Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
(создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Обратим внимание, что в
перечень расходов, связанных с оформлением прав на землю, не включены такие основные затраты
застройщика как текущие арендные (субарендные) платежи за пользование земельным участком, на
котором осуществляется строительство.
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных
изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов
инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным.
определение понятия инженерных изысканий, порядок их проведения, а также определение понятия
проектной документации и порядок ее подготовки и проведения экспертизы проектной экспертизы
установлен ст. ст. 48, 49 ГрК РФ.
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для
подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено
соответствующей проектной документацией.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический
регламент о безопасности зданий и сооружений» сеть инженерно-технического обеспечения — это
совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженернотехнического обеспечения зданий и сооружений. Система инженерно-технического обеспечения —
одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения,
канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения,
электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального
транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.
Таким образом, привлекаемые застройщиком денежные средства участников долевого
строительства могут быть направлены на то, чтобы обеспечить строящееся здание (многоквартирный
дом) полноценной системой инженерно-технического обеспечения. Однако обратим также внимание
на неудачность указанной конструкции. Во-первых, в связи с отсутствием возможности подключения
строящегося многоквартирного дома к существующим сетям (в связи с отсутствием таковых либо
отсутствием мощности существующих источников) зачастую застройщик должен самостоятельно
осуществлять строительство дополнительных инженерных сооружений (в первую очередь,
трансформаторные подстанции, очистные сооружения, распределительные пункты, тепловые пункты
и т.д.) либо строительство сетей вне пределов своего участка либо инвестировать в строительство
таких сетей. При этом строительство этих объектов может не предусматриваться проектной
документацией на строительство конкретного многоквартирного дома. Исходя из требований
комментируемой части, застройщик не вправе расходовать денежные средства участников долевого
строительства на эти цели, что представляется не верным;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое
присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженернотехнического обеспечения.
Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83 утверждены Правила
определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального
121
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта
капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с указанными Правилами, плата за подключение объекта капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей инженернотехнического обеспечения, используемых в процессе холодного водоснабжения и водоотведения)
определяется на основании тарифов, установленных органом местного самоуправления для
подключения объекта капитального строительства к системам коммунальной инфраструктуры
соответствующей ресурсоснабжающей организации. Плата за подключение (технологическое
присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения, используемым в процессе холодного
водоснабжения и водоотведения, рассчитывается организацией, осуществляющей холодное
водоснабжение и (или) водоотведение, исходя из установленных тарифов на подключение
(технологическое присоединение) с учетом величины подключаемой (технологически
присоединяемой) нагрузки и расстояния от точки подключения (технологического присоединения)
объекта капитального строительства заявителя до точки подключения (технологического
присоединения) водопроводных и (или) канализационных сетей к централизованной системе
холодного водоснабжения и (или) водоотведения (п. 13 ст. 18 Федерального закона от 7 декабря 2011
г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»);
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о
градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением
обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию
объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных
застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории.
Определения понятия «развитие застроенных территорий» в действующем законодательстве
не содержится, однако ГрК РФ подробно описывает содержание правоотношений, направленных на
развитие застроенных территорий, а также процедуру оформления указанных отношений
(заключение договора) и действия, направленные на достижение соответствующего результата
(реализация указанного договора).
Так, в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ договор заключается органом местного самоуправления
с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор. Соответственно, к затратам,
которые могут быть возмещены, относятся, прежде всего, затраты на выплату цены права заключения
договора.
Так, например, начальная цена аукциона на право заключения одного из договоров развития
застроенной территории, реализация которого осуществляется на территории Санкт-Петербурга,
составляла 152780 тыс. руб. (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25 ноября 2009 г. №
1374).
Существенным обстоятельством является прямая норма комментируемого подп. о том, что
средства участников долевого строительства не могут быть направлены на создание в границах
застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии, объекты социальной
инфраструктуры. Однако следует учитывать, что в соответствии с ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ, на
застройщика может быть возложена обязанность осуществить строительство и (или) реконструкцию
объектов не только социальной (школы, больницы, детские сады и т.п.), но и инженерной, и
122
коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в
отношении которой принято решение о развитии. Исходя из прямого толкования рассматриваемого
п., можно сделать вывод о том, что застройщик может расходовать средства, полученные от
участников долевого строительства, на создание иных объектов, не относящихся к объектам
социальной инфраструктуры.
