Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении
жилищных сертификатов» жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой
номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:
приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета
жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных Положением о выпуске и
обращении жилищных сертификатов и условиями эмиссии;
получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости
жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата
устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока
действия жилищного сертификата.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или
физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей
площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного
сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а
также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата,
выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.
В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица,
зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на
строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное
строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а
также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и
фондовые биржи.
Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед
собственниками жилищных сертификатов.
Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не
может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом
привлечения средств.
Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных ФЗ «О
рынке ценных бумаг». Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная
на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске.
В ст. 18 ФЗ «О рынке ценных бумаг» определено, что при документарной форме эмиссионных
ценных бумаг сертификат и решение о выпуске ценных бумаг являются документами,
удостоверяющими права, закрепленные ценной бумагой. При бездокументарной форме эмиссионных
ценных бумаг решение о выпуске ценных бумаг является документом, удостоверяющим права,
закрепленные ценной бумагой.
Следует обратить внимания, что к эмитенту, выпускающему жилищные сертификаты,
предъявляется два требования:
наличие в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельного участка под
строительство многоквартирного дома;
наличие разрешения на строительство многоквартирного дома на этом земельном участке,
полученное в порядке, установленном ГрК РФ;
11
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с
федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Согласно ч. 1 ст. 110
ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное
объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях
юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также
управления многоквартирным домом. Деятельность жилищно-строительного кооператива
регулируется ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Деятельность кооператива по
привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
представляет собой привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан —
членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство
жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и
после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива. Паевые
взносы вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена
кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств
граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с
положениями указанного закона. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные
кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между
членами кооператива пропорционально их паям.
Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в
кооперативе в соответствии с требованиями ГК РФ, ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»,
принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов РФ, нормативных актов Центрального
банка РФ, устава кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми
в пределах их компетенции.
Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное
объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и
иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых
взносов.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом
ВС РФ 4 декабря 2013 г.) отмечено, что комментируемым Законом допускается привлечение
жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан,
связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных
домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию. Однако сами
отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо
жилищными накопительными кооперативами, комментируемым Законом не регулируются. Там же
приведен следующий пример. На основании соглашения о перемене лиц в договоре о внесении
паевых взносов к Ш. перешло право требования к жилищно-строительному кооперативу «Южный»
передачи в собственность на условиях договора квартиры в жилом доме, строительство которого
названный ЖСК обязался осуществить в предусмотренный договором срок. Поскольку квартира ему
не была своевременно передана, Ш. обратился в Ленинский районный суд города Екатеринбурга с
иском к ЖСК «Южный» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,
внесенными по договору о внесении паевых взносов, и компенсации морального вреда. Решением
12
суда с ответчика в пользу истца взысканы неустойка за нарушение сроков передачи члену
кооператива квартиры и компенсация морального вреда. Судебная коллегия по гражданским делам
Свердловского областного суда отменила решение районного суда, приняв по делу новое решение об
отказе в удовлетворении исковых требований Ш. по следующим основаниям. Несмотря на заявленное
истцом требование о взыскании процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ за неисполнение
денежного обязательства, районным судом сделан вывод о том, что у ответчика возникла просрочка
исполнения договорных обязательств. Суд по собственной инициативе применил положения ч. 2 ст. 6
комментируемого Закона и взыскал с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи члену
кооператива пая в виде квартиры, для чего у суда оснований не имелось. Названный закон
предусматривает в качестве самостоятельного способа привлечения денежных средств граждан,
связанного с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных
домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в
установленном порядке, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания)
многоквартирных домов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в
соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Кроме
того, из содержания договора о внесении паевых взносов, а также Устава ЖСК «Южный» следует,
что между жилищным кооперативом и его членом возникли не обязательственные (договорные), а
корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом данной организации, которые не
подпадают под действие Закона РФ «О защите прав потребителей».
3. Привлечение денежных средств граждан для строительства по другим основаниям не
допускается.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в
нарушение требований, установленных ч. 2 комментируемой статьи, может быть признана судом
недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Данное положение
вытекает из защиты интересов гражданина. Лица же, привлекающие денежные средства граждан для
строительства в нарушение установленных требований несут административную ответственность.
Статьей 14.28. КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований
законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина
правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент
привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке,
установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в
соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан
в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение
административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч
рублей, на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств
граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в
области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора
13
и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов РФ, а равно
представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до
пятнадцати тысяч рублей, на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина,
связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в
многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не
введен в эксплуатацию в порядке, установленном ГрК РФ, административная ответственность,
установленная ч. 1 ст. 14.28. КоАП РФ, наступает в отношении каждого случая неправомерного
привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Таким образом, субъектом состава административного правонарушения является застройщик
— лицо, привлекшее денежные средства участников долевого строительства. При этом
административная ответственность может быть наложена на юридическое и должностное лицо.
4. Отношения в сфере участия в долевом строительстве схожи с правоотношениями,
складывающимися в сфере инвестиционной деятельности. Часть 3 комментируемой статьи
устанавливает, что действие комментируемого Закона не распространяется на отношения
юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной
деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных
домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Существенные отличия указанных правоотношений сводятся не только к субъектному составу.
