Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная
регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый
объект недвижимого имущества в ЕГРП.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет
федеральный орган в области государственной регистрации. В силу ст. 25.1 ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию
договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для
государственной регистрации в соответствии со ст. 16-18 указанного закона, также представляются
документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и
согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения
объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и
планируемой площади объекта долевого строительства. Более того ФЗ от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ,
которое обязывает в случае заключения договора об освоении территории в целях строительства
жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса предоставлять также выписку из утвержденного органом
местного самоуправления списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического
класса, подтверждающую включение гражданина, приобретающего данное жилье, в такой список.
Однако закон позволяет застройщику или участнику долевого строительства не представлять
выписку. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сам
запрашивает выписку в органе местного самоуправления, который обязан предоставить ее в срок не
более чем пять дней с даты получения запроса.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на
основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На
государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, перечисленными
выше, застройщиком представляются:
разрешение на строительство;
проектная декларация;
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и
количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и
нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические
показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к
жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, которые построены
или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного
31
строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для
строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в
целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом
объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях
строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного
жилищного строительства.
Однако застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у
уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки.
Застройщик также вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство
(сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Кроме того предоставляется один из следующих предусмотренных комментируемым Законом
документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в
долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче
жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого
строительства наряду с другими документами представляется один экземпляр — подлинник договора
участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права
возвращается правообладателю.
Поговорим отдельно о сроках государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве.
Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником
долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов,
необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация последующих
договоров осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и
документов, необходимых для государственной регистрации договора.
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве
указаны также в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в
долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в
связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утв. приказом Минюста РФ от 9
июня 2005 г. № 82.
4. В ч. 4 комментируемой статьи определены существенные условия договора участия в
долевом строительстве.
Во-первых, в договоре должен быть определен конкретный объект долевого строительства.
Пример. Извлечение из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
«Пункт 1.1. Объект долевого строительства — квартира (жилое помещение), состоящая из 1 (одной)
комнаты, расположенная в многоквартирном доме (секция ___ дом № ____) на ___ (_______) этаже, со
32
строительным номером ______ (___________) согласно описанию объекта долевого строительства
(приложение № 1.1 к настоящему договору) и его размещению на поэтажном плане этажа
многоквартирного дома (приложение № 1.2 к настоящему договору), создаваемая с привлечением
денежных средств участника и подлежащая передаче участнику без внутренней отделки с
выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в п. 2.5 настоящего договора, только
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на
условиях, предусмотренных настоящим договором».
Во-вторых, в договоре указывается срок передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства. Согласно ст. 314 ГК РФ если обязательство
предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение
которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или,
соответственно, в любой момент в пределах такого периода. Поэтому, по нашему мнению, в договоре
участия в долевом строительстве возможно указание срока передачи объекта долевого строительства,
исчисляемого от даты ввода объекта в эксплуатацию.
Пример. Извлечение из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
«Пункт 3. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником
осуществляется на основании подписываемого сторонами акта приема-передачи квартиры в течение
двух месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию».
В-третьих, указывается цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Пример. Извлечение из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
«3. Порядок расчетов.
3.1. Участник производит оплату цены договора путем безналичного перечисления денежных
средств на расчетный счет застройщика.
3.2. Оплата цены договора производится участником в следующем порядке: _______________
(___________________________________________) рублей 00 копеек оплачивается участником не
позднее «_____» ___________ 20 __ года;
3.3. Факт оплаты участником цены договора подтверждается копиями платежных документов
с отметкой банка об исполнении.
3.4. Датой исполнения обязанности участника по оплате признается дата зачисления денежных
средств на расчетный счет застройщика согласно выписке обслуживающего застройщика банка».
Отметим, что застройщик обязан ежеквартально представлять в уполномоченный орган
исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами РФ возложен
контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетность об
осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого
строительства. Состав, формы и порядок представления застройщиками ежеквартальной отчетности
определены в постановлении Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645.
В договоре участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен быть указан
гарантийный срок на объект долевого строительства (см. подробнее ст. 7 Закона и комментарий к
ней).
Пример. Извлечение из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
«Пункт 6. Гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и
инженерного оборудования, составляет 5 (пять) лет с даты его передачи участнику долевого
33
строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав
объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года с даты подписания первого передаточного
акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».
