Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
договор долевого участия по своей правовой природе относится к договорам подрядного типа, а не к
5
договору оказания услуг5.
Следует отметить, что цена договора участия в долевом строительстве должна быть реальна и
исходить из рыночной стоимости таких сделок. В ином случае это может явиться для оспаривания
такой сделки. С другой стороны достаточно сложно доказать, что цена договора участия долевого
строительства занижена и это является основанием для признания такого договора
недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», совершенные
должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в
соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)».
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря
2010 г. № 63, по правилам гл. III.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» могут, в частности,
оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе
наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником
иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение
обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.).
В соответствии с п. 2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная
должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана
арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до
принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в
результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая
сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная
сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным
лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника
либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент
совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности
имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо
направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника
в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии
одного из следующих условий:
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных
сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет 20% и более
процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — 10% и
более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным
бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением
указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов
непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое
имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы
Там же.
41
бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых
предусмотрено законодательством РФ, либо в результате ненадлежащего исполнения
должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были
уничтожены или искажены указанные документы;
после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять
пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об
определении судьбы данного имущества.
О судебной практике по рассматриваемому вопросу см. постановление от 3 июля 2014 г. по
делу № А56-34601/2012/СД1.
2. По общему правилу цена договора участия в долевом строительстве неизменна. Цена по
такому договору может быть изменена только по соглашению сторон после его заключения, если
договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Данная
норма основана на положении п. 2 ст. 424 ГК РФ, согласно которого изменение цены после
заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом
либо в установленном законом порядке.
Так, основанием для увеличения или уменьшения цены договора участия в долевом
строительстве может явиться факт того, что общая площадь квартир, фактически переданных
участнику долевого строительства, может оказаться менее площади, зафиксированной сторонами в
договоре. Следует также отметить, если условиями договора предусмотрено, что, если общая
площадь объекта окажется менее той, что указана в договоре, застройщик обязан вернуть участнику
долевого строительства излишне уплаченные средства, то при таких обстоятельствах нет
необходимости вносить изменения в договор долевого участия. Установление такого механизма
возможно в силу ст. 421 ГК РФ и не противоречит комментируемой статье.
Следует при этом учитывать, что согласно п. 6 ст. 709 ГК РФ подрядчик не вправе требовать
увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент
заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих
выполнению работ или необходимых для этого расходов.
Могут иметь место иные основания для изменения цены договора участия в долевом
строительстве, но они должны быть целесообразны.
При внесении изменений в договор участия в долевом строительстве должен быть соблюден
порядок внесения таких изменений. Дополнительные соглашения заключаются в той же форме, что и
основной договор.
Так, определением ВС РФ от 10 июня 2014 г. № 41-КГ14-3 было отказано в удовлетворении
исковых требований о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве.
Основанием для иска явилось то, что по договорам объекты долевого строительства оплачены с
нарушением согласованных сторонами сроков. Это, по мнению истца, явилось основанием для
увеличения цены договоров путем заключения к ним дополнительных соглашений, истцы уклонились
от заключения таких соглашений. При вынесении решения суд основывался на том, что истец не
направлял в адрес ответчика каких-либо проектов дополнительных соглашений об увеличении цены
по заключенным с ними договорам либо писем о целесообразности заключения таких соглашений и
проведении переговоров по этому поводу.
42
Как установлено судом, условия изменения цены в заключенных с ответчиками по встречному
иску договорах участия в долевом строительстве определены путем заключения дополнительных
соглашений к этим договорам.
Иными положениями данных договоров между сторонами согласованы условия их изменения
— путем заключения в письменной форме дополнительных соглашений, которые подлежат
регистрации в установленном законом порядке.
Прямой обязанности ответчиков уплатить застройщику разницу между стоимостью объектов
долевого строительства согласованной в договорах, и стоимостью этих объектов, сложившейся на
момент окончательного расчета, в случае просрочки исполнения ими обязательств по оплате
договоров между сторонами не устанавливалось. Договорами устанавливалась лишь потенциальная
возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров.
В связи с этим увеличение цены заключенных договоров могло быть осуществлено только
путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке.
При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о
заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо
иными юридическими фактами.
