Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в
порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.
Комментарий к ст. 12.1
1. В ч. 1 комментируемой статьи законодатель указал те обязательства застройщика, которые
могут быть обеспечены ипотекой.
Во-первых, одной из этих обеспечительных мер должно быть обеспечено обязательство
застройщика по возврату денежных средств участнику долевого строительства.
Во-вторых, обязательство застройщика выплатить в пользу участника долевого строительства
неустойку (ч. 2 ст. 6 комментируемого Закона) и иные денежные средства, причитающиеся по
комментируемом Закону.
Под иными денежными средствами в данном случае следует понимать проценты за
пользование чужими денежными средствами, которые застройщик обязан выплатить участнику
долевого строительства при возврате денежных средств (ч. 3 ст. 3, ч. 1, ч. 1.1 и ч. 2 ст. 9, а также ч. 7
ст. 19 комментируемого Закона).
Данными мерами обеспечивается также обязанность застройщика возместить участнику
долевого строительства причиненные убытки, которые подлежат возмещению сверх суммы
выплаченной неустойки (ст. 10 комментируемого Закона).
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право
нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата
или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо
получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено
(упущенная выгода).
Следует помнить, что при выборе способа обеспечения исполнения обязательств залогом,
существуют особенности обращения взыскания на предмет залога (см. комментарий к ст. 14
комментируемого Закона), а также особенности распределения денежных средств, вырученных от
реализации заложенного имущества (ст. 15 комментируемого Закона).
При этом речь идет не о договорном залоге, а о так называемом залоге в силу закона (ч. 2 ст. 1
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»), который возникает вне зависимости от наличия
условий об этом в договоре участия в долевом строительстве.
В случае обеспечения обязательств застройщика залогом, объектом такого залога может быть:
земельный участок, на котором ведется строительство (в случае наличия на него у
застройщика права собственности);
право аренды или субаренды земельного участка (в случае наличия на него у застройщика
соответствующих относительных прав).
При этом в случае государственной регистрации застройщиком права собственности на объект
незавершенного строительства такой объект также становиться объектом ипотеки (ч. 2 ст. 13
комментируемого Закона).
81
Если же многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, то от даты ввода в эксплуатацию до
даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства такой объект тоже
находится в ипотеке (ч. 3 ст. 13 комментируемого Закона).
Стоит отметить, что ч. 1 ст. 12.1 комментируемого Закона является специальной по
отношению к общим положениям гражданского законодательства (параграф 3 гл. 23 ГК РФ).
2. В ч. 2 комментируемой статьи законодатель перечисляет допустимые способы обеспечения
исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве наряду с
залогом.
К этим способам относятся страхование гражданской ответственности (ст. 15.2.
комментируемого Закона) и поручительство банка (ст. 15.1 комментируемого Закона).
Выбор конкретного способа обеспечения исполнения обязательств остается за застройщиком.
Причем застройщик обязан применять выбранный способ обеспечения исполнения своих
обязательств в отношении всех договоров участия долевого строительства, заключенных на
основании одного разрешения на строительство.
Например, если застройщик получил разрешение на строительство в отношении одного
многоквартирного дома и заключил с банком договор поручительства по одному из договоров
участия в долевом строительстве этого дома, то в дальнейшем застройщик не вправе использовать
страхование гражданской ответственности применительно к другим объектам долевого строительства
в этом многоквартирном доме.
Если же застройщик строит два многоквартирных дома и получил на каждый из них отдельное
разрешение на строительство, он вправе при строительстве одного из домов обеспечивать
привлечение долевых инвестиций наряду с залогом земли страхованием гражданской
ответственности, а при строительстве другого дома — поручительством банка.
В договоре участия в долевом строительстве, предлагаемом для заключения участникам
долевого строительства, обычно застройщиком указывается конкретный выбранный застройщиком
способ обеспечения исполнения его обязательств.
Если застройщик выбрал в качестве способа исполнения своих обязательств поручительство,
то его поручитель в случае неисполнения застройщиком основного обязательства несет
субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства.
В случае, когда исполнение обязательств застройщика по договору участия в долевом
строительстве обеспечивается поручительством банка, договор поручительства должен быть
заключен до даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. При этом
в договор поручительства подлежат включению согласно комментируемому Закону дополнительные
существенные условия (ч. 2 ст. 15.1).
Согласно ч. 2 и 9 ст. 15.2 комментируемого Закона застройщик до государственной
регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет
осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора
участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи
застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.
82
При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение
страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении
предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого
помещения.
Кроме того, застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства
условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой
организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика (ч. 3 ст.
15.2 комментируемого Закона).