Отметим, что действие положений ч. 4 комментируемой статьи в редакции ФЗ от 30 декабря
2012 г. № 294-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в
долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу ст. 1, 3-5 указанного закона.
ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ в перечень существенных условий договора участия в
долевом строительстве было введено дополнительное пятое условие: способы обеспечения
исполнения застройщиком обязательств по договору. Таким образом, договор участия в долевом
строительстве многоквартирного дома должен содержать пять существенных условий, указанных в ч.
4 комментируемой статьи.
5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи при отсутствии в договоре существенных условий,
указанных в ч. 4 комментируемой статьи, договор будет считаться незаключенным. Так, например,
суд признал договор участия в долевом строительстве незаключенным, так как его содержание не
позволяло установить объект недвижимости, подлежащий передаче участнику долевого
строительства (см. подробнее постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 октября 2012 г.
по делу № А19-20396/10).
6. В силу ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет
его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Вместе с тем, согласно ч. 6
комментируемой статьи риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого
строительства до его передачи участнику долевого строительства возлагается на застройщика.
Напоминаем, что порядок передачи объекта долевого строительства регламентирован в ст. 8
комментируемого Закона.
7. Части 7-8 комментируемой статьи посвящены порядку перехода прав и обязанностей
участника долевого строительства к его наследникам, в случае смерти участника долевого
строительства.
Итак:
все права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не
предусмотрено иное;
существующие на день открытия наследства участника долевого строительства
имущественные права и обязанности, входят в состав наследства участника долевого
строительства.
В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день
открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти
гражданина. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если
последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории РФ, неизвестно
или находится за ее пределами, местом открытия наследства в РФ признается место нахождения
такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных
местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого
34
имущества или наиболее ценной частью недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого
имущества — место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность
имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
Основанием для включения нотариусом имущественного права по договору участия в долевом
строительстве в наследственное имущество являются следующие документы:
договор участия в долевом строительстве;
свидетельство о смерти наследодателя;
заявление о принятии наследства.
В силу ст. 1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит
к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или
нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества,
наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность
наследников. Таким образом, если на имущественное право по договору участия в долевом
строительстве претендуют несколько наследников, то данное имущественное право будет считаться
их общей долевой собственностью.
Наследники участника долевого строительства также будут отвечать по его долгам, связанным
с договором участия в долевом строительстве, в пределах стоимости перешедшего к ним
наследственного имущества.
8. В постановлении Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами
гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» содержится положение, аналогичное
положению ч. 9 комментируемой статьи, а именно указывается, что к отношениям, возникающим из
договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в
собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных,
семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской
деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не
урегулированной данным законом.
В связи с этим к отношениям, связанным с договором участия в долевом строительстве, могут
применяться нормы Закона РФ «О защите прав потребителей». Например, суды часто рассматривают
иски о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушениями застройщиком
своих обязательств по договору участия в долевом строительстве. В качестве примера укажем
апелляционное определение Липецкого областного суда от 22 января 2014 г. по делу № 33-138/2014,
апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 14 января 2014 г. по делу №
33-46/2014, апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 23 декабря 2013 г.
по делу № 33-4655/2013, апелляционное определение Ростовского областного суда от 19 декабря 2013
г. № 33-16411/2013.
9. Частью 10 комментируемой статьи установлены дополнительные требования к содержанию
договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и
параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью
экономического класса. Обращаем внимание на то, что условия отнесения жилых помещений к
жилью экономического класса, утверждены приказом от 5 мая 2014 г. № 223/пр.
В случаях, предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»,
указанные договоры должны содержать сведения, установленные упомянутым федеральным законом.
35
Части 10.1-10.2 были введены в комментируемый Закон ФЗ от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ и
вступили в силу с 22 июля 2014 года. Новые положения содержат перечень сведений, которые
должен включать договор об участия в долевом строительстве в ряде случаев, о которых будет
рассказано ниже.
ФЗ от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ внес поправки в следующие нормативные правовые акты:
ГрК РФ;
ГК РФ;
ЗК РФ;
ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения
государственных и муниципальных нужд»;
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
комментируемый Закон.
