Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или
неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок
участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и
потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи
9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого
строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и
инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается
договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня
передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования,
входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не
предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав
передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается
договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня
подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с
ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в
течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства,
обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального
износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических
регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его
эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого
строительства или привлеченными им третьими лицами.
Комментарий к ст. 7
1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи застройщик обязан передать участнику
долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует:
1) условиям договора;
2) требованиям технических регламентов;
3) требованиям проектной документации;
4) требованиям градостроительных регламентов;
5) иным обязательным требованиям.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующими качество жилых помещений,
передаваемых по договору долевого участия в строительстве, кроме комментируемого Закона,
является ГК РФ.
Так, в соответствии со ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором
строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической
документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором
51
строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный
срок может быть увеличен соглашением сторон.
Стороны договора участия в долевом строительстве вправе установить в договоре особые
требования к качеству объекта долевого строительства, не предусмотренные законодательством. Это
возможно в силу действия принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Кроме того, объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических
регламентов.
В соответствии со ст. 2 ФЗ от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»,
технический регламент — документ по техническому регулированию, который устанавливает
обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования
(продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования
(включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения,
перевозки, реализации и утилизации).
Укажем на следующие технические регламенты, действующие в отношении строительства:
Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (ФЗ от 30 декабря 2009 г. № 384-
ФЗ);
Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (ФЗ от 22 июля 2008 г. № 123-
ФЗ).
Таким образом, передаваемый участнику долевого строительства объект долевого
строительства должен соответствовать требованиям двух этих Технических регламентов.
Передаваемый объект долевого строительства также должен соответствовать требованиям
проектной документации.
Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация представляет собой документацию,
определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженернотехнические решения, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции объектов
капитального строительства, а также их капитального ремонта.
Подготовку проектной документации осуществляет застройщик. Состав проектной
документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации
линейных объектов, установлен ч. 12 ст. 48 ГрК РФ.
Передаваемый участнику долевого строительства объект долевого строительства также
должен соответствовать требованиям градостроительного регламента, которым определяется
правовой режим земельного участка, равно как всего, что находится над и под поверхностью
земельного участка и используется в процессе его застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства (ч. 1 ст. 36 ГрК РФ).
Передаваемый участнику долевого строительства объект долевого строительства должен
соответствовать «иным обязательным требованиям». Под иными обязательными требованиями
следует понимать «требования к продукции или к связанным с ними процессам проектирования
(включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения,
перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской
Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти» (ГОСТ,
СНиП, СанПиН).
52
Эти требования, в соответствии со ст. 46 ФЗ от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом
регулировании», подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:
защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц,
государственного или муниципального имущества;
охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;
предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
обеспечения энергетической эффективности.
2. В ч. 2 комментируемой статьи содержатся положения, призванные защищать участников
долевого строительства от нарушения застройщиком требований к объекту долевого строительства,
указанных в ч. 1 статьи.
Заключаются они в предоставлении участнику долевого строительства права по своему выбору
требовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Для применения этих норм необходимо, чтобы нарушение требований к объекту долевого
строительства привело к ухудшению его качества, делающее этот объект непригодным для
предусмотренного договором использования.
Указанное определение согласуется с понятием «существенного недостатка».
Хотя, в комментируемом законе это понятие не определено.
Однако в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ под существенным недостатком понимается:
обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без
несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь
после их устранения, и других подобных недостатков.
Закон РФ «О защите прав потребителей» определяет аналогичным образом такое понятие, как
«существенный недостаток товара (работы, услуги)». Под ним также понимается неустранимый
недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат
времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие
подобные недостатки.
3. В ч. 3 комментируемой статьи законодатель закрепил нормы, согласно которым участник
долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора участия
в долевом строительстве и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты
процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно ч. 4 ст. 9 комментируемого Закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон
от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления
о таком отказе по почте заказным письмом с описью вложения.
Необходимо отметить, что особый порядок внесения записи о расторжении договора долевого
участия или одностороннем отказе от его исполнения предусмотрен п. 4 ст. 25.1 ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с
которым, если сторона рассматриваемого договора в одностороннем порядке отказалась от его
исполнения, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны о таком отказе в форме
заказного письма с отметкой об отправке.