Согласно письму Росреестра от 14 февраля 2014 г. № 14-исх/01657-ГЕ/14, на государственную
регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляется один из
следующих документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в
долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче
жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При этом согласно действие положений ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 15.1, 15.2 комментируемого Закона распространяется на
отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если
государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется
после дня вступления в силу, в том числе ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ, то есть после 1
января 2014 (см. письмо Росреестра от 14 февраля 2014 г. № 14-исх/01657-ГЕ/14).
Все эти обеспечительные меры включены законодателем в комментируемую статью в целях
защиты прав участников долевого строительства на своевременный возврат денежных средств и
выплату неустойки и иных платежей, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта
долевого строительства, либо нарушения требований по качеству.
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента
государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются
находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный
участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на
указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и
(или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного
строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников
83
долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой
объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной
деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств
участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке,
установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается
находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения,
входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся
объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком
указанного разрешения.
4. Утратила силу.
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства
при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от
государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная
регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по
иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства
имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных
обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства
допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством
или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение
своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего
Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в
случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество,
указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого
строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита,
предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от
банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2
статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого
строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать
денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от
банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего
Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на
основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не
распространяется на данный объект долевого строительства.
8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в
предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у
застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается
84
с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов
долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных
(созданных) на данном земельном участке.
9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального
закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16
июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных
настоящим Федеральным законом.
Комментарий к ст. 13
1. Комментируемая статья посвящена вопросам обеспечения исполнения обязательств по
договору залогом. Обеспечение исполнения обязательства долевого участия залогом до изменений от
18 июля 2006 г. было единственным возможным вариантом обеспечения. Действующее гражданское
законодательство, регулирующее отношения по залогу состоит из целого ряда законодательных
актов. Основу образуют: ГК РФ (ст. 334-358.18) и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет
право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства
получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно
перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может
быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у
залогодержателя).
Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на
основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных
в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Выступая способом обеспечения исполнения обязательств, залог носит акцессорный характер.
Иными словами, залог производен и зависим от основного, обеспечиваемого им обязательства. Так,
переход к новому кредитору права требования по основному обязательству влечет переход
залогового права.
В ч. 1 комментируемой статьи законодатель установил порядок возникновения залога. В силу
комментируемой части статьи с момента государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве застройщик становится залогодателем, а участник долевого строительства приобретает
статус залогодержателя. Между сторонами в силу закона возникает договор залога, при этом
составления отдельного документа не требуется. Одновременно с регистрацией этого договора
государственный регистратор вносит в ЕГРП запись о возникновении в пользу участника долевого
строительства залога в силу закона (постановление ФАС Поволжского округа от 14 апреля 2011 г. по
делу № А55-9904/2010). Залог прекращается на основании заявления застройщика, представленного
государственному регистратору при условии наличия разрешения на ввод построенного объекта
недвижимости в эксплуатацию, выданного в установленном законом порядке. Это следует из ч. 1.1
ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Срок погашения записи о залоге в ЕГРП составляет
пять рабочих дней, какого-либо заявления от участника долевого строительства не требуется. Данное
правило вступило в силу во второй половине июня 2010 года (см. ФЗ от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ).
85
До этого времени порядок погашения записи об ипотеке законодателем должным образом
отрегулирован не был.
Законодатель установил перечень объектов гражданских прав, на которые в соответствии с
комментируемым Законом распространяется право залога. Это могут быть две группы объектов
гражданских прав:
1) предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства,
земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды
(субаренды) на указанный земельный участок;
2) строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной
объект недвижимости.
Отметим, что право субаренды может быть объектом залога в данном случае только, начиная с
июня 2010 года. До этой даты действовала прежняя редакция статьи, согласно которой допускался
залог в силу закона либо земельного участка, либо права аренды на него. К договорам субаренды
применяются те же правила, что и к договорам аренды.
2. В ч. 2 комментируемой статьи законодатель установил правило, согласно которому при
государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного
строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у
участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности
застройщика на такой объект.
При этом застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного
строительства в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. При
уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект
осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об
обращении взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 комментируемого Закона).
Это сделано законодателем в целях дополнительной защиты прав долевых инвесторов.
Напомним, что объект незавершенного строительства является разновидностью недвижимого
имущества. Особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что этот объект
до его ввода в эксплуатацию имеет все признаки неделимой вещи. В соответствии с п. 2 ст. 25 ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности
на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации на основании
правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности либо договора
аренды), разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих
описание объекта незавершенного строительства.