Основные изменения внесены в ГрК РФ. ФЗ от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ закрепляются новые
механизмы предоставления застройщикам земельных участков для их комплексного освоения или
развития уже застроенных территорий с условием строительства на таких участках жилья
экономического класса и реализации такого жилья по фиксированной стоимости, определенной по
итогам аукциона. Устанавливается порядок и процедура заключения договоров об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса, договоров о комплексном освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса. Предусматривается порядок
организации и проведения аукционов на право заключения указанных договоров, а также требования
к участникам аукциона. Предусматривается два новых вида договоров: договор об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса и договор о комплексном освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса — и устанавливаются требования к
этим договорам.
Положения ч. 10.1-10.2 комментируемой статьи предусматривают необходимость включения в
договор участия в долевом строительстве дополнительных сведений в случаях, если застройщиком
является юридическое лицо, заключившее в соответствии с ГрК РФ:
договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья
экономического класса.
Согласно приказу от 5 мая 2014 г. № 223/пр к жилью экономического класса относятся
следующие жилые помещения:
отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для
проживания одной семьи;
блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с
количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи,
имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,
расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего
пользования;
квартира в многоквартирном доме.
При этом такое жилое помещение не должно быть признано непригодным для проживания и
не должно быть расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу
36
или реконструкции. Площадь земельного участка, на котором расположен жилой дом, должна
составлять не более 1 500 квадратных метров, а площадь земельного участка, на котором расположен
блок в составе жилого дома блокированной застройки, должна составлять не более 400 квадратных
метров. Общая площадь такого жилого помещения должна составлять:
не более 150 квадратных метров, если жилое помещение является жилым домом или блоком в
составе жилого дома блокированной застройки;
не более 100 квадратных метров, если жилое помещение является квартирой.
При проектировании, строительстве, реконструкции жилого дома или жилого дома
блокированной застройки, многоквартирного дома, в которых расположено жилое помещение,
относимое к жилым помещениям экономического класса, должны быть обеспечены:
класс энергосбережения не ниже «В» (высокий);
внутренняя отделка жилого помещения, пригодного для проживания, и установка
инженерного оборудования, в том числе в целях поквартирного учета водопотребления,
теплопотребления, электропотребления и газопотребления (при наличии газопотребления);
обеспеченность объектами социального и коммунально-бытового назначения, инженерно-
технического обеспечения и территориальная доступность таких объектов в соответствии с
нормативами градостроительного проектирования;
условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и иных маломобильных групп
населения с учетом требований, установленных законодательством РФ.
В ГрК РФ с 22 июля 2014 г. в ст. 46.5 регламентируются особенности договора об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса. Указанный вид договора
заключается в целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной
застройки, в которых все жилые помещения или минимально возможный объем жилых помещений
соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса и подлежат передаче или
продаже по договорам участия в долевом или договорам купли-продажи жилья экономического
класса:
гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического класса;
по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья
экономического класса.
Понятие «договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья
экономического класса» содержится в ст. 46.6 ГрК РФ, в силу которой комплексное освоение
территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с
договором и включает в себя:
подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);
образование земельных участков в границах этой территории;
строительство на земельных участках в границах этой территории жилых помещений
экономического класса;
строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в
соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной,
коммунальной и социальной инфраструктур.
37
В ч. 10.1. комментируемой статьи содержится список сведений, которые должны указываться в
договоре участия в долевом строительстве, дополнительно к сведениям, перечисленным в ч. 4
комментируемой статьи, в том случае, если:
застройщиком является юридическое лицо, заключившее договор об освоении территории в
целях строительства жилья экономического класса;
застройщиком является юридическое лицо, заключившее договор о комплексном освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса.
Кроме этих сведений к договору участия в долевом строительстве должны прилагаться:
протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в
целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса;
либо извещение о проведении такого аукциона (в случаях, указанных ч. 24-26 ст. 46.7 ГрК
РФ).
Указанное требование содержится в ч. 10.2. комментируемого Закона.
Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса и договора о комплексном освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса регламентирован ст. 46.7 ГрК РФ.
Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки
подачи заявок на участие в аукционе, величину снижения начальной цены предмета аукциона («шаг
аукциона»). Аукцион проводится путем снижения начальной цены предмета аукциона, указанной в
извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона», который не может превышать три процента
начальной цены предмета аукциона. Извещение о проведении аукциона размещается организатором
аукциона на официальном сайте в сети Интернет не менее чем за тридцать дней до дня проведения
аукциона. Требования к участникам аукциона установлены ст. 46.8 ГрК РФ.
