Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
обязательства исполнены застройщиком 22 августа 2012 г., поскольку порядок уведомления
участника долевого строительства был соблюден.
4. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в
котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1
ст. 7 комментируемого Закона, которая устанавливает, что застройщик обязан передать участнику
долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям
договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных
регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком
обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 комментируемого Закона, которой предусмотрено, что в
случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от
условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению
качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для
предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не
установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
5. Комментируемая статья регулирует также ситуацию, когда участник долевого строительства
уклоняется от принятия объекта долевого строительства и подписания передаточного акта или иного
документа, подтверждающего передачу. В данном случае застройщик вправе по истечении двух
месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства
участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о
передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта
долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства
признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут
применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником
долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого
строительства к передаче, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с
сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием
участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как подчеркивают Киндеева Е.А. и Пискунова М.Г., в случае уклонения или отказа участника
долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе составить односторонний акт или
иной документ о передаче при соблюдении следующих условий:
со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, истекло
два месяца;
61
отказ от принятия объекта не связан с предъявлением участником долевого строительства
7
претензий к застройщику по качеству;
застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения
о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче либо
оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе адресата от
его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им
почтовому адресу;
передача объекта долевого строительства не является досрочной;
иной порядок действий застройщика при уклонении или отказе участника долевого
строительства от принятия объекта не установлен договором7.
Выполнение всех перечисленных условий позволяют говорить о действительности
одностороннего передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Так, определением ВАС РФ от 9 апреля 2014 г. № ВАС-15480/12 по делу № А40-59243/2012 в
передаче дела в Президиум ВАС РФ по делу о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу
о взыскании неустойки (пеней) за просрочку в передаче объекта долевого строительства было
отказано, поскольку суды сделали правильный вывод о том, что спорный объект считается
переданным с момента получения одностороннего акта предпринимателями.
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения
договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок,
превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего
Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего
Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном
порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не
будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том
числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
См. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация
прав. 4-е изд., перераб. и доп. М.: «Издательство Юрайт», 2011.
62
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей
статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по
основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня
расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные
им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными
средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником
долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого
строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата
застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является
гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение
соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за
получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и
процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня,
следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и
проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о
чем сообщается участнику долевого строительства.
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора,
предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть
договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого
строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона,
предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях
неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и
при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о
необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого
требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника
долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по
указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения
договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается
расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения
договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям,
предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить
денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти
рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к
застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены
договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан
зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается
участнику долевого строительства.
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата
денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает
участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами
в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств,
63
уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за
днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока
зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком
участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если
участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в
двойном размере.
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения
договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной
настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
Комментарий к ст. 9
1. В ч. 1 комментируемой статьи законодатель установил основания одностороннего отказа
участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Первым из оснований является нарушение существенного условия договора участия в долевом
строительстве застройщиком, предусмотренные п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона, а именно: нарушение срока
передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом
строительстве более чем на два месяца.
В случае если участник долевого строительства, получив от застройщика уведомление об
окончании строительства, предусмотренное ч. 4 ст. 8 Закона, уклоняется от приемки объекта
долевого строительства, застройщик вправе составить односторонний акт о передачи объекта
долевого строительства.
Согласно п. 3 ст. 328 ГК РФ если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря
на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства,
эта сторона обязана предоставить такое исполнение. Отсюда следует, что застройщик должен в
обязательном порядке исполнить свои обязательства по передаче объекта. В этом случае у участника
долевого строительства отсутствуют основания для одностороннего отказа от договора участия в
долевом строительстве по причине нарушения срока передачи
Указанная норма была предусмотрена законодателем только с июня 2010 г. в соответствии ФЗ
от 17 июня 2006 г. № 119-ФЗ.
Таким образом, ранее у участника долевого строительства такое основание для расторжения
договора участия в долевом строительстве возникала на следующий день после наступления срока
передачи объекта долевого строительства.
Вторым из оснований одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом
строительстве со стороны участника долевого строительства является неисполнение застройщиком
следующих обязанностей:
требование о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;
требование о соразмерном уменьшении цены договора;
требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков (см. комментарий к ч. 2
ст. 7 Закона).
64
В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок
его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть
исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения
которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня
предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок
не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или
существа обязательства.
