Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
систематическое нарушение сроков внесения платежа со стороны участника долевого
строительства в адрес застройщика более трех раз в течение двенадцати месяцев, либо
нарушение срока платежа более чем на два месяца при порядке расчетов в рассрочку.
При наступлении указанных обстоятельств застройщик обязан соблюсти процедуру
одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве:
во-первых, застройщик направляет предупреждение о необходимости погашения
образовавшейся задолженности, а так же о последствиях такой неоплаты, предусмотренных ч.
4 ст. 8 Закона;
во-вторых, участник долевого строительства не исполнил указанное предупреждение при
наличии у застройщика сведений его получения, либо при наличии сведений, подтвержденных
оператором почтовой связи участника долевого строительства отказался получить такого
предупреждения или отсутствия участника долевого строительства по указанному в договоре
участия в долевом строительстве адресу.
При соблюдении такой процедуры застройщик вправе отказаться от исполнения договора
участия в долевом строительстве по истечению тридцати календарных дней от даты направления
предупреждения.
Стоит отметить, что данная норма права требует от застройщика выдержать три месяца,
прежде чем он вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем
порядке.
При этом нарушается принцип привлечения долевых инвестиций в строительство. Поскольку
такие инвестиции направлены на возведение здания, в котором расположены объекты долевого
участия, то нарушение сроков их внесения будет напрямую влиять на окончание строительства
здания в целом. И если недобросовестные участники долевого строительства не смогут предъявить
свои требования к застройщику в части нарушения срока передачи объекта долевого участия, то
риски таких нарушений перед добросовестными участниками долевого участия, которые оплатили
цену договора участия в долевом строительстве, несет застройщик, не смотря на то, что наличия вины
застройщик в нарушении сроков строительства может и не быть.
Кроме того, неустойка, предусмотренная за просрочку внесения денежных средств участником
долевого строительства в адрес застройщика, скорее всего не покроет затраты застройщика на уплату
неустойки и иных обязательных выплат добросовестным участникам долевого строительства в случае
нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона, а так
же ч. 1 и 1.1 комментируемой статьи.
Если рекомендовать застройщику планирование срока передачи объектов долевого
строительства с учетом вышеперечисленных рисков, то такой срок может быть затянут на столько,
что предложения застройщика будут не конкурентоспособны на рынке долевого строительства.
Однако в каждом конкретном случае нарушение сроков внесения платежей участником
долевого строительства суд рассматривает индивидуально. Так, например, по мнению суда просрочка
внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости
строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с
проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора участия в долевом строительстве (см. п. 34 Обзора практики разрешения судами споров,
71
возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013г.).
5. В ч. 4 комментируемой статьи законодатель определяет момент расторжения договора
участия в долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения
такого договора, а именно: день направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе
от исполнения договора.
Данную норму права подтверждает и Верховный Суд РФ (см. п. 30 Обзора практики
разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).
6. В ч. 5 комментируемой статьи определен порядок возврата денежных средств участнику
долевого строительства в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия
в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. 4 и 5 ст. 5 Закона. В этом случае
денежные средства подлежат возврату в течение десяти дней, исчисляемых со дня его расторжения.
Если участник долевого строительства уклоняется от получения денежных средств: не
представляет информации о своем банковском счете, не предъявляет денежные требования к
застройщику и т.д., то застройщик, по истечении указанного в комментируемой норме срока, обязан
зачислить причитающиеся участнику долевого строительства денежные средства на депозит
нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В данной ситуации законодателю необходимо предусмотреть возможность отнесения затрат
застройщика по зачислению денежных средств на депозит нотариуса на участника долевого
строительства.
Кроме того, возникает законный вопрос о моменте расторжения договора участия в долевом
строительстве (см. комментарий к ч. 4 ст. 9 Закона).
Так же стоит отметить, что застройщик, направив уведомление участнику долевого
строительства об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве, не вправе
требовать оплаты денежных средств по указанному договору. В соответствии со ст. 450 ГК РФ в
случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ
допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или
измененным. Пунктом 2 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства
сторон прекращаются (см. постановление ФАС Центрального округа от 10 декабря 2010 г. № А35-
2226/2010).
Таким образом, застройщик не взыскивает задолженность с участника долевого строительства,
а наоборот, возвращает уплаченную им сумму денежных средств. После чего застройщик вправе
выставить объект долевого участия, по которому был расторгнут договор участия в долевом
строительстве, для привлечения инвестиционных средства и заключения договора с новым
участником долевого строительства.
7. В ч. 6 комментируемой статьи законодатель определяет ответственность застройщика в
случае нарушения сроков возврата денежных средств участнику долевого строительства при
прекращении договора, предусмотренных ч. 2 и 5 комментируемой статьи.
