Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
Комментарий к ст. 3
1. В ч. 1 комментируемой статьи законодатель определил условия, необходимые для
возникновения у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого
строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Прежде чем получить право на привлечение денежных средств по договору участия в долевом
строительстве, заказчик должен выполнить ряд условий, к которым относятся:
1) государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный
для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых
будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого
земельного участка или в случаях, предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного
строительства», договора безвозмездного срочного пользования (с 1 марта 2015 г. договора
безвозмездного пользования) таким земельным участком;
2) получение разрешения на строительство;
3) опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации.
Кроме того, хотя об этом прямо и не говорится в комментируемой статье, застройщик должен
обладать достаточными финансовыми ресурсами, чтобы обеспечить выполнение предусмотренных
комментируемым Законом требований (см. приказ ФСФР РФ от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н «Об
утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости
деятельности застройщика»).
Лицо, которое не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщику (ст. 2
комментируемого Закона), не вправе привлекать денежные средства граждан для целей строительства
многоквартирного дома.
Если у этого лица нет права собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на
котором ведется долевое строительство многоквартирного дома, то такое лицо не может признаваться
застройщиком по смыслу комментируемого Закона.
Напомним, что наличие права собственности на земельный участок или права аренды
(субаренды) фиксируется в ЕГРП (ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»). Таким образом, выписка из данного реестра является достаточным
подтверждением наличия соответствующего права застройщика на конкретную дату (ст. 7-8 ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
После 10 июля 2012 г. лица, владеющие правом безвозмездного срочного пользования (с 1
марта 2015 г. правом безвозмездного пользования) на земельные участки, вправе привлекать
денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости
Отметим, что арендатор земельного участка, предоставленного для строительства
многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, считается застройщиком, пока не
прекращено право аренды земельного участка, в том числе в случае пролонгации права аренды на
неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
В случае отсутствия разрешения на строительство застройщик даже при наличии права
собственности или аренды (субаренды) либо безвозмездного срочного пользования (с 1 марта 2015 г.
права безвозмездного пользования) на земельный участок, предоставленный для строительства, не
21
вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома или иного
объекта недвижимости.
Нормативным документом, устанавливающим порядок выдачи разрешений на строительство,
является ГрК РФ (ст. 51). До оформления разрешения на строительство застройщик получает в
органах местного самоуправления градостроительный план земельного участка (ст. 44, ст. 46 ГрК
РФ), а также на основании показателей градостроительного плана разрабатывает проектную
документацию и обеспечивает ее государственную экспертизу (ст. 48-49 ГрК РФ).
Под проектной документацией понимается документация, содержащая материалы в текстовой
форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические,
конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции
объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления
по месту нахождения соответствующего земельного участка. Если земельный участок находится в
границах поселений, то разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления
соответствующего поселения (ч. 1 ст. 8 ГрК РФ). Если земельный участок находится на межселенной
территории, то разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления
соответствующего муниципального района (ч. 2 ст. 8 ГрК РФ). При этом, межселенной территорий
считается территория, находящаяся вне границ поселений.
Если образован городской округ, и земельный участок, на котором планируется вести
строительство, входит в границы городского округа, то разрешение на строительство выдается
застройщику уполномоченным органом местного самоуправления городского округа (ч. 3 ст. 8 ГрК
РФ).
Форма разрешения на строительство установлена постановлением Правительства РФ от 24
ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию». Срок действия разрешения на строительство определяется при его выдаче в
соответствии с проектом организации строительства.
Под проектной декларацией следует понимать специальный документ, содержащий
информацию о застройщике, а также информацию о проекте строительства. Опубликование,
размещение, представление проектной декларации регулируется ст. 19-21 комментируемого Закона.
Отметим, что в случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной
декларации дольщик вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском о признании сделки
недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. Если сделка будет признана
недействительной, то застройщик, будет обязан вернуть денежные средства, внесенные участником
долевого строительства по договору, и выплатить проценты в размере 1/300 ставки
рефинансирования Центрального Банка РФ (ч. 7 ст. 19 комментируемого Закона).