3. Договором участия в долевом строительстве должен быть предусмотрен порядок оплаты
цены договора участников долевого строительства. Комментируемая статья допускает оплату путем
внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами,
месяцами или неделями.
Определение периода для внесения платежей по договору предусматривает возможность
согласовать в договоре условия отсрочки и (или) рассрочки оплаты, что носит признаки
коммерческого кредита.
Согласно п. 1 ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в
собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми
признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса,
предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий
кредит), если иное не установлено законом.
Судами также подчеркивается, что коммерческим кредитованием может считаться всякое
несовпадение во времени встречных обязанностей по заключенному договору, когда товары
поставляются (работы выполняются, услуги оказываются) ранее их оплаты, либо платеж
производится ранее передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг). Коммерческим
кредитованием может считаться всякое несовпадение во времени встречных обязанностей по
заключенному договору, когда товары поставляются (работы выполняются, услуги оказываются)
ранее их оплаты, либо платеж производится ранее передачи товаров (выполнения работ, оказания
услуг) (постановление ФАС Московского округа от 25 апреля 2006 г., 18 апреля 2006 г. № КГА41/2041-06 по делу № А41-К1-11344/05).
4. Нарушение участником долевого строительства обязанности по оплате, обусловленной в
договоре, может являться основанием для одностороннего расторжения договора участия в долевом
строительстве по инициативе застройщика. При этом основанием для одностороннего отказа
застройщика от исполнения договора будут являться случаи:
43
если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником
долевого строительства путем единовременного внесения платежа, — просрочка внесения
платежа в течение более чем два месяца;
если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником
долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период —
систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (то
есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или
просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца). При наступлении указанных
оснований застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после
направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о
необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях
неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте
заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником
долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства
лично под расписку.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у
застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о
необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях
неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с
сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием
участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в
одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 ст. 9
комментируемого Закона, которой предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из
сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне
уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть
направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
После чего застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником
долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением
денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора,
застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан
зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем
сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления
этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого
строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего
исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого
строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока
возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления
этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком
участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.
44
Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются
застройщиком в двойном размере. При возврате застройщиком денежных средств в случае его
одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого
строительства неустойки (пеней), предусмотренной комментируемым Законом или договором, не
допускается.
Соблюдение процедуры расторжения договора участия в долевом строительстве
застройщиком гарантирует правовое подтверждение прекращения обязательств между сторонами.
Так, определением ВС РФ от 29 января 2013 г. № 74-КГ12-5 в удовлетворении требований о
признании расторжения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,
погашения регистрационной записи незаконными, восстановлении записи в реестре государственной
регистрации договоров отказано правомерно, поскольку процедура расторжения договоров в
одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договорами участия в долевом
строительстве, застройщиком была соблюдена. ООО «СтройСити» письмами № 4, № 5, № 6 от 26
января 2011 г. уведомило Хомич В.М. о том, что с ее стороны не исполнены условия договоров
долевого участия в строительстве от 16 июля 2009 г. в части их оплаты, и предложило расторгнуть
договоры долевого участия в строительстве от 16 июля 2009 г., также просило в срок до 15 февраля
2011 г. явиться для их расторжения. Данные письма направлялись Хомич В.М. с уведомлением о
вручении по указанному в договорах долевого участия. Эти заказные письма были возвращены
отправителю в связи с истечением срока хранения, так как Хомич В.М. по данному адресу не
проживает. 28 марта 2011 г. Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) уведомило Хомич
В.М. о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от
16 июля 2009 г., и погашении регистрационной записи в реестре о государственной регистрации
договоров.
Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования Хомич В.М. в части признания
незаконными одностороннего расторжения договоров от 16 июля 2009 г. участия в долевом
строительстве многоквартирного жилого дома на объекты нежилых помещений и погашения
регистрационной записи в реестре о государственной регистрации договоров, суд первой инстанции
исходил из того, что ответчиком нарушена предусмотренная законом процедура для одностороннего
расторжения договора участия в долевом строительстве, поскольку уведомление с предложением о
расторжении договора нельзя признать предупреждением о необходимости погашения
задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования. Отменяя
решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в иске суд второй
инстанции, исходил из того, что Хомич В.М. не соблюдены условия об оплате данных договоров. При
этом застройщиком соблюден месячный срок после направления уведомления, по истечении которого
он предпринял меры к расторжению договоров. В связи с этим суд второй инстанции правильно
пришел к выводу, что процедура расторжения договоров в одностороннем порядке, предусмотренная
как законом, так и договорами участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена.