Кроме того, полагаем, что в состав указанных затрат могут входить и затраты на подготовку
документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о развитии,
несмотря на то, что отдельно указанные затраты в данном пункте не поименованы;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение
работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженернотехнической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для
комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в
границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях
жилищного строительства.
Регулирование отношений, связанных с комплексным освоением территории в целях
жилищного строительства, регулируется на сегодняшний день ЗК РФ. В частности, в соответствии со
ст. 30.2 ЗК РФ комплексное освоение территории в целях жилищного строительства включает в себя
подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории
посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и
иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. При этом земельные
участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного
согласования места размещения объекта.
Следует отметить, что в июле 2014 г. в ГрК РФ появился новый вид комплексного освоения
территории: комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса
(ст. 46.6), которое осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в
целях строительства жилья экономического класса, и включает в себя:
подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);
образование земельных участков в границах этой территории;
строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов,
жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного
строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых
домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного
строительства либо определенный их минимальный объем соответствуют условиям отнесения
к жилью экономического класса и подлежат передаче или продаже по договорам участия в
долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья
экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение жилья экономического
класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение
государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о
комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
123
строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в
соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной,
коммунальной и социальной инфраструктур.
Однако в комментируемую статью изменения в данной части не внесены, в связи с чем
вызывает сомнение возможность применения норм п. 7 ч. 1 комментируемой статьи к затратам,
возникшим в связи с реализацией договора о комплексном освоении территории в целях
строительства жилья экономического класса.
Таким образом, в связи с некоторой непродуманностью и неоднозначностью норм п. 7 ч. 1
комментируемой статьи на практике возникает достаточно большое количество вопросов по
применению указанного перечня.
В частности, одним из самых распространенных вопросов, который задают застройщик при
применении норм п. 7 ч. 1 комментируемой статьи является вопрос о том, будет ли являться
нарушением норм комментируемой статьи и нецелевым использованием привлекаемых средств
использование застройщиком денежных средств на приобретение строительной техники,
оборудования, инструментов, необходимых для строительства объекта.
Ответ на данный вопрос можно получить, проанализировав иные статьи Закона в
совокупности с комментируемой статьей. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона застройщик вправе
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости как полностью своими
силами, так и привлекая других лиц. Таким образом, при выполнении работ собственными силами
застройщику необходимо располагать определенными ресурсами, в том числе основными
средствами: техникой, строительными материалами. Соответственно, на наш взгляд, использование
полученных от участников долевого строительства средств на приобретение необходимого для
строительства оборудования и материалов не может быть признано нецелевым использованием и
нарушением норм комментируемой статьи. Этот вывод подтвержден и судебной практикой. Так, в
постановлении ФАС Уральского округа от 18 мая 2011 г. № Ф09-2354/11-С1 суд пришел к выводу,
что застройщик не допустил нецелевого использования денежных средств в связи с приобретением по
договору лизинга башенного крана. В данном случае застройщик документально подтвердил, что
кран использовался только для строительства жилого дома, поэтому судьи решили, что расходы,
связанные с оплатой лизинговых платежей, имеют целевой характер, направлены на строительство
дома.
При этом судом в качестве доказательственной базы отсутствия нарушения требований
комментируемой статьи отмечено, что использование башенного крана КБ-515-00, приобретенного
по договору лизинга, нашло отражение в бухгалтерском учете как затраты по содержанию башенного
крана в расходы по строительству объекта недвижимости. Кроме того, статья «Расходы по
содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов» формируется из лизинговых
платежей, предъявляемых застройщику на основании графика лизинговых платежей в период срока
полной амортизации или 60 месяцев, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что расходы,
связанные с оплатой лизинговых платежей по договору, предметом которого является передача в
лизинг башенного крана КБ-515-00, имеют целевой характер, направлены на строительство
конкретного рассматриваемого в деле объекта недвижимости. Данные расходы включены в состав
сметных расчетов в части прямых ресурсных затрат на строительство. Правомерность отнесения
124
затрат подтверждена первичными документами (справки для расчетов за выполненные работы, акты
за техническое обслуживание башенного крана, договоры на монтаж, демонтаж крана).