Более того, ст. 14.28 КоАП РФ устанавливает санкции и за опубликование проектной
декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, и за нарушение сроков
размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
Кроме того, КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение
требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости.
22
Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, привлечение денежных средств граждан для строительства
многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до
пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Например, согласно постановлению ФАС Центрального округа от 27 января 2010 г. по делу №
А14-6317-2009151/34, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том,
что в данном случае привлечение денежных средств граждан было осуществлено лицом, не имеющим
на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов, и обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований о
признании незаконным постановления по делу об административном правонарушении,
предусмотренном ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Вместе с тем, застройщик вправе не опубликовывать, не размещать проектную декларацию,
если привлечение денежных средств от участников долевого строительства осуществляется без
производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением (ч. 2 ст. 19
комментируемого Закона). В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию
любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Так, согласно определению ВАС РФ от 4 декабря 2009 г. № ВАС-12889/09 по делу № А689605/08-296/10, в передаче дела по иску о признании недействительным договора участия в долевом
строительстве для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как истцом не
представлено доказательств того, что проектная декларация отсутствовала на момент
государственной регистрации оспариваемого договора.
В соответствии со ст. 19 комментируемого Закона проектная декларация включает в себя
информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Объем информации о застройщике включает в себя сведения о:
фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
государственной регистрации;
учредителях (участниках) застройщика;
проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в
которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию
проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости,
сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических
сроков ввода их в эксплуатацию;
виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем
эту лицензию;
финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности
на день опубликования проектной декларации.
Информация о проекте при этом содержит сведения о:
цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации;
разрешении на строительство;
правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего
документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае если
23
застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади
земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
местоположении строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и
об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании
которой выдано разрешение на строительство;
количестве в составе строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов
недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных
частей в соответствии с проектной документацией;
функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в
состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся объектом недвижимости
является многоквартирный дом;
составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,
которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и
передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в
соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения
на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах
по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости;
перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы
(подрядчиков);
способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для
строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением
привлечения денежных средств на основании договоров.
Таким образом, проектная декларация позволяет получить все необходимые сведения, как о
застройщике, так и о строящемся доме. Более того, информация о застройщике позволяет достаточно
точно оценить надежность организации, ведущей строительство.
2. В ч. 2 комментируемой статьи законодатель конкретизирует требования и ограничения к
привлечению денежных средств граждан в строительство многоквартирного дома.
Для применения комментируемой правовой нормы необходимо наличие в совокупности
следующих обстоятельств:
1) привлечение денежных средств от граждан в строительство многоквартирного дома;
2) многоквартирный дом находится в процессе строительства и не введен в эксплуатацию;
3) после исполнения сделки у гражданина должно возникнуть право собственности на жилое
помещение в строящемся многоквартирном доме;
24
4) застройщик, отвечающий требованиям комментируемого Закона;
5) договор участия в долевом строительстве.
В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания)
многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это
права в соответствии с комментируемым Законом и (или) такое привлечение денежных средств
осуществлено иными способами, гражданин вправе воспользоваться санкциями, предусмотренными
ч. 3 комментируемой статьи, а именно: немедленного возврата переданных по договору долевого
участия денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от
суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Часть 2 комментируемой статьи не распространяется на привлечение денежных средств
юридических лиц, а равно на привлечение денежных средств в строительство объектов
недвижимости, не относимых к многоквартирным домам, а равно на случаи, когда после исполнения
сделки у гражданина должно возникнуть право собственности на нежилое помещение в строящемся
многоквартирном доме.
Право на привлечение денежных средств от граждан, возникает только у застройщиков,
отвечающих требованиям ст. 2 комментируемого Закона.