53
К договору долевого участия также применяются общие положения о расторжении договоров,
предусмотренные ГК РФ (ст. 450-453).
Кроме того, при одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом
строительстве участник долевого строительства вправе требовать возврата выплаченных застройщику
денежных средств, а также выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в
размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения
обязательства по возврату денежных средств.
Право на односторонний отказ от исполнения договора участник имеет и в том случае, когда
требования участника об устранении недостатков не были выполнены застройщиком в
установленный срок.
Обратите внимание: срок устранения недостатков устанавливается участником, поэтому его
необходимо документально фиксировать, например, в претензии либо акте приемки, где делается
отметка о наличии недостатков. При этом такой срок должен быть разумным.
4. В ч. 4 комментируемой статьи содержится положение о том, что условия договора об
освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства
являются ничтожными.
Поскольку правила об ответственности застройщика за недостатки объекта долевого
строительства являются императивными нормами (п. 1 ст. 422 ГК РФ), стороны обязаны
формулировать условия договора участия в долевом строительстве с учетом ответственности
застройщика, установленной законом.
При этом следует учитывать, что комментируемый Закон признает ничтожными именно сами
условия, содержащие освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого
строительства, сам же договор при этом сохраняет юридическую силу.
5. В ч. 5 комментируемой статьи законодатель устанавливает гарантийный срок объекта
долевого строительства, а также порядок его исчисления.
Под гарантийным сроком по смыслу действующего законодательства РФ следует понимать
период времени, в течение которого в случае обнаружения в объекте долевого строительства
недостатка застройщик обязан удовлетворить законные требования участника долевого строительства
(ч. 6 ст. 5 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 722 ГК РФ, см. комментарий к ч. 6 ст. 7
комментируемого Закона).
Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет не менее чем пять лет. Начиная
со второй половины июня 2010 г. (см. ФЗ от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ) этот гарантийный срок не
распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта,
для которого установлен специальный гарантийный срок (ч. 5.1 ст. 7 комментируемого Закона).
Гарантийный срок на объект долевого строительства по общему правилу исчисляется от даты
передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Однако эта норма является диспозитивной. Следовательно, стороны вправе в договоре участия
в долевом строительстве предусмотреть иную дату начала исчисления гарантийного срока. Например,
дату ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Законодатель установил минимальный гарантийный срок в размере пять лет. Стороны
договора участия в долевом строительстве вправе увеличить этот срок по своему усмотрению, но не
вправе его уменьшить.
54
В соответствии с ч. 5.1 комментируемой статьи, для технологического и инженерного
оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, установлен специальный
гарантийный срок, который не может быть менее трех лет.
Под инженерным оборудованием в данном случае следует понимать любые элементы
инженерных систем здания, расположенные в пределах объекта долевого строительства,
необходимые для его нормального использования по назначению, в том числе: системы вентиляции,
кондиционирования воздуха, теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации и т.д.
В данном случае законодатель установил императивный порядок исчисления этого
специального гарантийного срока. Стороны не вправе по своему усмотрению устанавливать дату
начала течения этого срока. Гарантийный срок исчисляется от даты подписания сторонами договора
участия в долевом строительстве передаточного акта на объект долевого строительства либо иного
документа о его передаче.
Под иным документом о передаче в данном случае следует понимать односторонний
передаточный акт на объект долевого строительства, право оформить который возникает у
застройщика в определенном комментируемым Законом случае (см. ч. 6 ст. 8).
6. В ч. 6 комментируемой статьи законодатель установил временные рамки для предъявления
претензий участником долевого строительства относительно качества переданного ему объекта.
Требование о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства может быть
предъявлено участником долевого строительства застройщику в любое время до истечения
гарантийного срока.
Указанная норма не дает определения понятия «гарантийный срок». Для его раскрытия
обратимся к нормам ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».
Согласно положениям п. 2 ст. 470, п. 3 ст. 477 ГК РФ, гарантийный срок — срок, в течение
которого поставщик обязуется обеспечить соответствие качества товара условиям договора и несет
ответственность перед покупателем за выявленные недостатки товара.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона РФ «О защите прав потребителей», на товар (работу),
предназначенный для длительного использования, изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать
срок службы — период, в течение которого изготовитель (исполнитель) обязуется обеспечивать
потребителю возможность использования товара (работы) по назначению и нести ответственность за
существенные недостатки.
