Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит
государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный
закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим
Федеральным законом.
2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого
строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки
(создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче
объекта долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной
регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не
позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о
государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный
(созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором,
после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного
акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого
строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном
доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого
строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого
строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права
общей долевой собственности на общее имущество.
Комментарий к ст. 16
1. Комментируемая статья регламентирует порядок государственной регистрации права
собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Как следует из
содержания ч. 1 комментируемой статьи, государственная регистрация права собственности на объект
долевого строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом специальных особенностей,
предусмотренных комментируемой статьей.
В силу ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения,
перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
111
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в
рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в
месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии
с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества
на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее
совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными
органами государственной власти в порядке, установленном законодательством,
действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие,
возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Росреестром проводится правовая экспертиза представленных на государственную
регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки, на
предмет установления отсутствия предусмотренных указанным выше законом оснований для отказа в
государственной регистрации прав.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав,
содержатся в ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним». Так, согласно указанной статье документы должны соответствовать требованиям,
установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. При этом
тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны
разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения.
Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны
полностью. Необходимо учитывать, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав
документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них
исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными
повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Статьей 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
многоквартирных домах проводится в соответствии с указанным законом и ЖК РФ.
Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. № 82 утверждена Инструкции об особенностях
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений
(обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов
недвижимого имущества. В указанном документе даны ссылки на положения комментируемой статьи.
112
2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены основания для государственной регистрации
права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Таким
основанием являются следующие документы:
разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;
передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это документ, который
удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в
полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного,
реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного
участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки
территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Для того чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик
предоставляет в уполномоченный орган либо в многофункциональный центр заявление о выдаче
разрешения, а также следующие документы:
правоустанавливающие документы на земельный участок;
градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции
линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
разрешение на строительство;
акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства,
реконструкции на основании договора);
документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта
капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом,
осуществляющим строительство;
документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного
объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям
энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального
строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный
лицом, осуществляющим строительство, за исключением случаев осуществления
строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта
капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями
организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения
(при их наличии);
иные документы, указаны в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.
Далее уполномоченный орган (тот же орган, который выдавал разрешение на строительство) в
течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию осуществляет проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр
объекта строительства. После этого заявителю выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
или принимается решение об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Как указывалось выше, передаточный акт также является необходимым документом для
государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект
113
долевого строительства. Передаточный акт подписывается застройщиком и участником долевого
строительства. В исключительном случае, предусмотренном ч. 6 ст. 8 комментируемого Закона,
застройщик вправе составить передаточный акт в одностороннем порядке
Для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства
потребуется представить дополнительно к вышеуказанным также следующие документы (примерный
перечень):
заявление о государственной регистрации права собственности на созданный объект
недвижимости;
документ, удостоверяющий личность заявителя;
учредительные документы юридического лица (подлинники и копии, либо нотариально
заверенные копии), если стороной сделки является юридическое лицо.
документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права
собственности;
договор участия в долевом строительстве либо договор об инвестиционной деятельности;
кадастровый паспорт помещения;
технический паспорт на созданный объект недвижимости (в целом);
разрешение на строительство объекта недвижимости;
документ, подтверждающий присвоение почтового адреса вновь созданному объекту
недвижимости;
документ, подтверждающий право пользования земельным участком в период строительства
объекта недвижимости;
документ, отражающий сведения об установлении размеров и границ земельного участка, на
котором расположен вновь созданный объект недвижимости и который необходим для его
эксплуатации, в случае, если таким объектом является многоквартирный дом.
3. Частью 3 комментируемой статьи установлен конкретный срок, в течение которого
застройщик обязан представить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. в Росреестр. Этот срок составляет 10 дней после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого
строительства. Непредставления в Росреестр указанного документа может являться основанием для
отказа в государственной регистрации права собственности участника долевого строительства в
соответствии с ч. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним».
4. Нормами ч. 4 комментируемой статьи установлено, что обращение участника долевого
строительства или его наследников за государственной регистрацией права собственности на объект
долевого строительства допускается только после подписания застройщиком и участником долевого
строительства или его наследниками передаточного акта или иного документа о передаче объекта
долевого строительства.
Перечень лиц, которые могут являться наследниками, закреплен в ст. 1116 ГК РФ. Таким
образом, к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия
наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия
наследства.