В связи с тем, что в законодательстве нет четкого определения «существенных недостатков,
без которого «объект долевого участия не может быть использован по назначению», так же
«разумного срока их устранения» законодатель оставляет участника долевого строительства один на
один с проблемами, которые возникают при приемке объекта долевого участия.
Возникает разумный вопрос: какой именно недостаток является существенным? Недостатки, с
наличием которых участник долевого строительства не согласен могут быть расценены
застройщиком как несущественные, и устранение их будет зависеть напрямую от добросовестности
застройщика. Что же касается разумного срока устранения существенных недостатков, то здесь
законодатель делает ссылку на обычаи делового оборота, то есть еще больше усугубляет пробелы в
правовых отношениях между сторонами договора участия в долевом строительстве.
На сегодняшний день выход из сложившейся ситуации есть:
следует провести независимую строительную экспертизу для оценки недостатков, которые
были обнаружены при приемке объекта долевого участия на предмет их существенности, а так
же для определения срока их устранения;
следует предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве определение понятия
существенных недостатков с подробным перечнем, а так же возможные сроки их устранения.
Причем оба варианта не исключают друг друга.
Таким образом, для отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве по
указанному основанию участник долевого строительства должен в обязательном порядке соблюсти
следующую процедуру:
предъявить застройщику требование об исполнении обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 7
Закона;
обратиться к независимым строительным экспертам для определения существенного значения
обнаруженных недостатков, а так же для определения разумного срока устранения таких
недостатков;
со дня предъявления участником долевого строительства застройщику требования об
исполнении этого обязательства должно пройти не менее семи календарных дней.
Третьим основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке
от исполнения договора участия в долевом строительстве является нарушение застройщиком
требований к качеству объекта долевого строительства:
требования, вытекающие из договора;
требования, вытекающие их технического и градостроительного регламента;
требования, указанные в проектной документации;
иные обязательные требования (см. комментарий к ч. 1 ст. 7 Закона).
65
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона такое нарушение делает объект долевого строительства
непригодным для его использования по назначению.
Нарушение перечисленных требований может быть определено только по результатам
независимой строительной экспертизы. При этом участник долевого строительства может сразу
отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, не предъявляя к застройщику
каких-либо требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.
Четвертым основание для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке
от исполнения договора участия в долевом строительстве является нарушением застройщика
требований, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона, а именно:
уведомление участника долевого строительства о прекращении договора поручительства не
позднее, чем за месяц до его прекращения;
заключение договора поручительства на новый срок в течении пятнадцати дней от даты
прекращения поручительства.
Приоритетным здесь является обязательство связанное непосредственно с заключением
договора поручительства на новый срок, поскольку поручительством обеспечиваются обязательства
застройщика по возврату участнику долевого строительства денежных средств, а также по выплате
убытков, неустойки и процентов, причитающихся участнику долевого строительства в соответствии с
ч. 2 ст. 12.1 Закона.
В случае если застройщик не уведомил вовремя участника долевого строительства о
прекращении договора поручительства, но заключил такой договор на новый срок, то право на отказ
от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке участник применить не
сможет. Если же застройщик выполнит свои обязательства по уведомлению, но не заключит договор
поручительства, то участник долевого строительства в праве отказаться в одностороннем порядке от
исполнения договора участия в долевом строительстве.
Пятым основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от
исполнения договора участия в долевом строительстве являются иные основания, предусмотренные
законом или договором.
Одно из таких оснований предусмотрено ч. 3 ст. 7 Закона, где у участника долевого
строительства есть право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора «в случае
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения
застройщиком выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства
разумный срок».
Однако тоже основание для отказа участника долевого строительства в одностороннем
порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве предусмотрено в ч. 1
комментируемой статьи. Такое дублирование правовых норм законодателем не совсем понятно.
В то же время, сторонам договора участия в долевом строительстве предоставляется
возможность самостоятельно предусмотреть иные основания для отказа участника долевого
строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве,
использую норму права, предусмотренную п. 4 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой условия
договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего
условия предписано законом или иными правовыми актами.
66
Стоит отметить, что при наступлении обстоятельств, указанных в ч. 1 комментируемой статьи,
застройщик может предложить участнику долевого строительства заключить соглашение о
расторжении договора участия в долевом строительстве, тем самым исключить односторонний отказ
участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, и как
следствие, уплату процентов, предусмотренных ч. 2 комментируемой статьи, ссылаясь на
добровольное волеизъявление участника долевого строительства. Однако суд в данной ситуации
занимает четкую позицию, регламентируя, что соглашение о добровольном расторжении договора
участия в долевом строительстве, заключенное в связи с нарушением застройщиком сроков ввода
дома в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что истцы отказались от получения процентов,
предусмотренных Законом (см., например, постановление Президиума Челябинского областного суда
от 8 сентября 2010 г. № 44-Г-73/2010).