Право собственности на объект незавершенного строительства возникает от даты
государственной регистрации этого права. При этом стоит подчеркнуть, что до этого момента объект
незавершенного строительства не может выступать самостоятельным объектом гражданского права
(постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2012 г. по делу №
А06-5493/2010).
Залог объекта незавершенного строительства прекращается при предоставлении
государственному регистратору застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
86
3. В ч. 3 комментируемой статьи установлены правила, регулирующие условия возникновения
залога на объект долевого строительства. Залог возникает в силу прямого указания закона от даты
получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего здания, в котором
расположен такой объект, и прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В данном случае законодатель уточняет, что залог не возникает в отношении помещений, не
относящихся к объектам долевого строительства. Вероятно, здесь идет речь о помещениях,
строительство которых застройщик профинансировал самостоятельно за свой счет, либо за счет
индивидуальных предпринимателей или юридических лиц.
По условиям ч. 3 ст. 1 комментируемого Закона его действие не распространяется на
отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с
инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе
многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве
(постановление ФАС Поволжского округа от 13 мая 2008 г. № А65-14109/2007).
Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или
индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства организаций, такое правовое
регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед всеми
участниками строительства, и направлено на соблюдение баланса интересов всех лиц, принимающих
участие в строительстве такого объекта (определение Конституционного Суда РФ от 14 января 2014
г. № 2-О, определение ВАС РФ от 23 августа 2010 г. № ВАС-8683/10 по делу № А76-15400/2009-57-
270).
Согласно позиции Конституционного Суда РФ положения ч. 3 комментируемой статьи
позволяют обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого
строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в
долевом строительстве, заключенного с этим лицом. При этом залогом обеспечивается не только
обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого
строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств,
внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или)
договором (ст. 337 ГК РФ, ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»). Указанные
выводы были отражены в решении Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. «Об утверждении
обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2014 года».
4. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что
представляет собой объект незавершенного строительства. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к
недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему
гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются
недвижимостью.
Исходя из толкования ст. 1 ГрК РФ, объектом незавершенного строительства признаются
такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство
87
которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных
построек.
Согласно определению ВАС РФ от 9 сентября 2008 г. № 8985/08, объектом незавершенного
строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный
правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и
функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение этого
процесса в свойствах создаваемого объект. Особенностью объекта незавершенного строительства
является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или
сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительств.
Вследствие чего, для признания объекта незавершенного строительства самостоятельным
объектом гражданских правоотношений, требуется регистрация права собственности на такой объект.
5. В ч. 5 комментируемой статьи законодатель обязал застройщика зарегистрировать право
собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для
обращения взыскания на предмет залога.
По смыслу ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», а так же ст. 348 ГК РФ,
основания для обращения взыскания на предмет залога возникают при неспособности застройщика
исполнить свои обязательства или ненадлежащего исполнения застройщиком обеспеченного залогом
обязательства. В свою очередь, под невозможность исполнить свои обязательства можно подвести и
банкротство застройщика.
При уклонении застройщика от совершения действий, необходимых для государственной
регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, его государственная
регистрация осуществляется на основании решения суда об обращении взыскания на предмет залога,
принятого по иску участника долевого строительства (например, апелляционное определение
Вологодского областного суда от 12 июля 2013 г. № 33-2344/2013).
6. В ч. 6 комментируемой статьи законодатель предусмотрел правила, согласно которым, если
до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество,
указанное в ч. 1-3 комментируемой статьи, были переданы в залог лицу, не являющемуся банком, в
качестве обеспечения иных обязательств, застройщик не вправе обеспечивать исполнение своих
обязательств перед участниками долевого строительства залогом объекта. В этом случае, застройщик
в качестве обеспечения исполнения своих обязательств может использовать только поручительство
(ст. 15.1 комментируемого Закона).
Если застройщик сначала передал застраиваемый земельный участок и/или объект
незавершенного строительства и/или объект долевого строительства в залог банку, то данный залог
квалифицируется как предшествующий (п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого
имущества)». Возникающий в этом случае залог в пользу участников долевого строительства
квалифицируется как последующий залог и возможен только с письменного согласия банка.
Кроме того, в отношении последующего залога объектов долевого строительства в пользу
участников долевого строительства необходимо также согласие банка, как залогодержателя по
предшествующему залогу на прекращение залога в отношении таких объектов после их передачи
участникам долевого строительства, а также согласие на удовлетворение своих требований за счет
заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 комментируемого Закона, предусматривающей,
что при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие
88
денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с
обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками
долевого строительства и залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту
удовлетворения этих требований.
