Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
В ч. 8.1 комментируемой статьи законодатель установил порядок прекращения залога
застраиваемого земельного участка, либо права аренды (субаренды) на застраиваемый земельный
участок.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены специальные основания для
прекращения залога, возникшего в силу закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с
п. 1.1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» регистрационная запись об ипотеке
погашается в течение пяти рабочих дней, на основании заявления застройщика и предъявления им
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о
градостроительной деятельности, а также документа, подтверждающего передачу объекта долевого
строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о
передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8
комментируемого Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
Записи о погашении регистрационных записей о залоге вносятся в порядке, установленном
Правилами ведения ЕГРП. Обратим внимание, что с 1 января 2015 г. постановление Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, которым утверждены Правила ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признается утратившим силу (см.
постановлением Правительства РФ от 16 октября 2013 г. № 927).
С 1 января 2015 г. применяется приказ Министерства экономического развития РФ от 23
декабря 2013 г. № 765, которым утверждены:
правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, состав номера регистрации согласно приложению;
порядок присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в
установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый
номер;
форму свидетельства о государственной регистрации права;
формы специальной регистрационной надписи на документах;
требования к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной
регистрационной надписи, а также требования к формату специальной регистрационной
надписи в электронной форме.
Регистрационная запись о залоге земельного участка либо о залоге права аренды или права
субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об
ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 мая 2011 г. по
делу № А32-24410/10, постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 11642/11).
9. В ч. 9 комментируемой статьи подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые
комментируемым Законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к
нормам ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».
В случае противоречия правил о залоге, предусмотренных комментируемым Законом, и
правил, предусмотренных указанными выше нормативными правовыми актами, применению
подлежат правила, установленные в комментируемом Законе.
91
К правоотношениям по залогу, возникающим из комментируемого Закона, правила,
предусмотренные указанными выше нормативными правовыми актами, применяются только в части,
не противоречащей Закону.
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого
строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в
предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого
строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей
статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в
частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
3. Утратила силу.
Комментарий к ст. 14
1. В ч. 1 комментируемой статьи говорится об основаниях обращения взыскания на предмет
залога и о сроке, по истечении которого после наступления указанных в комментируемой статье
оснований можно обращать взыскание на предмет залога.
Данной нормой установлены специальные правила обращения взыскания на предмет залога.
При этом общие правила об обращении взыскания на предмет залога применяются только в той
части, которая не противоречит комментируемой статье комментируемого Закона, в частности
положения ст. 349 ГК РФ.
Общие правила обращения взыскания на предмет залога, также, установлены в ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимого имущества)» (гл. IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное
по договору об ипотеке», гл. Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено
взыскание»).
В связи с чем, следует помнить, что обращение взыскания на предмет залога — это
специальная процедура, которая предшествует процедуре реализации заложенного имущества.
В комментируемом Законе установлено правило, согласно которому взыскание на предмет
залога может быть обращено, не ранее чем через шесть месяцев после наступления любого из двух
событий, обозначенных в ч. 1 комментируемой статьи.
К первому событию относится истечение срока передачи объекта долевого строительства.
Подчеркнем, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства
должен быть выражен определенно.
В случае отсутствия срока передачи объекта долевого строительства, либо некорректного
указания в договоре такого срока сделка признается незаключенной, поскольку п. 1 ст. 432 ГК РФ
92
предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в
подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных
правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а для договора
участия в долевом строительстве — срок является существенным условием (п. 2 ч. 4 ст. 4 и ст. 6
комментируемого Закона).
Этот срок может выражаться в договоре либо конкретной календарной датой или истечением
периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Также такой
срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК
РФ).
Вторым событием, с которым связан срок обращения взыскания на предмет залога, является
прекращение или приостановление застройщиком строительства здания при наличии обстоятельств,
очевидно свидетельствующих, что объект долевого строительства не будет передан участнику
долевого строительства в установленный договором срок.
В действующем законодательстве не содержится четко-определенного понятия —
«прекращение или приостановления строительства». Под этими терминами, вероятно, следует
понимать истечение срока действия разрешения на строительство при отсутствии разрешения на ввод
в эксплуатацию объекта строительства, а также при отсутствии продления срока действия разрешения
на строительство (п. 19, 20 ст. 51 и ст. 55 ГрК РФ) либо консервацию объекта строительства (ст. 752
ГК РФ, п. 4 ст. 52 ГрК РФ и п. 2 постановление Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 «Об
утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства»).
Методическими материалами по страхованию строительных рисков (рекомендованы письмом
Минстроя РФ от 30 августа 1996 г. № ВБ-13-185/7) введены следующие понятия:
а) период полного прекращения работ — прекращение финансирования строительномонтажных работ на неопределенное время и консервация объектов незавершенного строительства;
б) период частичного прекращения работ — временное (до 3 месяцев) приостановление
строительно-монтажных работ из-за приостановления финансирования, перепроектирования или
других причин.
Таким образом, разница между понятием консервация объекта строительства и понятием
прекращение строительства заключается в том, что при консервации срок действия разрешения на
строительство, как правило, еще не истек и сохраняется перспектива возобновления строительства в
будущем.