Также постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 сентября 2013 г. по делу № А7914274/2012 в требовании о признании недействительным одностороннего отказа от договора долевого
участия в строительстве дома и о признании данного договора действующим было отказано,
поскольку факты нарушения дольщиком сроков внесения платежей и образования долга доказаны и
установлено, что договор расторгнут правомерно и в соответствии с его условиями.
45
5. Комментируемая статья устанавливает гражданскую ответственность участника долевого
строительства в случае нарушения им установленного договором срока внесения платежа. Размер
неустойки (пени) в таком случае составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ,
действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день
просрочки.
Данная норма направлена на защиту интересов участников долевого строительства, исключая
возможность включения застройщиками в договора участия в долевом строительстве высоких
штрафных санкций за просрочку платежей по таким договорам.
Так, ВАС РФ определением от 22 августа 2013 г. № ВАС-11225/13 по делу № А78-6734/2012
отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ, поскольку суд сделал правильный вывод о том, что
участником долевого строительства нарушены сроки внесения платы, расчет неустойки произведен в
соответствии с требованиями договора и закона.
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не
позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого
строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного
дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая,
установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства
объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в
размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей
на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого
строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается
застройщиком в двойном размере.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за
два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства
соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного
договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Комментарий к ст. 6
1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве. В ином
случае договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным.
Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или
назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который
46
исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. При этом срок может определяться
6
также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. На основании данной нормы
можно сделать вывод, что нельзя в качестве срока указывать, например, момент получения акта ввода
в эксплуатацию объекта долевого строительства. Этот юридический факт нельзя рассматривать как
событие, которое должно неизбежно наступить. При этом следует согласиться с точкой зрения
правовых практиков, которые утверждают, что ст. 190 ГК РФ в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ не
применяется к договорным отношениям. Как отмечено Шараповым В.В., если следовать этой точке
зрения, то срок, указываемый в договоре участия в долевом строительстве, должен соответствовать
не ст. 190 ГК РФ, а ст. 314 ГК РФ, которая допускает установление в виде срока для исполнения
обязательства — периода времени. Причем, этот период времени может привязываться к любому
событию, согласованному сторонами, если иное прямо не установлено законом. Таким образом,
указание в договоре участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого
строительства, исчисляемого от даты ввода объекта в эксплуатацию, может считаться допустимым,
если ст. 190 ГК РФ не будет применяться к договору участия в долевом строительстве6.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства
не позднее срока, который предусмотрен договором.
Комментируемая статья устанавливает, что срок передачи объекта долевого строительства
должен быть единым для участников долевого строительства. Это связано с тем, что застройщик
обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный
подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого
строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному
документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после
получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости
Так, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2012 г. №
15АП-1378/12 отмечено, что обязательство по договору долевого строительства со стороны
застройщика следует считать исполненным при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта
недвижимости и последующей передачи объекта долевого строительства — жилого или нежилого
помещения участнику долевого строительства. При рассмотрении данного дела суд установил, что в
соответствии с п. 3.3 договора о долевом участии в строительстве моментом исполнения обязательств
застройщика по договору является дата передачи квартиры дольщикам по акту приема-передачи,
который подписывается в течение одного месяца после сдачи дома в эксплуатацию при полной
оплате стоимости жилья дольщиками. Доказательств того, что данное условие договора выполнено
застройщиком, в материалы дела не представлено. Истец факт передачи ей квартиры по акту приемапередачи отрицает. Акт ввода объекта строительства — многоквартирного жилого дома в
эксплуатацию отсутствует. Таким образом, исходя из того, что обязательство участника долевого
строительства перед застройщиком, предусмотренное договором о долевом участии в строительстве в
См. Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону № 214-ФЗ от 29.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации». М., 2011. Комментарий к ст. 4
.
47
части оплаты стоимости квартиры исполнено в размере 857 402 руб., в то время как многоквартирный
дом в эксплуатацию не введен, объект долевого строительства, качество которого соответствует
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, участнику долевого
строительства по акту приема-передачи не передан, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о
том, что требование истца соответствует требованию о передаче жилого помещения.