В этом случае за весь период просрочки возврата денежных средств застройщик обязан
выплатить участнику долевого строительства проценты за пользования чужими денежными
72
средствами. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты
уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Следует отметить, что законодатель в данном случае не определяет: кто именно является
инициатором одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве —
застройщик или участник долевого строительства. Поэтому застройщик, что бы исключить
финансовые риски, в случае уклонения участника долевого строительства от получения денежных
средств, обязан зачислить причитающиеся участнику долевого строительства денежные средства на
депозит нотариуса по истечению срока, установленного ч. 2 и 5 комментируемой статьи.
8. В ч. 7 комментируемой статьи определена норма права, которая не допускает зачета
требований к участнику долевого строительства, предусмотренных законом и (или) договором. Эта
норма применима только в случае одностороннего отказа застройщик от исполнения договора
участия в долевом строительстве.
То есть, застройщик не вправе удерживать задолженность участника долевого строительства
перед ним по неустойке из денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого
строительства.
Такое право застройщик может реализовать, только в судебном порядке, что существенно
отодвигает момент возмещения своих затрат для застройщика, или же сделать их невозвратными,
поскольку необходимо нести судебные издержки, ждать вступления в законную силу судебного акта
в отношении и без того неплатежеспособного участника долевого строительства.
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не
исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой
стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы,
пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Комментарий к ст. 10
1. Комментируемая статья устанавливает общие нормы ответственности, как для застройщика,
так и для участника долевого строительства. Ответственность наступает в том случае, если любая из
сторон:
не исполнит свои обязательства по договору;
ненадлежащее (не полностью, некачественно) исполнит свои обязательства.
Как следует из смысла комментируемой статьи, в любом из указанных случаев виновная
сторона обязана:
уплатить другой стороне предусмотренную комментируемым Законом и договором неустойку;
возместить другой стороне причиненные сверх неустойки убытки в полном объеме.
В силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются:
73
расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для
восстановления нарушенного права;
утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);
также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях
гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого
нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не
меньшем, чем такие доходы.
Согласно ст. 394 ГК РФ если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства
установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная
законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки
исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему
убытков. При этом кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет
ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Неустойку принято делить на два основных вида:
договорная, предусмотренная договором или соглашением сторон;
законная, предусмотренная нормативным правовым актом.
Какими критериями нужно руководствоваться при определении того, исполнила сторона или
нет и насколько качественно условия договора? Статья 12 комментируемого Закона определяет
момент, когда обязательства застройщика и участника по договору считаются полностью
исполненными. Кроме того, ст. 7 Закона содержит перечень гарантий качества, предусмотренных
договором.
Участник долевого строительства оплачивает законную неустойку в соответствии с ч. 6 ст. 5
Закона: в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа в размере одной
трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от
суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Застройщик оплачивает законную
неустойку в силу ч. 2 ст. 6 Закона: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за
каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанная
неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Стороны договора участия в долевом строительстве вправе включить в договор положения об
обязанности оплатить неустойку в качестве способа обеспечения отдельных обязательств по договору
или как меру ответственности другой стороны за неисполнение либо ненадлежащее исполнение
обязательств. Однако в силу ч. 1 ст. 16 Закон РФ «О защите прав потребителей» в договор не могут
быть включены условия, ущемляющие права потребителя.
Пример. Извлечение из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома:
«Пункт 6.1. В случае нарушения застройщиком сроков передачи участнику объекта долевого
строительства участник имеет право взыскать с застройщика неустойку (пени) в размере,
установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
74
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае нарушения участником условий,
предусмотренных п. 2.3. настоящего договора, застройщик вправе взыскать с участника неустойку
(пени) в размере, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Сторона, нарушившая свои
обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные этим
нарушением убытки и расходы в соответствии с условиями настоящего договора и действующим
законодательством РФ».
В судебном порядке сторона договора может добиться снижения размера начисленной
неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ в случае явной несоразмерности суммы неустойки
последствиям нарушения обязательства.
2. Кроме неустойки и убытков комментируемый Закон предусматривает в ряде случаев уплату
застройщиком за нарушение требований Закона процентов за пользование чужими денежными
средствами. В силу ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их
неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо
неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на
сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а
если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского
процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Так, например, при существенном нарушении требований к качеству объекта участник
долевого строительства вправе в силу ч. 3 ст. 9 Закона в одностороннем порядке отказаться от
исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств, уплаченных в счет
цены договора, и уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами
в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения
обязательства по возврату денежных средств, уплаченных по договору. Кроме того обязанность
застройщика уплатить участнику долевого строительства проценты за пользование чужими
денежными средствами предусмотрена также ч. 3 ст. 3, ч. 3 ст. 7, ч. 1.1., 6 ст. 9, ч. 7 ст. 19 Закона.
Административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в
долевом строительстве предусмотрена также ст. 14.28 КоАП РФ.
Так, например, привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у него
правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент
привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию лицом, не имеющим в соответствии с
законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в
нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение
административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч
рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Если участником долевого строительства является гражданин и договор заключен
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, то участник признается потребителем услуг и имеет также право
на возмещение морального ущерба в случае ущемления его прав застройщиком (см. ч. 9 ст. 4 Закона).
75
Согласно ст. 151 ГК РФ под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания,
причиненные гражданину. Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что
моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя,
предусмотренных законами и правовыми актами, регулирующими отношения в области защиты прав
потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер
компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения
имущественного вреда.
Рассмотрим пример из судебной практики. Так, истец, являясь участником долевого
строительства, обратился в суд с требованием о взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации
морального вреда. Судом было установлено, что истец полностью выполнил условия договора, но
объект долевого строительства ему не был передан. На основании этого суд удовлетворил требование
истца (см. апелляционное определение Ростовского областного суда от 30 октября 2014 г. № 33-
14641/2014, апелляционное определение Смоленского областного суда от 28 октября 2014 по делу №
33-4036/2014).
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после
уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в
порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента
государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного
документа о передаче объекта долевого строительства.
Комментарий к ст. 11
1. В ч. 1 комментируемой статьи определяются условия, при которых допускается уступка
участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве.
Прежде всего, Закон допускает уступку требования по договору участия в долевом
строительстве только после уплаты участником долевого строительства цены договора или
одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке,
установленном ГК РФ.
По общему правилу не требуется согласия застройщика на уступку прав требования в пользу
третьих лиц по договору участия в долевом строительстве, равно как и согласия других участников
долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой, например, определение
ВАС РФ от 24 марта 2010 г. № ВАС-2932/10 по делу № А40-16350/09-101-38.
Таким образом, необходимо убедиться лишь в том, что цедент расплатился с застройщиком.
В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется
письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на
другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
76
При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны
участника долевого строительства не требуется.
Комментируемая статья не устанавливает необходимость государственной регистрации
соглашения об уступке права требования, однако в силу ст. 389 ГК РФ, устанавливающей общие
требования к форме уступки требования, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в
простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей
письменной форме.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть
зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено
законом.
В связи с этим, следует отметить, что государственная регистрация уступки прав по основному
обязательству, обеспеченному, например, ипотекой (п. 4 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора,
подлежащего государственной регистрации.
При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к
новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (ст. 384 ГК РФ). Однако до
государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им
требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет
залога), удовлетворению не подлежат (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. №
10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).
Кроме того, ст. 17 комментируемого Закона прямо закрепляет необходимость государственной
регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по
нему, т.е. договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации.
Так, по одному из дел (см. постановление ФАС Поволжского округа от 15 марта 2011 г. №
А65-23157/2009) суд признал ничтожной уступку прав требования, произведенную из
незаключенного договора участия в долевом строительстве. Исходя из условий договоров от 28
августа 2008 г. № 114 и от 7 октября 2008 г. № 115, арбитражный суд пришел к выводу об их
правовой квалификации как договоров долевого участия в строительстве, подпадающих в сферу
правового регулирования комментируемого Закона, в связи с чем, установив отсутствие
государственной регистрации указанных договоров, руководствуясь положениями п. 3 ст. 433 ГК РФ
и п. 3 ст. 4 комментируемого Закона, пришел к выводу об их незаключенности и, как следствие,
ничтожности положенных в основание заявленного ОАО «Национальный торговый банк» требования
договоров уступки права требования от 24 марта 2009 г..
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора уступки права требования
по договору долевого участия влечет ничтожность такой сделки.
После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по
отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права, а также несет те же риски, как
если бы он заключил договор долевого участия сразу с застройщиком.
Поскольку комментируемая статья не дает полного определения договора уступки права
требования по договору участия в долевом строительстве, а перечисляет только специальные
условия, при которых он будет считаться заключенным, обратимся за его разъяснением к нормам ст.
382-390 ГК РФ.
77
По договору уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве одна
сторона, цедент (продавец), обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него
по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, цессионарию (покупателю).
Важно запомнить, что уступка права требования по договору участия в долевом строительстве
свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования к застройщику на
передачу ее в собственность.
Долевое строительство по своей правовой природе является двусторонней сделкой (одна
сторона обязуется внести денежные средства, другая — построить объект недвижимости) с
определенным условием (денежные средства вносятся до начала строительства, оплачиваются в
особо оговоренные сроки и в определенных суммах, недвижимость строится с определенными
заранее характеристиками).