Лица, не имеющие на праве собственности, аренды (субаренды) или праве безвозмездного
срочного пользования (с 1 марта 2015 г. праве безвозмездного пользования) земельные участки,
предоставленные в установленном законом порядке под строительство многоквартирных домов не
вправе привлекать денежные средства граждан.
Часть 2 комментируемой статьи применяется только к строящимся (создаваемым)
многоквартирным домам. Если многоквартирный дом введен в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ), то есть
его строительство завершено в установленном законом порядке, то данная правовая норма не
подлежит применению.
Наконец, привлечение денежных средств от граждан при наличии всех вышеуказанных
обстоятельств осуществляется исключительно на основании договора участия в долевом
строительстве (постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 19318/13 по делу № А40-
6078/2013).
Договор участия в долевом строительстве является особым видом договоров, не
предусмотренным ГК РФ, но имеющим практически все существенные признаки договора
строительного подряда (ст. 740 ГК РФ).
Напомним, что по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию
передать участникам долевого строительства квартиры в этом доме.
В случае привлечения денежных средств от граждан при наличии всех вышеуказанных
обстоятельств на основании иных сделок, равно как и лицами, не имеющими на такое привлечение
права, такие сделки будут считаться недействительными (ст. 168 ГК РФ).
3. В ч. 3 комментируемой статьи определены правовые нормы, призванные регулировать
последствия привлечения денежных средств от граждан в строительство многоквартирных домов
лицами, не имеющими на это права.
25
Законодатель установил, что такие лица обязаны по требованию гражданина немедленно
возвратить все полученные им денежные средства, а также уплатить предусмотренные ст. 395 ГК РФ
проценты в двойном размере на сумму этих средств и возместить сверх суммы процентов
причиненные гражданину убытки.
Следует обратить внимание на то, что данная норма наделяет таким правом именно
гражданина, передавшего денежные средства для строительства многоквартирного дома. Для
юридических лиц, внесших денежные средства в долевое строительство, очевидно, будут действовать
только нормы ст. 395 ГК РФ.
Напомним, что на основании п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными
средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в
их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате
проценты на сумму этих средств.
Следует также отметить, что на отношения, направленные на приобретение прав на нежилые
помещения, положения ч. 3 комментируемой статьи о взыскании процентов в двойном размере не
распространяются, что подтверждается выводами суда, указанными в апелляционном определении
Челябинского областного суда от 5 июня 2014 г. по делу № 11-5543/2014.
Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если
кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского
процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При
взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из
учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
К ч. 3 комментируемой статьи могут в случае отсутствия противоречий применяться
предусмотренные гражданским законодательством РФ правила о неосновательном обогащении,
согласно положениям гл. 60 ГК РФ (ст. 1103 ГК РФ).
Подчеркнем, что к искам о взыскании процентов за пользование чужими денежными
средствами, основанным на ч. 3 комментируемой статьи, суды в некоторых случаях могут применять
предусмотренные ст. 333 ГК РФ и уменьшать размер взыскиваемых процентов исходя из
фактических обстоятельств конкретного судебного дела (п. 7 постановления Пленума ВС РФ и
Пленума ВАС РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14).
По законодательству РФ сверх суммы процентов за пользование чужими денежными
средствами допустимо взыскивать убытки в части, превышающей сумму начисленных процентов.
В соответствии с п. 2 ст. 395 ГК РФ, если убытки, причиненные кредитору неправомерным
пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на
основании п. 1 ст. 395 ГК РФ, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части,
превышающей эту сумму.
На основании п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по
день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором
не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему
убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.
1 ст. 15 ГК РФ).
26
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или
должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его
имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при
обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого
нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не
меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Указанные положения комментируемой правовой нормы нашли свое непосредственное
отражение в судебной практике (см. п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в
связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).