2. Частью 2 комментируемой статьи устанавливается размер законной неустойки за нарушения
застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства
объекта долевого строительства. При этом размер неустойки зависит от субъектного состава
отношений. Если участником долевого строительства является юридическое лицо, размер неустойки
(пени) составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день
исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого
строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в
двойном размере.
Следует отметить, что двойной размер предусмотренной неустойки применяется в отношении
граждан, которые заключили договора участия в долевом строительстве с целью приобретения
недвижимости для личных, семейных, бытовых нужд. Если гражданин выступает как
индивидуальный предприниматель и преследует цель извлечения прибыли, размер неустойки
определяется в данном случае как для юридического лица.
Верховый Суд РФ в письме от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 поясняет, что ответственность
застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику
долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину —
участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от
цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона РФ «О защите прав потребителей» в этой
части к указанным отношениям не применяются. К отношениям, вытекающим из договора,
заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных,
семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской
деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется
лишь в части, им не урегулированной.
Стороны не могут в договоре участия в долевом строительстве указать иной размер неустойки
за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, не
зависимо от того в меньшую или большую сторону устанавливается размер штрафной санкции.
Применению подлежит исключительно норма комментируемой статьи.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом
ВС РФ 4 декабря 2013 г.) отмечено, что при установлении судом злоупотребления правом со стороны
участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта
долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого
строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта
долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства),
окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику
48
долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления
застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока
передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт
злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или
отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением
случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о
составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к
качеству объекта долевого строительства).
Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в
долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства
объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна
последствиям нарушения обязательства.
Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с
обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки
является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств,
действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других
заслуживающих внимания обстоятельств.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом
ВС РФ 4 декабря 2013 г.) приведен следующий пример. При рассмотрении дела по иску Д. к ОАО
«Саранский ДСК» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в
долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), компенсации
морального вреда Пролетарский районный суда города Саранска Республики Мордовия признал
правильным расчет неустойки, выполненный истцом в соответствии с ч. 2 ст. 6 комментируемого
Закона за период с 1 апреля 2011 г. по 17 октября 2011 г. в сумме 98 556 рублей 48 копеек, однако
счел необходимым снизить ее размер на основании ст. 333 ГК РФ до 60 000 рублей. Суд пришел к
выводу о том, что исчисленная неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения
ответчиком обязательств, приняв во внимание относительно небольшой период просрочки и то
обстоятельство, что на момент рассмотрения дела дом уже был введен в эксплуатацию.
Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что
выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для
третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.
При исчислении неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта
долевого строительства берется период с даты, указанной в договоре участия в долевом
строительстве, когда застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства до
момента совершения застройщиком действий по передаче объекта.
Так, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 сентября 2014 г. по делу
№ А17-1201/2013 о взыскании неустойки по договорам долевого участия в строительстве жилого
дома суд отметил, что требование подлежит частичному удовлетворению, поскольку факт просрочки
застройщиком исполнения договорных обязательств доказан, но период просрочки ограничен
49
моментом направления застройщиком актов приема-передачи помещений участнику долевого
строительства, основания для начисления просрочки за последующий период отсутствуют.
3. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее
чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства
соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение
предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Статья 452 ГК
РФ предусматривает, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и
договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает
иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после
получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок,
указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в
тридцатидневный срок.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае
изменения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента
заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или
характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента
вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
Таким образом, застройщик не может изменить срок передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства в одностороннем порядке. Так, Президиум ВАС РФ в
постановлении от 9 июля 2013 г. № 2423/13 по делу № А53-19629/2012 удовлетворил требование об
отмене постановления о привлечении к ответственности, предусмотренной ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ за
невыполнение предписания органа, осуществляющего контроль в области долевого строительства,
основываясь на том, что застройщик не может быть привлечен к ответственности за неисполнение
предписания, обязывающего его изменить договоры с участниками долевого строительства, так как
изменение договоров зависит не только от воли застройщика, но и от согласия на это изменение
участников долевого строительства.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства,
качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной
документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от
условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к
ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для
предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено
договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]