В связи с чем, всегда нужно внимательно относиться к сведениям об обязательстве, из
которого вытекает право требования. Поскольку право требования вытекает из договора участия в
долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные
сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре
уступки.
2. В ч. 2 комментируемой статьи законодатель установил ограничение срока, в пределах
которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она
возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты
составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Момент государственной регистрации определяется ст. 14 ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведенная государственная
регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется
свидетельством о государственной регистрации прав. Форма свидетельств и специальной надписи
устанавливается Правилами ведения ЕГРП. Проведенная государственная регистрация договоров и
иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на
документе, выражающем содержание сделки.
Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную
регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе
производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.
Настоящие положения, нашли отражение в судебной практике. Например, согласно
апелляционному определению Смоленского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу № 331710/2014, в удовлетворении исковых требований о признание недействительным соглашения об
уступке права требования и применении последствий недействительности сделки отказано
правомерно, поскольку доказательств, свидетельствующих о ничтожности соглашения, истицей не
представлено. Договор долевого участия в строительстве жилья не был признан обладающий
признаками инвестиционной деятельности, зарегистрирован в соответствии с действующим
законодательством, соглашение не прошло государственную регистрацию по причине смерти одной
из сторон, что не препятствует его регистрации по заявлению наследников умершего.
Определением Приморского краевого суда от 18 марта 2014 г. по делу № 33-2216, в иске о
признании права собственности на жилое помещение было отказано правомерно, поскольку суд
78
пришел к обоснованному выводу, что представленный истцом договор об участии в долевом
строительстве в порядке, установленном законом, не зарегистрирован, поэтому уступка прав
требования по договору не могла быть произведена.
Подчеркнем, что комментируемой статьей не регулируется порядок уступки прав требования и
перевод долга со стороны застройщика в случае, например, отчуждения в пользу третьих лиц права
частной собственности или аренды на земельный участок, подлежащий застройке.
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в
полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Комментарий к ст. 12
1. Комментируемая статья определяет момент, когда обязательства застройщика и участника
долевого строительства, принятые по договору участия в долевом строительстве, можно считать
исполненными. Общие нормы об исполнении обязательств закреплены в ст. 309-328 ГК РФ.
Применимы они и к обязательствам по договору участия в долевом строительстве. Напоминаем, что в
силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение
его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний
отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами
предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства
допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или
существа обязательства.
Итак, обязательства застройщика будут считаться исполненными в момент подписания
сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Однако необходимо учитывать, что из этого правила есть некоторое исключение, предусмотренное ч.
6 ст. 8 комментируемого Закона 6. В силу указанного положения Закона застройщик в случае
необоснованного уклонения или отказа участника долевого строительства от приемки объекта
долевого строительства имеет право составить односторонний передаточный акт.
С момента передачи объекта долевого строительства начинает исчисляться гарантийный срок
для объекта долевого строительства, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Закона.
Обязательства участника долевого строительства будут считаться исполненными при
выполнении им следующих действий:
уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором;
принятия объекта долевого строительства;
подписания вместе с застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства.
79
2. Порядок передачи объекта долевого строительства регламентирован в ст. 8 Закона. В силу ч.
6 ст. 4 Закона с момента передачи участнику по передаточному акту объекта долевого строительства
риск случайной гибели или повреждения объекта возлагается на участника долевого строительства.
Именно поэтому участнику долевого строительства необходимо быть очень внимательным при
приеме жилья. Все выявленные недостатки жилья нужно непременно отразить в передаточном акте,
иначе их придется устранять участнику самостоятельно. Это, однако, не относится к срытым
дефектам жилья, которые не могут быть выявлены при обычном осмотре.
Если участник долевого строительства имеет замечания по передаваемую объекту долевого
строительства, то это необходимо четко указать в акте и подробно описать все замечания.
Пример. Извлечение из акта приема-передачи квартиры.
«1.3. Стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует
проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве.
1.4. В соответствии с настоящим актом застройщик передал Участнику долевого строительства
вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего
акта. При этом застройщик гарантирует, что качество строительства объекта долевого строительства
соответствует проектно-сметной документации на многоквартирный дом, ГОСТам, техническим и
градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям в области строительства,
предъявляемым к вновь созданному многоквартирному дому.
1.5.. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами
акта приема-передачи квартиры. Стороны считают взаимные обязательства по договору участия в
долевом строительстве исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.
1.6. Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Участнику долевого
строительства с момента подписания Сторонами настоящего акта приема-передачи».
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно
обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного
разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях,
предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение
убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или
иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных
причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
2. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого
строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно
обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]