Так, определением Санкт-Петербургского городского суда от 25 февраля 2014 г. № 333450/2014, со ссылкой на указанный п. 7 Обзора, установлено, что привлечение застройщиком при
строительстве многоквартирного дома денежных средств участника долевого строительства по
предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию, является основанием
для взыскания с застройщика убытков.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется
в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)
многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого
строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора
при его заключении и исполнении.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с
проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор
считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его
передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
27
7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по
договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе
отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные
права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным
законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским
кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого
строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав
потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного
строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические
показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью
экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере
строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным
Федеральным законом.
10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с
Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства
жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья
экономического класса, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в
отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса,
установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке
государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры,
градостроительства (далее также - жилье экономического класса), участником долевого строительства,
который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации,
нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья
экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи
условиями указываются:
1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует
условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с
которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или
договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья
экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья
экономического класса;
3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади
объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах
аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического
класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса,
либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской
Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.
28
10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в
долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса либо в случаях, предусмотренных частями 24
- 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого
аукциона.
Комментарий к ст. 4
1. В ч. 1 комментируемой статьи законодатель дает определение договора участия в долевом
строительстве и выделяет основные элементы этой двусторонней сделки.
Обращаем внимание на то, что ГК РФ не дает определения этому виду договоров. Однако к
договору участия в долевом строительстве применимы основные положение о сделках,
обязательствах и договорах, содержащиеся в ГК РФ.
Так, в силу положений ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Договором признается
соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских
прав и обязанностей. При этом граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность
заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом
или иными правовыми актами. Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся
элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами
(смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в
соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре,
если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Договор, по
которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих
обязанностей, является возмездным. Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо
(должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то:
передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного
действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, консенсуальным и
возмездным. Как следует из определения, содержащегося в ч. 1 комментируемой статьи, предметом
этого договора является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости. Стороны договора: застройщик и участник долевого строительства. Застройщиком в
данном случае будет являться лицо, соответствующее критериям, указанным в ст. 2 комментируемого
Закона. Застройщик по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома обязан:
в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных выше объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
29
Участником долевого строительства может являться гражданин или юридическое лицо,
инвестирующие свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства обязан принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости и уплатить обусловленную договором цен. У участников долевого
строительства возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости.
Здесь также следует обратить внимание на разъяснения Росфинмониторинга, содержащиеся в
информационном письме от 2 августа 2013 г. № 30. В письме даются комментарии по поводу того,
относятся ли сделки с недвижимым имуществом, совершаемые в рамках договора участия в долевом
строительстве, к сделкам, указанным в Федеральном законе от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О
противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и
финансированию терроризма». Согласно п. 1.1 ст. 6 указанного закона сделка с недвижимым
имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое
недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она
совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте,
эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее. Росфинмониторинг в информационном
письме разъяснил, что правовыми последствиями заключения договора участия в долевом
строительстве, при условии соблюдения субъектами законодательства о долевом строительстве
требований указанного законодательства, является возникновение у участника долевого
строительства права собственности на объект строительства (долю в объекте). Обязательному
контролю будет подлежать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом датой
совершения операции будет являться дата государственной регистрации указанного договора.
Аналогичные требования распространяются и на договор об уступке права (требования) по договору
участия в долевом строительстве, и на договор участия в долевом строительстве, заключенный с
лицом, к которому перешли права и обязанности по такому договору, т.к. данные договоры также
можно отнести к сделкам, подлежащим обязательному контролю, если сумма, на которую они
совершаются, равна или превышает установленное пороговое значение.
2. В силу ч. 2 комментируемой статьи правом издавать правила, обязательные для сторон
договора участия в долевом строительстве наделено Правительство РФ. Перечислим некоторые
нормативные правовые акты, изданные Правительством РФ в целях комментируемого Закона:
постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности
застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств
участников долевого строительства» (вместе с «Правилами представления застройщиками
ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением
денежных средств участников долевого строительства»);
постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки
финансовой устойчивости деятельности застройщика».
3. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и должен
пройти государственную регистрацию в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]