Из судебной практики применения ч. 6 комментируемой статьи следует, что участники
долевого строительства не вправе оспаривать действительность договора залога заключенного до
даты заключения с участником долевого строительства первого договора участия в долевом
строительстве, например, определение ВАС РФ от 14 октября 2010 г. № ВАС-11287/10.
Отметим, что при рассмотрении судебных споров, связанных с последующим залогом, следует
иметь в виду, что к участию в таких делах должны быть привлечены все залогодержатели, так как
решение по данному спору может повлиять на их права и обязанности.
7. В ч. 7 комментируемой статьи законодатель предусмотрел правила, согласно которым после
заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество,
указанное в ч. 1-3 комментируемой статьи, в порядке последующего залога может передаваться банку
(последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа,
предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, и без выражения
согласия предшествующего залогодержателя.
Последующий залог допускается при условии согласия банка на пропорциональное
распределение доходов от реализации предмета залога с участниками долевого строительства (ч. 2 ст.
15 комментируемого Закона), а также при согласии на прекращение залога на объекты долевого
строительства после их передачи участникам долевого строительства (ч. 8 комментируемой статьи).
В остальных случаях, застройщик, начиная от даты заключения первого договора участия в
долевом строительстве, не вправе передавать в последующий залог объекты, указанные в ч. 1-3
комментируемой статьи, без согласия участников долевого строительства. Договор залога,
заключенный с нарушением этого правила, может быть признан судом недействительным по иску
залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке (ст. 168 ГК РФ).
В ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» устанавливается значение понятий
«предшествующая ипотека» и «последующая ипотека», условия, при которых допускается
последующая ипотека. Положения указанной статьи основаны на нормах п. 1 ст. 342 ГК РФ о
последующем залоге.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного
обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение
исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю
(последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных ЕГРП о моменте
возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами п. 5 и 6 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимого имущества)».
В соответствии с п. 7 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с
объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при
89
приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру
принятых на регистрацию документов.
Основным и единственным доказательством приоритета одной ипотеки над другой является
номер регистрации прав.
В ч. 7.1 комментируемой статьи законодатель установил правило, согласно которому, если
застройщик будет привлекать кредиты на строительство под залог строящегося объекта, то сумма
привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в совокупности с полученными
от банков кредитами, не должна превышать указанной в проектной декларации стоимости
строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Анализ приведенной выше нормы показывает, что посредством этого законодатель косвенно
ограничил правоспособность застройщика, хотя прямого указания в комментируемом Законе на этот
счет нет. Этот вывод можно сделать исходя из формулы определения норматива целевого
использования средств, что в свою очередь предполагает, использование застройщиком полученных
от участников долевого строительства средства только для строительства. Если значение любого из
нормативов превысит пороговое, то контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с
заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности,
связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (ч. 7 ст. 23 Закона).
Вместе с тем, в том случае, если застройщик привлечет долевые инвестиции от участников
долевого строительства с нарушением указанного выше ограничения, соответствующие сделки в этой
части могут быть признаны недействительными (ст. 168 ГК РФ).
Подобное ограничение вытекает из правовой природы залога, поскольку залог является
акцессорным (дополнительным) обязательством застройщика, так как обеспечивает исполнение
основных обязательств застройщика перед кредитором стоимостью заложенного имущества (п. 1 ст.
334 ГК РФ).
Подчеркнем, что комментируемая правовая норма не применяется в том случае, если
исполнение обязательств застройщика обеспечивается поручительством.
8. В ч. 8 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому обязательство
застройщика по залогу, как в пользу банка, в предусмотренных ч. 6 и 7 комментируемой статьей
случаях, так и в пользу участников долевого строительства в части передаваемого участнику
долевого строительства имущества прекращается от даты такой передачи.
Подобное возможно, поскольку после подписания сторонами передаточного акта или иного
документа о передаче предмета договора о долевом участии, обязанности застройщика по договору
считаются исполненными в полном объеме, т.е. необходимость в обеспечении их исполнения
прекращается (см. подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Залог, по смыслу ч. 8 комментируемой статьи, прекращается только в отношении объекта
долевого строительства в случае передачи последнего в порядке, установленном ст. 8
комментируемого Закона, участнику долевого строительства после получения застройщиком
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Указанные выводы были поддержаны и развиты судебной практикой, например: определение ВАС
РФ от 27 февраля 2013 г. № ВАС-13962/12 по делу № А32-942/2009 и определение ВАС РФ от 18
февраля 2011 г. № ВАС-1405/11 по делу № А40-148039/09-139-1002).
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]