В первом случае вложение денежных средств в строительство осуществляется для приобретение
объекта недвижимости в собственность для личных потребительских целей, во втором — в целях
осуществления предпринимательской деятельности.
Инвестиционная деятельность по строительству объектов недвижимости регулируется ГК РФ
и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В указанном законе
установлено, что инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление
практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные
права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и
(или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Статья 2 указанного закона содержит аналогичное положение, закрепленное комментируемой статьей
— данный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных
средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и
регулируются комментируемым Законом.
О судебной практике по данному вопросу см. постановление ФАС Поволжского округа от 24
мая 2012 г. по делу № А55-6409/2011; Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в
связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).
14
5. Для практического применения норм комментируемого Закона в рамках рассматриваемой
1
статьи обозначим ряд преимуществ и рисков, которыми характеризуется покупка жилья на первичном
рынке недвижимости1:
1) риски:
затягивание застройщиком сроков строительства либо сроков сдачи дома, либо регистрации
права собственности на жилье;
недобросовестный застройщик (например, застройщик, у которого отсутствует разрешение на
строительство; не урегулированы земельные вопросы; отсутствуют либо неверно оформлены
правоустанавливающие документы и пр.);
приобретение жилья через компанию-посредника, особенно если она предлагает жилье по
заниженной цене (например, может сложиться ситуация, когда компания-посредник откажется
выкупать дом у компании-застройщика. В этом случае лучше иметь дело непосредственно с
компанией-застройщиком);
обходные правовые схемы покупки жилья (например, такие, как вексельные схемы и договор
предварительной продажи, которые заведомо не предполагают перехода прав собственности на
жилье);
2) преимущества:
жилье на первичном рынке значительно дешевле. Квадратный метр будущего жилья обходится
на 15-20% дешевле, чем в готовом доме;
покупатель становится первоначальным собственником квартиры. Покупателю не нужно будет
проверять юридическую чистоту приобретаемого жилья;
квартиры в строящихся домах новее, современнее, при этом имеется возможность
перепланировки квартиры еще на этапе строительства;
имеются значительные возможности по проведению ремонтных и отделочных работ.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в
собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24
июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О
содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования
земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с
настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на
основании полученного разрешения на строительство;
2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого
строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта
См. об этом подробнее: Кайль А.Н. Квартира в новостройке: все риски и возможности. М.: Эксмо-Пресс, 2011. С. 8.
15
недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого
строительства.
Комментарий к ст. 2
1. В п. 1 комментируемой стати дается определение понятия «застройщик», с которым
законодатель связывает возникновение права на привлечение денежных средств от участников
долевого строительства, и раскрывает его характерные признаки.
Итак, застройщиком может являться только юридическое лицо независимо от его
организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив. Соответственно,
таковым не может являться предприниматель. Юридическим лицом признается организация, которая
имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени
приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и
ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ). Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином
государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм,
предусмотренных ГК РФ (см. ст. 50).
Подчеркнем, что по общему правилу физическое лицо не может получить статус застройщика
по смыслу комментируемого Закона, поскольку не является юридическим лицом. Однако если
гражданин получит статус индивидуального предпринимателя, ситуация может существенно
измениться, так как к деятельности индивидуальных предпринимателей применяются нормы
гражданского права, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся
коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа
правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ).
Кроме того, подобная позиция нашла свое отражение в ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)», согласно которому застройщиком признается юридическое лицо, независимо от его
организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или
индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства и (или) имущество участников
строительства, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные
требования.
Значительно шире определяется понятие застройщика в п. 16 ст. 1 ГрК РФ. В
градостроительных правоотношениях застройщиком признается фактически любой законный
правообладатель земельного участка, в том числе и физическое лицо.
Тем не менее, по смыслу комментируемого Закона, застройщиком может признаваться
исключительно юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве
субаренды либо на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, имеющее
разрешение на строительство и привлекающее денежные средства от участников долевого
строительства в соответствии с комментируемым Законом .
Обратим внимание, что согласно ФЗ от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ с 1 марта 2015 г. в
отношении земельного участка, которым может владеть застройщик, применяется понятие «право
безвозмездного пользования» (взамен понятия «право безвозмездного срочного пользования»).
16
Отметим также, что застройщиком по смыслу комментируемой статьи не может считаться
2
лицо, осуществляющее строительство объектов производственного назначения, так как законодатель
вывел долевое строительство таких объектов за пределы действия комментируемого Закона (ч. 1 ст. 1
комментируемого Закона). К объектам производственного назначения принято относить «объекты,
которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального
производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на
транспорте и связи, в строительстве, в торговле и общественном питании, материально-техническом
снабжении и сбыте»2. Административные здания предприятий отраслей сферы материального
производства также относятся к объектам производственного назначения. В этой связи, думается, что
здание носит производственное назначение в случае, если оно участвует в производстве и
предпринимательской деятельности.
Помимо права собственности или аренды на земельный участок, на основании которых он
может принадлежать застройщику, законодатель предусмотрел наличие ряда иных прав на землю, а
именно:
права субаренды;
права безвозмездного срочного пользования (с 1 марта 2015 г. права безвозмездного
пользования).