2. В ч. 1.1 комментируемой статьи законодатель определили основания для расторжения
договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию участника долевого
строительства:
прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при
наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный
договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого
строительства;
существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект
долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого
строительства;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Участнику долевого строительства, в случае наступления оснований, предусмотренных данной
нормой права, необходимо соблюсти претензионный порядок урегулирования данного спора:
направить застройщику претензию и только после получения отказа от застройщика удовлетворить
претензию, либо неполучения такого ответа, обратиться в суд.
Следует отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГПК РФ, а так же ч. 1 ст. 148 АПК РФ суд
оставляет исковое заявление без рассмотрения в случае несоблюдения претензионного порядка
рассмотрения спора.
Поскольку законодатель, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ и ст. 65 АПК РФ, обязывает каждую
из сторон, участвующую в гражданском или арбитражном процессе доказывать обстоятельства, на
которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, то участник долевого
строительства должен предъявить в суде неоспоримые доказательства нарушения застройщиком
обязательств, указанных в данной норме права.
Если основанием для подачи иска являются обстоятельства, предусмотренные в п. 1 ч. 1.1
комментируемой статьи, то участнику долевого строительства необходимо доказывать в суде наличие
фактов свидетельствующих о том, что действия и/или бездействия застройщика привели, либо могут
привести к невозможности передачи объекта долевого строительства в предусмотренный договором
67
участия в долевом строительстве срок. Это могут быть: прекращение разрешения на строительство,
прекращение прав на земельный участок, нарушения застройщиком утвержденных графиков
строительства, возбуждения в отношении застройщика административных процедур, повлекших
приостановление деятельности, возбуждение в отношении застройщика процедуры банкротства.
Стоить отметить, что суд становится на сторону участника долевого строительства даже в
случае, когда застройщик объявлен банкротом и передал свои обязанности другой строительной
компании, при этом получив согласие участников долевого строительства (см. п. 35 Обзора практики
разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013
года).
Если основанием для подачи иска являются обстоятельства, предусмотренные в п. 2 ч. 1.1
комментируемой статьи, то участнику долевого строительства необходимо всю доказательную базу
строить в том числе и на результатах независимой строительной экспертизы, на основании которых
можно будет утверждать о нарушении своих прав.
В соответствии с п. 7 ст. 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального
строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе
строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на
основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после
внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Следовательно, вновь утвержденная измененная проектная документация должна так же
пройти процедуру государственной экспертизы в соответствии со ст. 49 ГрК РФ, внесения изменений
в проектную декларацию и их публикацию в соответствии с ч. 2, 6 ст. 19 Закона.
Следует отметить, что соблюдение застройщиком всех необходимых условий по внесению
изменений в проектную документацию не лишает участника долевого строительства расторгнуть
договор участия в долевом строительстве по указанному основанию, так как такие изменения в
проектную документацию могут повлечь для него существенное изменение объекта долевого
участия: изменение площади или планировки объекта долевого участия и т.д.
Казалось бы, чтоб избежать данную ситуацию в договоре участия в долевом строительстве
стороны могут предусмотреть вероятность того, что проектная и фактическая площадь объекта
долевого участия может быть различна, определить размер такой вероятности, выраженный в
процентном соотношении к общей площади объекта долевого участия, а так же порядок возмещения
понесенных затрат застройщика, в случае увеличения площади, либо участника долевого
строительства, в случае ее уменьшения.
Однако и в этом случае у суда есть однозначная позиция. Постановлением Семнадцатого
Арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2008 г. № А60-29037/2008 было рассмотрено дело,
где стороны договора участия в долевом строительстве предусмотрели, что в случае изменения
общей площади объекта долевого участия по окончанию строительства более чем на 1 кв.м., то
производится пропорциональное увеличение или уменьшение размера стоимости квартиры дольщика
для окончательного взаиморасчета. При этом представитель застройщика приводил доводы, что
«застройщик и дольщик поставлены в равные условия относительно необходимости оплаты (возврата
внесенных денежных средств) при изменении площади». С данными доводами суд не согласился,
68
ссылаясь на то, что «специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что застройщик,
осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик
и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем
качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество
строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение
указанного в договоре объекта.