114
К наследованию по завещанию могут призываться также:
указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства;
Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, иностранные государства и
международные организации.
К наследованию по закону могут призываться также Российская Федерация, субъекты РФ,
муниципальные образования.
Особенности наследования по завещанию закреплены в ст. 1118-1140 ГК РФ. Особенности
наследования по закону установлены в ст. 1141-1151 ГК РФ.
5. Содержание ч. 5 комментируемой статьи соответствует содержанию положений ЖК РФ и
ГК РФ о долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, согласно ст. 36
ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
помещения в данном доме, не являющиеся частью квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные
лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические
этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические
подвалы);
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников
помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга,
культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и
подобных мероприятий;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного
помещения. Указанная доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. При
приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля
в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с
принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве
собственности на общее имущество дома. При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою
долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия,
влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
115
Статьей 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» также предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах
одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей
долевой собственности на общее имущество.
Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в
органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на
территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в
соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Комментарий к ст. 17
1. В комментируемой статье закреплены три правила, относящиеся к договорам участия в
долевом строительстве:
договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по договору
подлежат государственной регистрации;
государственная регистрация осуществляется на территории регистрационного округа по
месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства;
государственная регистрация осуществляется Росреестром в соответствии с ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав
участников долевого строительства на объекты долевого строительства установлены в ст. 25.1
упомянутого выше закона. При определении перечня документов, необходимого для государственной
регистрации договоров участия в долевом строительстве, следует также руководствоваться:
приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении Методических
рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»;
приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. № 82.
Таким образом, в Росреестр необходимо представить:
заявление сторон договора (застройщика, участника долевого строительства);
договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземплярах;
документ об уплате государственной пошлины;
документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и
согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием
116
местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого
имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
договор поручительства (в случае если исполнение обязательств застройщика обеспечивается
поручительством).
Некоторые особенности предусмотрены для государственной регистрации договора участия в
долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. В
этом случае кроме вышеперечисленных документов в Росреестр застройщиком предоставляются:
разрешение на строительство;
проектная декларация;
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и
количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и
нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
один из следующих документов: договор страхования гражданской ответственности
застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого
помещения по договору участия в долевом строительстве или договор поручительства за
надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по
договору участия в долевом строительстве;
списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса (в случае,
предусмотренном п. 5 ч. 2 ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»).
В случае заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья
экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства
жилья экономического класса (см. комментарий к ст. 4 Закона) в Росреестр дополнительно
представляется выписка из утвержденного органом местного самоуправления списка граждан,
имеющих право на приобретение жилья экономического класса, подтверждающая включение
гражданина, приобретающего данное жилье, в такой список. Если выписка не была представлена, то
Росреестр сам запрашивает выписку в органе местного самоуправления, который обязан
предоставить ее в срок не более чем пять дней с даты получения запроса.
3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется в течение восемнадцати
календарных дней со дня приема Росреестром указанных выше документов. Государственная
регистрация последующих договоров осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня
подачи документов в Росреестр.
Далее в течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора,
заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, Росреестр уведомляет об
этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого
осуществляется строительство объекта недвижимости.
Порядок внесения записи о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о
расторжении, об уступке прав требования по этому договору) утвержден приказом Минюста РФ от 9
июня 2005 г. № 82.
4. Частью 3.1 ст. 25.1 и ч. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» определены случаи, когда Росреестр может отказать в государственной
117
регистрации договора участия в долевом строительстве. При этом, в отношении договора участия в
долевом строительстве дополнительно к общим основаниям для отказа в государственной
регистрации, предусмотрены следующие специальные основания:
наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в
отношении того же объекта долевого строительства;
непредставление одного из необходимых для государственной регистрации документов, о
которых рассказывалось выше;
заключение договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом,
не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований,
предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
заключение договора участия в долевом строительстве, указанного в п. 5 ч. 2 ст. 25.1 ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с лицом, не
имеющим права на заключение указанного договора, или с нарушением иных
предусмотренных федеральными законами требований.
5. Порядок государственной регистрации уступки участником долевого строительства прав
требований по договору аналогичен порядку государственной регистрации договора. При этом в силу
ч. 2 ст. 11 Закона уступка права требования допускается с момента государственной регистрации
договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства (см. подробнее комментарий к ст. 11 Закона).