Гарантийным сроком согласно ч. 6 ст. 5 Закона «О защите прав потребителей» признается
период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель
(исполнитель), продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный
предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя.
Таким образом, по смыслу комментируемой статьи, гарантийный срок — период, в течение
которого застройщик обязуется обеспечить соответствие качества объекта долевого строительства
требованиям, установленным в ч. 1 комментируемой статьи, а участник долевого строительства имеет
право предъявить требования о недостатках (дефектах) такого объекта.
При этом следует помнить, что требования участник долевого строительства вправе заявить
только при условии, если:
выявленные существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства
привели к ухудшению его качества;
55
либо выявленные недостатки препятствуют использованию объекта долевого строительства по
назначению, предусмотренному договором участия в долевом строительстве.
7. В ч. 7 комментируемой статьи законодатель установил случаи освобождения застройщика от
ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах
гарантийного срока.
Застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность в тех случаях,
когда выявленные недостатки возникли после передачи объекта долевого строительства участнику
долевого строительства в результате любой из следующих причин:
нормальный износ объекта долевого строительства или его частей;
нарушение требований технических регламентов при эксплуатации объекта долевого
строительства;
нарушение требований градостроительных регламентов при эксплуатации объекта долевого
строительства;
нарушения иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого
строительства;
вследствие ненадлежащего ремонта объекта долевого строительства.
Бремя доказывания наличия указанных выше обстоятельств законодателем возложено на
застройщика.
Согласно ч. 4 ст. 7 комментируемого Закона условия договора об освобождении застройщика
от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Для
исключения риска возникновения ситуации, когда участник долевого строительства что-то не заметил
и пропустил при приемке объекта строительства, участнику долевого строительства как стороне
договора долевого участия не лишним будет настоять на исключении из договора пункта подобного
содержания (разумеется, если такой пункт будет присутствовать в договоре).
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого
строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о
передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в
установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого
строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение
застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено
договором.
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи
объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия
объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала
передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении
56
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с
договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника
долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях
бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение
должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по
указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого
строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства
не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного
договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о
готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный
договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного
сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором
указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7
настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных
частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия
объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника
долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в
части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для
передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной
передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной
гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня
составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик
обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4
настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе
участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого
строительства по указанному им почтовому адресу.
Комментарий к ст. 8
1. По общему правилу, документом, подтверждающим передачу объекта долевого
строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, является
передаточный акт. Данный документ должен быть подписан обеими сторонами и его дата определяет
момент передачи объекта долевого строительства, что является юридическим фактом,
подтверждающим исполнение застройщиком своих обязанностей по договору участия в долевом
строительстве налагающим на участника долевого строительства определенные обязанности по
57
регистрации объекта и его содержанию. До подписания передаточного акта обязанность по
содержанию объекта долевого строительства лежит на застройщике.
Так, определением ВАС РФ от 28 мая 2014 г. № ВАС-6462/14 по делу № А40-27794/13 о
пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании долга по оплате коммунальных и
иных услуг, содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном
доме, процентов за пользование чужими денежными средствами, было отказано в передаче дела в
Президиум ВАС РФ, поскольку суды сделали правильный вывод о том, что акт о результатах
реализации инвестиционного проекта сторонами инвестиционного контракта не подписан,
имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации контракта, не
определено, имущественные права сторон инвестиционных правоотношений не оформлены, в связи с
чем обязанность по содержанию имущества у ответчиков не возникла.
Передача объекта долевого строительства может быть осуществлена и по другому документу
— акту приемки, соглашению об исполнении обязательств и пр. Закон не содержит конкретного
перечня таких документов, на основании чего стороны могут на свое усмотрение предусмотреть вид
документа, подтверждающий передачу-приемку объекта долевого строительства при соблюдении
требований, предъявляемых к передаточному акту — он должен быть подписан обеими сторонами, в
нем должен быть четко определен объект передачи, сделана ссылка на договор участия в долевом
строительстве, указана дата передачи объекта.