10. ФЗ от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ дополнил комментируемую статью ч. 11, применяющейся
с 1 марта 2015 г. Согласно указанному закону в ГК РФ введена ст. 239.1, которой установлено, что в
случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты
незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у
собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Данное положение применимо,
если иное не предусмотрено законом.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе
заявить следующие органы:
исполнительный орган государственной власти;
орган местного самоуправления.
Речь идет об органах, уполномоченных на распоряжение земельным участком, который
находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот
объект. Пунктом 3 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрены случаи, когда указанное выше требование органов
власти не подлежит удовлетворению судом. Это происходит тогда, когда собственник объекта
докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов
государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию
сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.
38
Согласно ч. 11 комментируемой статьи к объекту долевого строительства, строительство
(создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности
земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не
завершено, положения ст. 239.1 ГК РФ, которые были рассмотрены нами выше, не применяются.
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате
участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена
договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на
строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором
предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный
договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником
долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение
более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в
порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником
долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое
нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения
платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более
чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в
порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого
строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы
просроченного платежа за каждый день просрочки.
Комментарий к ст. 5
1. Договор участия в долевом строительстве всегда является возмездным договором. Поэтому
в данном случае цена договора является существенным условием, несогласование которого влечет
недействительность договора. Цена договора участия в долевом строительстве отражает размер
денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства
(создания) объекта долевого строительства. При определении цены следует учитывать, что объект
долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном
доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта
39
недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника
4
долевого строительства.
Как правило, цена указывается в твердой денежной сумме. При этом, поскольку
комментируемая статья предусматривает уплату именно денежной суммы, на практике часто
возникает вопрос по порядку расчетов — может ли иметь место передача иных имущественных прав
или имущества по договору участия в долевом строительстве. Многие юристы неоднозначны в
толковании данной нормы. Например, М.В. Петрухин4 считает, что подход судов, допускающих в
качестве оплаты цены договора передачу не денежных средств, а иного имущества, основан на
произвольном и расширительном толковании приведенной императивной нормы комментируемого
Закона, которая такой возможности не предусматривает. При этом автор ссылается на мнения иных
авторов, которые утверждают, что участник договора обязан уплатить застройщику именно
денежную сумму. Договор участия в долевом строительстве не может вместо этой обязанности
предусматривать обязанность участника передать застройщику какое-либо имущество (например,
ценные бумаги, строительные материалы, строительную технику и др.). Полагаем, не следует в
полной мере соглашаться с указанным толкованием, поскольку, даже если норма не предусматривает
иных порядков расчетов, это не значит, что исключено применение иных гражданско-правовых норм
в данном обязательстве (уступка права, взаимозачет, новация, отступное и пр.).
Комментируемая статья допускает указывать в договоре цену как сумму денежных средств на
возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств
на оплату услуг застройщика. Не совсем понятная норма для практического применения. По сути,
данная сумма может изменяться в зависимости от фактических затрат застройщика, что противоречит
ч. 2 комментируемой статьи, и в практическом применении не совсем удобно, поскольку участник
долевого строительства не может при заключении такого договора предвидеть такие затраты, даже
если предварительная сумма указана в договоре. К тому же не ясно, что подразумевается под
услугами застройщика.
Как отмечает М.В. Петрухин, из буквального толкования указанной нормы следует, что цена
договора долевого участия может определяться двумя способами:
1) как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для
строительства (создания) объекта долевого строительства;
2) как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта
долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Однако во втором случае не вполне понятно, об оплате каких услуг застройщика идет речь.
Очевидно, что застройщик никаких услуг участнику долевого строительства не оказывает. Наоборот,
на практике услуги оказываются самому застройщику. В частности, это услуги по осуществлению
технологического присоединения энергопринимающих устройств застройщика к электрическим
сетям, по подключению строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к
сетям тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, по осуществлению
технического и авторского надзора за строящимся объектом. Кроме того, как уже отмечалось ранее,
См. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового
регулирования. М.: «Инфотропик Медиа», 2012.
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]