То есть, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение
площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности
оплаты дольщиком дополнительного метража».
Более того, в подобной трактовке условий договора участия в долевом строительстве суд
«предусматривает возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке».
Таким образом, что бы застройщику избежать подобной ситуации, в случае изменения общей
площади объекта долевого участия более чем на установленный договором минимум, необходимо
изменять проектную документацию со всеми вытекающими последствиями.
Если основанием для подачи иска являются обстоятельства, предусмотренные в п. 3 ч. 1.1
комментируемой статьи, то участнику долевого строительства необходимо доказывать в суде факт
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, влекущих существенные нарушения
прав участника долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Такими же правами обладают собственники помещений в нежилом здании в соответствии с
разъяснениями указанными в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О
некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее
имущество здания».
Стоит отметить, что данная норма применима только после ввода объекта строительства в
эксплуатацию. До этой даты законодатель определяет такой объект как объект незавершенного
строительства в силу подп. 10 ст. 1 ГрК РФ.
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке
также в иных случаях, предусмотренных Законом и договором. Частью 3 ст. 18 Закона предусмотрен
такой случай (см. комментарий к статье 18 Закона).
3. В ч. 2 комментируемой статьи установлены сроки и порядок возврата денежных средств
выплаченных застройщиком участником долевого строительства в случае расторжения договора
участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным в ч. 1 и 1.1. комментируемой
статьи.
В случае расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям,
предусмотренным в ч. 1 комментируемой статьи, денежные средства подлежат возврату участнику
долевого строительства в течение двадцати рабочих дней, исчисляемых от даты расторжения
договора.
Поскольку односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве не
требует обращения с иском в суд, то дата расторжения договора в этом случае будет определяться в
уведомлении, направленном в адрес застройщика.
69
В случае расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям,
предусмотренным в ч. 1.1 комментируемой статьи денежные средства подлежат возврату участнику
долевого строительства в течение десяти рабочих дней, исчисляемых от даты расторжения договора.
При этом датой расторжения договора определяется как дата вступления в законную силу
соответствующего судебного акта.
Помимо возврата денежных средств полученных от участника долевого строительства,
застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства проценты за пользование чужими
денежными средствами по фиксированной ставке, установленной в комментируемой правовой норме.
При этом проценты взыскиваются за период от даты получения застройщиком денежных
средств в счет уплаты цены договора до даты их фактического возврата участнику долевого
строительства. В случае если участником долевого строительства является гражданин, то проценты
взыскиваются в двойном размере.
Если участник долевого строительства уклоняется от получения денежных средств: не
представляет информации о своем банковском счете, не предъявляет денежные требования к
застройщику и т.д., то застройщик, по истечении указанного в комментируемой норме срока, обязан
зачислить причитающиеся участнику долевого строительства денежные средства на депозит
нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В данной норме права возникает сразу три коллизии:
законодатель не предусмотрел возможность застройщику возместить затраты, связанные с
зачислением денежных средств на депозит нотариуса, следовательно эти расходы застройщик
несет самостоятельно, при этом размер нотариального тарифа за принятие на депозит
денежных сумм составляет 0,5% от принятой денежной суммы, в соответствии с подп. 8 п. 1
ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате;
принятие в депозит денежных сумм производится нотариусом по месту исполнения
обязательства, в соответствии со ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате, однако,
вероятность того, что место исполнения обязательства и место нахождения застройщика могут
не совпадать, очень велика. В это случае застройщику следует выбрать в качестве приоритета
норму комментируемой статьи, так как является более поздней и специальной для возникших
правоотношений между сторонами договора участия в долевом строительстве;
законодатель не предусмотрел встречного права застройщика на возврат объекта долевого
участия застройщику, то есть вообще не определена процедура такого возврата. В данном
случае в договоре участия в долевом строительстве необходимо предусмотреть подобные
условия, руководствуясь п. 4 ст. 453 ГК РФ: стороны не вправе требовать возвращения того,
что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора,
если иное не установлено законом или соглашением сторон.
4. В ч. 3 комментируемой статьи устанавливается порядок одностороннего отказа застройщика
от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Данное право возникает у застройщика только в случаях, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5
Закона, а именно:
нарушение сроков внесения платежа со стороны участника долевого строительства в адрес
застройщика более чем на два месяца при единовременном порядке расчетов;
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]