Если у юридического лица возникло право субаренды на земельный участок, то при наличии
разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации такое лицо после 21 июня
2010 г. может считаться застройщиком. Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды
применяются правила об аренде, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Земельный участок может принадлежать застройщику на праве безвозмездного пользования в
целях содействия развитию жилищного строительства, на условиях предусмотренных ФЗ «О
содействии развитию жилищного строительства».
Следующим характерным признаком застройщика является необходимость получения им
разрешения на строительство.
Определение термину «разрешение на строительство» дается сразу в двух нормативных
правовых актах — ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и ГрК РФ. В
соответствии с ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ст. 2) разрешение на
строительство — основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику
(застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских
поселений, органами исполнительной власти субъектов РФ — городов федерального значения
Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов,
требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения
причинения вреда окружающей среде.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой
документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного
плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в
случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право
осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением
случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Бухгалтерский словарь / URL: http://bibliotekar.ru/kodex-11-13/117.htm
17
Обратим внимание, что если трактовка понятия «разрешение на строительство» в ФЗ «Об
3
архитектурной деятельности в Российской Федерации» применима в большей степени к деятельности
органов государственной власти и органов местного самоуправления, уполномоченных выдавать
такое разрешение, то трактовка, содержащаяся в ГрК РФ, адресована застройщикам.
ГрК РФ не допускает выдачу разрешения на строительство при отсутствии правил
землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов
федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения
муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не
распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются
градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях (см. ч. 3
ст. 51 ГрК РФ). В таком случае признать право собственности на построенный объект можно будет
только в суде в порядке ст. 222 ГК РФ.
Кроме того, с 1 января 2015 г. действует правило, согласно которому если земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для
комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального
строительства — многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после
образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными
проектом планировки территории и проектом межевания территории (ч. 3.1 ст. 51 ГрК РФ).
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления
по месту нахождения земельного участка3. Однако из этого правила имеются исключения,
обозначенные в ч. 5 и 6 ст. 51 ГрК РФ (также иных федеральных законах).
Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24
ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию». Порядок заполнения данной формы предусмотрен Инструкцией о порядке
заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерством
регионального развития Российской Федерации от 19 октября 2006 г. № 121. По данному вопросу см.
также приказ Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 8
апреля 2013 г. № 115/ГС «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы на ввод
объекта в эксплуатацию», вступления которого в силу приурочено к дате признания утратившим силу
постановления Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство
и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
2. В п. 2 комментируемой статьи раскрывается понятие «объекта долевого строительства».
Хотелось бы обратить внимание, что точное определение объекта долевого строительства
имеет особое практическое значение при заключении договора долевого участия (ст. 4
комментируемого Закона).
Итак, объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее
имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче
участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с
привлечением денежных средств участника долевого строительства.
См. Карташова Ю.А. Земельные участки под строительство. Ростов-на-Дону: Феникс, 2010. С. 92.
18
Таким образом, объектом долевого строительства является, прежде всего, недвижимое
имущество: жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином
объекте недвижимости.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое пригодно для
постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам
и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ).
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с данным документом и ч. 1
ст. 16 ЖК РФ, жилые помещения могут быть трех видов: жилой дом (часть жилого дома), квартира
(часть квартиры), комната.
а) жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также
помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
б) квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и
состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком обособленном помещении;
в) комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве
места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в
помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы
общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным
законодательством.
В соответствии с действующим законодательством не допускаются к использованию в
качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения,
входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. под
нежилым помещением следует понимать такое помещение, которое не пригодно для постоянного
проживания граждан и подлежит использованию для других целей.
Объектом долевого строительства жилое или нежилое помещение признается, если:
после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором оно расположено, данное
помещение подлежит передаче участнику долевого строительства в собственность;
объект недвижимости, в котором расположен объект долевого строительства, строился с
привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Ввод в эксплуатацию объекта недвижимости — это отдельная градостроительная процедура,
которая удостоверяет выполнение строительства объекта недвижимости в полном объеме в
соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом на земельный участок и
проектной документацией (ст. 55 ГрК РФ).
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с
принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве
19
собственности на общее имущество. Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество
жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права
собственности на квартиру.
Так, например, в ст. 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», при ипотеке
квартиры в многоквартирном жилом доме, часть которого находятся в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК
РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с
жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (п. 3
информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики
рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).
Следовательно, данный вид объекта долевого строительства не может существовать как
отдельный объект недвижимости, в связи с невозможностью выделения его в натуре и передачи
участнику долевого строительства
Стоит отметить, что данная точка зрения находит свое отражение в судебной практике.
Например, в постановление ФАС Поволжского округа от 6 апреля 2009 г. по делу № А12-15040/07,
суд поддержал выводы нижестоящего суда, что послужило отказом в удовлетворении иска о
признании права собственности на нежилое помещение подвала жилого дома, поскольку это
противоречит положениям п. 2 ст. 290 ГК РФ.
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после
получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или)
представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной
регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить
объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в
случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства",
договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного
дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право
собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие
требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом
строительстве.
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в
соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства
граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего
Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему
денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской
Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину
убытков.
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]