Так, истец обратился в суд иском о признании недействительным договора цессии, ссылаясь на
то, что цедент уступил цессионарию право взыскания денежных средств, которые должны были быть,
но не были уплачены по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
В ходе судебных разбирательств судом было установлено, что договор цессии не может быть признан
заключенным, т.к. не прошел государственную регистрацию (см. постановление ФАС Волго-Вятского
округа от 27 января 2014 г. по делу № А82-1795/2012).
6. Для внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве
одной из сторон договора в Росреестр представляется заявление с приложением документов,
подтверждающих расторжение договора. В том случае, если сторона договора в одностороннем
порядке отказалась от исполнения договора, то к заявлению нужно приложить копию уведомления
другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора (в форме заказного письма с
отметкой об отправке). Если же договор был расторгнут в судебном порядке, то к заявлению также
прилагается копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная
судом, вынесшим решение.
Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого
строительства по договору
1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат
использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в
соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
118
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права
аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий
для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на
проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если
проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения
(технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям
инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной
деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за
исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если
строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на
земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах
такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по
обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической
инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях
жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка,
предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на
строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика,
предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств,
уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на
возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника
долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются
застройщиком по своему усмотрению.
3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования
денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию
участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
Комментарий к ст. 18
1. Комментируемая статья содержит важное правило, направленное на обеспечение целевого
использования средств, которые вкладывает участник долевого строительства. Это правило является
одной из мер обеспечения прав участника долевого строительства и мер страхования от долгостроев.
В частности, комментируемая статья устанавливает конкретные случаи использования
застройщиком полученных от участника долевого строительства денежных средств.
При этом применяемая конструкция весьма своеобразна: с одной стороны, это закрытый
перечень целей, на достижение которых застройщик может тратить денежные средства, с другой
119
стороны, перечень объектов не закрыт, конструкция содержит слова «для строительства (создания)
9
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости», который позволяет расширительно
трактовать данный перечень. Например, исходя из конструкции «и (или иных объектов
недвижимости» застройщик может использовать денежные средства н создание объектов, прямо не
предусмотренных в договоре долевого участия, но необходимых для создания полноценной среды
обитания, таких как: объекты социальной инфраструктуры (школы и детские сады), а также объекты
транспортной инфраструктуры (в первую очередь, дороги, проезды)
На наш взгляд, указанная применяемая правовая конструкция неудачна, в первую очередь,
тем, что не содержит привязки между средствами, привлекаемыми на создание конкретного объекта
недвижимости, и целевой направленностью расходования указанных средств на создание именно
этого, конкретного, объекта недвижимости (в том числе и многоквартирного дома). Необходимость
такого разделения актуальна, естественно, в тех случаях, когда застройщик планирует строительство
нескольких объектов, на создание которых он привлекает денежные средства от физических лиц. В
данном конкретном случае возможна ситуация, когда за счет средств участников долевого
строительства, собираемых застройщиком в целом по всем планируемым объектам, будет построен
только один многоквартирный дом, а на остальные банально не хватит средств, сил, времени. Таким
образом, права участников долевого строительства будут также нарушены.
Чтобы избежать указанного, Министерством финансов РФ был разработан проект
федерального закона9, которым комментируемая статья дополняется ч. 2.1, содержащей требование о
том, что застройщик обязан открыть отдельный банковский счет (счета) для осуществления операций
с денежными средствами, уплачиваемыми участниками долевого строительства в целях
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости по каждому
многоквартирному дому и (или) иному объекту недвижимости. При этом обозначено, что застройщик
не вправе зачислять на отдельный банковский счет (счета) для осуществления операций с денежными
средствами, уплачиваемыми участниками долевого строительства в целях строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, иные денежные средства. Расходование
средств с указанного банковского счета (счетов) должно производиться застройщиком в целях,
установленных ч. 1 ст. 18 Закона. Как указано в пояснительной записке, данный законопроект
направлен на совершенствование контроля за целевым использованием застройщиком денежных
средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства
(создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Ведение раздельных
банковских счетов позволит фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого
дольщика по каждому строящемуся объекту недвижимости. По состоянию на 1 декабря 2014 г.
указанный законопроект находится на рассмотрении в экспертном сообществе.
В соответствии с комментируемой статьей, застройщик имеет право использовать денежные
средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, только для строительства
(создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в
соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание).
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или
права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство
URL: http://minfin.ru/common/img/uploaded/library/2012/07/Proekt_fz_schet_pri_dol._stroit_-_ve_razmeshchenie.doc
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]