Таким образом, для исключения спорных для застройщика ситуаций и избежания возможных
санкций со стороны контролирующих органов, рекомендуем очень тщательно и продуманно
подходить к ведению бухгалтерского учета и фиксирования затрат на строительство конкретного
объекта недвижимости.
Еще одним спорным вопросом о реализации на практике норм ч. 1 комментируемой статьи
является вопрос о том, будет ли являться целевым использованием средств, полученных от
участников долевого строительства, использование их на строительные и иные работы после
получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный вопрос является весьма актуальным
в связи с тем, что в соответствии со ст. 55 ГрК РФ, именно разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального
строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие
построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану
земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту
планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Таким
образом, можно предположить, что затраты, понесенные застройщиком после получения разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию, не могут быть возмещены за счет средств участников долевого
строительства.
Однако судебная практика содержит иные выводы. В частности, как указал Президиум ВАС
РФ в постановлении от 16 ноября 2010 г. № ВАС-4451/10 по делу № А56-21007/2008, выдаваемое на
основании ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может
рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении
строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации, поскольку этот
документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному
плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно
разрешению на строительство.
Кроме того, показательны выводы, сделанные ФАС Поволжского округа, которым было
выявлено, что с даты подписания разрешения на ввод жилых домов (объектов строительства) в
эксплуатацию до передачи дольщикам законченных строительством объектов долевого строительства
по актам приема-передачи застройщиком были фактически понесены затраты, направленные на
завершение всех строительных и иных связанных с ними работ, составляющих предмет договоров
участия в долевом строительстве жилья, в том числе: посадка деревьев, газонов, установка систем
освещения, асфальтные работы, технические испытания систем жизнеобеспечения, поквартирные
отделочные работы, и другие. Данные работы застройщик обязан был выполнить в соответствии с
техническими условиями и проектной документацией. В частности, судом был сделан вывод о том,
что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является документом, подтверждающими
фактическую сумму затрат в отношении всех объектов долевого строительства (квартир) дольщиков
по итогам строительства жилых домов. Фактический размер денежных средств, использованных в
соответствии с инвестиционными целями, может быть определен застройщиком не ранее завершения
всех строительных и иных связанных с ними работ в отношении всех объектов долевого
строительства и передачи всех объектов инвестирования дольщикам по актам приема-передачи (см.
125
постановление ФАС Поволжского округа от 12 февраля 2013 г. № Ф06-11399/12 по делу № А128247/2012).
2. Установив в ч. 1 комментируемой статьи конкретные направления целевого использования
денежных средств участников долевого строительства, привлекаемых застройщиком для
строительства объектов недвижимости, законодатель в ч. 2 комментируемой статьи предусматривает
исключение из этого правила для ситуации, когда цена договора участия в долевом строительстве
определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта
долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Право устанавливать
таким образом цену договора предоставлено застройщику ч. 1 ст. 5 Закона. В этом случае
ограничения по расходованию денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства
по договору, предусмотренные в ч. 1 комментируемой статьи, относятся только к денежным
средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства.
Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг
застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
В том числе, застройщик может направить временно свободные денежные средства,
полученные от участников долевого строительства, в части, полученной застройщиком в качестве
оплаты его услуг, на депозит или предоставление займа третьим лицам. При этом в силу ст. 136 ГК
РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того,
кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи. Поскольку денежные средства,
выплаченные застройщику в качестве оплаты его услуг, являются его собственностью, доходы от
процентов, полученные в результате использования этих денежных средств, принадлежат
застройщику как собственнику этих средств.
3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи, в случае нарушения застройщиком
предусмотренного рассматриваемой статьей целевого использования денежных средств,
уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника
долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
При этом в силу ч. 2 ст. 9 Закона в случае досрочного расторжения договора участия в долевом
строительстве по этому основанию застройщик должен будет возвратить полученные от участника
долевого строительства денежные средства, а также начисленные проценты за период пользования
этими средствами.