На практике часто встречаются ситуации, когда участник долевого строительства,
злоупотребляя своими правами, безосновательно не подписывают передаточный акт. Судебная
практика в таких случаях склоняется к тому, что факт направления застройщиком соответствующего
акта подтверждает выполнение застройщиком совей обязанности по передаче объекта долевого
строительства.
Так, определением от 9 апреля 2014 г. № ВАС-15480/12 по делу № А40-59243/2012 о
пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неустойки (пеней) за просрочку в
передаче объекта долевого строительства ВАС РФ отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ,
поскольку суды сделали правильный вывод о том, что спорный объект считается переданным с
момента получения одностороннего акта предпринимателями. При этом суд основывался на
следующем. Изменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции
основывался на положениях ч. 1, 4, 5 и 6 ст. 8 комментируемого Закона, определяющих порядок
передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого
строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о
передаче объекта долевого строительства, и гарантирующих права обеих сторон договора участия в
долевом строительстве. При этом суд кассационной инстанции, исходя из представленных в
материалы дела доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которые
заявителем не оспариваются, с учетом поведения как общества, так и предпринимателей при
передачи и принятии спорного объекта, соответственно, указал, что спорный объект считается
переданным с момента получения одностороннего акта предпринимателями и рассчитал неустойку за
несвоевременную передачу объекта с 1 января 2012 г. по 14 июля 2012 г. Указание предпринимателей
на отсутствие в Законе об участии в долевом строительстве срока для составления одностороннего
акта при устранении застройщиком недостатков не свидетельствует о нарушении судом
кассационной инстанции единообразия в толковании и применении положений Закона, принимая во
58
внимание, что суды установили, что участники об устранении недостатков были уведомлены 10
апреля 2012 г., а объект, как посчитал суд, им был передан 14 июля 2012 г.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регламентирован ст. 55 ГрК РФ.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет
выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в
соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного
объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае
строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту
межевания территории, а также проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган
исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления
или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием
атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с
разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок
военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через
многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с
прилагаемыми к нему в обязательном порядке документами.
Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является
отсутствие прилагаемых к заявлению документов, несоответствие объекта капитального
строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае
строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта
планировки территории и проекта межевания территории, несоответствие объекта капитального
строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствие
параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной
документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на
государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в
документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте
капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного
кадастрового учета.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена постановлением
Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
О судебной практике по рассматриваемому вопросу см. определение ВС РФ от 1 октября 2013
г. № 18-КГ13-86.
3. Частью 4 комментируемой статьи закреплена обязанность застройщика направить участнику
долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого
строительства к передаче, а также регламентирован порядок направления такого сообщения.
59
Сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к
передаче направляется застройщиком не менее чем за месяц до наступления установленного
договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором
предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за
четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия
Кроме того, застройщик обязан предупредить участника долевого строительства о
необходимости принятия объекта долевого строительства, а также о том, что при уклонении
участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный
срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства
застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта
долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или
иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной
передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого
строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления
одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и
уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или
вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и
принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней
и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта
долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства,
получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого
строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок
или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного
сообщения.
Арбитражным судом Волго-Вятского округа (постановление от 5 сентября 2014 г. по делу №
А17-1201/2013) было рассмотрено дело по иску об обязании ответчика безвозмездно устранить
недостатки объектов долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве жилого
дома и об обязании ответчика после устранения недостатков передать по актам приема-передачи
объекты долевого строительства. Спорный жилой дом был введен в эксплуатацию в согласованный
сторонами срок. Сторонами велась переписка относительно качества выполненных работ. Истец
отказался от подписания направленных в его адрес актов приемки-передачи спорных объектов,
поскольку в ходе их осмотра были выявлены недостатки, от устранения которых ответчик уклоняется
по причине их отсутствия и документального не подтверждения.
Как отметил суд, момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с
получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о
готовности объекта долевого строительства к передаче. ООО «ОЛИМП-СТРОЙ» направило в адрес
ИП Либера В.Э. уведомление от 14 августа 2012 г. № 319 о вводе объекта недвижимости в
эксплуатацию вместе с односторонними актами приема-передачи помещений, которые истец получил
22 августа 2012 г. В связи с указанным суд пришел к правильным выводам о том, что договорные
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]