Дополнительно отметим, что нарушение требований комментируемой статьи влечет за собой
административную ответственность по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ: привлечение денежных средств
гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в
многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не
введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной
деятельности, лицом, привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований,
установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на
должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц —
от пятисот тысяч до одного миллиона рублей (см. также постановление Семнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 21 января 2013 г. № 17АП-13915/12; постановление Тринадцатого
арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2011 г. № 13АП-16030/11; постановление Четвертого
126
арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2011 г. № 04АП-477/2011; постановление
Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2013 г. № 16АП-2968/12).
Статья 19. Проектная декларация
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте
строительства.
2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или)
размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети
"Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым
участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего
Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой
информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования
проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без
производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В
этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для
ознакомления.
3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике
и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех
рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся
сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат опубликованию в порядке,
установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в
проектную декларацию.
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к
проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском
о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания
сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого
строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального
закона.
Комментарий к ст. 19
1. В соответствии с ч. 1 ст. 3 комментируемого Закона, одним из обязательных условий
привлечения застройщиком денежных средств от участников долевого строительства наряду с
оформлением прав на земельный участок (государственной регистрации права собственности,
аренды, субаренды либо договора безвозмездного срочного пользования (с 1 марта 2015 г. договора
безвозмездного пользования) земельного участка) и получением разрешения на строительство
127
многоквартирного дома является опубликование, размещение и (или) предоставление таким
застройщиком проектной декларации.
При этом ни комментируемый Закон, ни иные нормативные правовые акты не содержат
понятия такого документа как «проектная декларация», однако ее наличию придается важный
правовой смысл.
Так, исходя из толкования ч. 1 ст. 3 Закона, без опубликования, размещение и (или)
предоставление в соответствии с правилами комментируемой статьи застройщиком проектной
декларации такой застройщик не имеет права привлекать денежные средства от участников долевого
строительства. В случае нарушения указанного требования застройщик может быть привлечен к
административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ в связи с привлечением
денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на
жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных
средств гражданина не введен в эксплуатацию лицом, не имеющим в соответствии с
законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в
нарушение требований, установленных указанным законодательством. Данное правонарушение
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до
пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи проектная декларация включает в себя
информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. При этом сама статья не
содержит конкретного перечня информации, подлежащего размещению в проектной декларации.
Перечень размещаемых в декларации сведений содержится в ст. 21 Закона.
Проектная декларация должна (по смыслу комментируемой статьи), прежде всего,
надлежащим образом информировать потенциального участника долевого строительства о
планируемой застройщиком деятельности, о застройщике, о его правомочности осуществлять
строительство, о финансовой состоятельности застройщика, и иных важных параметрах,
позволяющих участнику долевого строительства сделать осознанный выбор в пользу того или иного
застройщика, того или иного объекта строительства.
Не случайно содержанию проектной декларации, достоверности содержащейся в ней
информации, а также способам доведения такой информации, посвящена комментируемая статья.
Более того, в силу требований ч. 7 комментируемой статьи в случае нарушения застройщиком
требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или
арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием
заблуждения. Таким образом, проектная декларация направлена, в первую очередь, на соблюдение
надлежащего информирования участника долевого строительства.
2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требования к обеспечению доступа к
проектной декларации.
В соответствии с указанными требованиями, существует несколько различных способов по
обеспечению возможности участнику долевого строительства ознакомиться с проектной
декларацией:
1) проектная декларация может быть опубликована застройщиком в средствах массовой
информации.
128
В соответствии с Законом РФ от 27 декабря 1991 г. № 2124-1 «О средствах массовой
информации» под средством массовой информации понимается периодическое печатное издание,
сетевое издание, телеканал, радиоканал, телепрограмма, радиопрограмма, видеопрограмма,
кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации
под постоянным наименованием (названием). Комментируемый закон не конкретизирует, в каком
именно виде (типе) средств массовой информации может быть опубликована проектная декларация.
При этом буквальная трактовка комментируемой нормы позволяет сделать вывод о том, что
опубликование проектной декларации в средствах массовой информации необязательно;
2) проектная декларация обязательно размещается застройщиком в информационно-
телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет»).
В отличие от предыдущей возможности опубликования проектной декларации в средствах
массовой информации, опубликование в информационно-телекоммуникационных сетях общего
пользования, в том числе в сети «Интернет», является обязательным для застройщика.
В соответствии с ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите
информации» информационно-телекоммуникационная сеть — это технологическая система,
предназначенная для передачи по линиям связи информации, доступ к которой осуществляется с
использованием средств вычислительной техники.
Примечательно, что комментируемый Закон (как и многие иные нормативные правовые акты)
оперируют понятием «информационно-телекоммуникационная сеть общего пользования», относя к
таким сетям и сеть «Интернет». В то время как основной закон, регулирующий сферу
информационных технологий — ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите
информации», не содержит такого понятия, оперируя понятием «информационнотелекоммуникационные сети, доступ к которым не ограничен определенным кругом лиц».
Как правило, потенциальными застройщиками, заинтересованными в привлечении
максимального числа потенциальных участников, проектная декларация размещается на собственном
сайте, либо на сайте, посвященном объекту строительства;
3) проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) проектная декларация представляется в указанный в ч. 2 ст. 23 комментируемого Закона
контролирующий орган — орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого
осуществляется данное строительство, уполномоченный на государственный контроль (надзор) в
области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
5) еще одним способом доступа к проектной декларации является ее предоставление
заинтересованному лицу для ознакомления. При этом застройщик вправе не опубликовывать в
средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных
сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников
долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной
с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную
декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
В соответствии с ФЗ «О рекламе» реклама — информация, распространенная любым
способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу
129
лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или
поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.
Соответственно, в том случае, если привлечение денежных средств участников долевого
строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы (например,
информация о строительстве объекта и о привлечении денежных средств для его строительства
осуществляется среди закрытого поименованного круга участников и, соответственно, такое
информирование не подпадает по признаки рекламы), то размещение проектной декларации в
средствах массовой информации и информационно-телекоммуникационных сетях не требуется. В
том случае, если в действиях застройщика по распространению информации содержатся признаки
рекламы, то требуется выполнение норм ч. 2 комментируемой статьи в полном объеме.
Отметим, что в ФЗ «О рекламе» содержатся определенные требования к рекламе, связанной с
привлечением денежных средств участников долевого строительства: в соответствии с ч. 7 ст. 28 ФЗ
«О рекламе» реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого
строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, должна содержать сведения о месте и способах получения проектной декларации,
предусмотренной федеральным законом. Как указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 8 октября
2012 г. № 58 реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого
строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, должна содержать указание на конкретный источник необходимой информации. При
этом Пленум ВАС РФ указал, что наличие у потребителей рекламы потенциальной возможности
получить необходимую информацию, обратившись к рекламодателю по телефону, приведенному в
рекламе, или при посещении его интернет-сайта не освобождает рекламодателя от исполнения
обязанности, предусмотренной ч. 7 ст. 28 ФЗ «О рекламе».
Помимо этого, в соответствии с позицией ФАС РФ, изложенной в письме ФАС РФ от 22
ноября 2010 г. № АК/40675, ФЗ «О рекламе» не обязывает указывать в рекламе номер проектной
декларации либо выдержки из нее. По мнению ФАС России, для обеспечения доступа к тексту
проектной декларации в рекламе может быть приведено указание на место, способ, где или с
помощью которого можно получить необходимые сведения (адрес сайта в Интернете, адрес офисов, в
которых можно получить информацию, номера справочных телефонов, указание на средства
массовой информации, в которых опубликована данная декларация, и т.п.). При этом указание адреса
сайта в Интернете самого по себе, без информации о том, что по указанному адресу можно
ознакомиться с проектной декларацией, также будет нарушать требования ч. 7 ст. 28 ФЗ «О рекламе».
Таким образом, рекламодатель (застройщик) обязан в рекламе, связанной с привлечением
денежных средств участников долевого строительства, указать не просто адрес своего интернет-сайта
или номера телефона, а обязательно сопроводить такое указание информацией о том, что,
воспользовавшись приведенным адресом или номером телефона, потребитель рекламы может
непосредственно ознакомиться с проектной декларацией.
Часть 2 комментируемой статьи также содержит обязательный для соблюдения срок:
проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или)
размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]