Вместе с тем, следует отметить, что срок передачи объекта долевого строительства и срок
завершения строительства с точки зрения комментируемого Закона различные сроки. То есть, если
срок завершения строительства существенно продлевается, то в каждом конкретном случае
необходимо оценивать, насколько это повлияет на нарушение застройщиком срока передачи объекта
долевого строительства.
Например, кассационным определением Кировского областного суда от 2 июня 2011 г. по делу
№ 33-1889 отмечено, что в удовлетворении требований об обращении взыскания на предметы залога
отказано правомерно, поскольку материалами дела не установлены факты прекращения или
приостановления ответчиком строительства и наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что
93
в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику
долевого строительства.
Фактами прекращения или приостановления строительства, если проанализировать положения
Закона Московской области от 1 июля 2010 г. № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан,
инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории
Московской области» и постановления Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 «О создании
и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов РФ», могут служить
следующие обстоятельства:
а) если по сведениям органов государственного строительного надзора, сроки строительства
значительно превышают нормативные (договорные) сроки;
б) если по сведениям органов государственного строительного надзора со дня выдачи
разрешения на строительство в течение установленного законом срока не получено извещение о
начале строительства многоквартирного дома, предусмотренное п. 5 ст. 52 ГрК РФ;
в) если по сведениям органов государственного строительного надзора имеются
соответствующие отметки о приостановлении или прекращении строительства в общем и (или)
специальном журналах, в которых ведется учет выполнения работ при строительстве
многоквартирного дома;
г) строительство многоквартирного дома прекращено или приостановлено при наличии
установленных в судебном порядке обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что
обязательства по договорам, заключенным с гражданами и (или) иными лицами, чьи денежные
средства привлечены для строительства данного многоквартирного дома, не будут исполнены в
сроки, предусмотренные такими договорами.
Напомним, что кроме этого факта участнику долевого строительства для обращения взыскания
на предмет залога необходимо также доказать факт наличия обстоятельств, свидетельствующих о
том, что объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства в
согласованный срок.
Так, например, в постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13
февраля 2009 г. № 18АП-143/2009 по делу № А34-7110/2007 суд на основании материалов дела
правильно сделал выводы об отсутствии доказательств, очевидно свидетельствующих о том, что в
предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику
долевого строительства.
Применительно к комментируемой статье следует отметить, что согласно п. 1 ст. 348 ГК
взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора)
может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником
обеспеченного залогом обязательства. То есть, не принимается во внимание, отвечает ли должник за
те обстоятельства, которые привели к нарушению им своих обязательств. Таким образом, основания
обращения взыскания на заложенное имущество не связаны с основаниями ответственности за
нарушение обязательств. Данное положение усиливает защиту интересов залогодержателя, поскольку
ему теперь не придется задумываться над тем, несет ли должник ответственность за соответствующее
нарушение и принимать во внимание положения ст. 401 ГК РФ.
Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен
подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и
94
подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием
граждан рассматривают суды общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и
юридических лиц — арбитражные суды. При наличии в договоре так называемой третейской
оговорки или иного соглашения сторон, дело может быть передано в постоянно действующий или
специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд.
Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное
должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований
залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имуществ (например,
определение Московского городского суда от 3 октября 2013 г. № 4г/6-8509/13).
В п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах
применения законодательства о залоге» подчеркнуто, что обстоятельства, подтверждающие
незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного
имущества, должен доказывать залогодатель (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Положения п. 2 ст. 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и
залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя
предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма
неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от доказанной залогодателем рыночной
стоимости предмета залога.
Кроме того, в комментируемом Законе не содержится императивного указания на
обязательное обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке, т.е. допускается
внесудебное взыскание на предмет залога при наличии определенных в законе условий (ст. 55 ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»).
Однако согласно п. 47 постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. №
6/8, обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя
производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной
надписи нотариуса (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Удовлетворение требования залогодержателя за счет
заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании
нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после
возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Следует также учитывать положения п. 4 ст. 349 ГК РФ, согласно которым взыскание на
предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:
предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве
собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения
оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном
порядке;
предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую,
художественную или иную культурную ценность для общества;
залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно
отсутствующим;
заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при
которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные
95
способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и
последующим залогодержателями не предусмотрено иное;
имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким
залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с
залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на
заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.
2. Смысл залога как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-
залогодержатель в случае неисполнения обязательства должником вправе получить
преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного
имущества. Залог обеспечивает требование в объеме, какой существует к моменту удовлетворения.
Часть 2 комментируемой статьи содержит положение, согласно которому вне зависимости от
исполнения своих обязательств перед другими залогодержателями застройщик отвечает перед
участниками долевого строительства своим заложенным имуществом в случаях, предусмотренных ч.
1 комментируемой статьи.
В связи с тем, что участники долевого строительства как кредиторы обладают приоритетом
перед иными кредиторами — залогодержателями земельного участка и строящегося на нем объекта
недвижимого имущества, которыми могут являться банки, обращение взыскания на заложенное
имущество проводится независимо от сроков исполнения обязательств застройщика перед банками.
Это правило выступает дополнительной гарантией прав участников долевого строительства и
является логическим продолжением их наибольшей защиты.
Данная правовая норма применяется только при наличии последующего залога (ч. 6 и 7 ст. 13
комментируемого Закона).
Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», к залогу недвижимого
имущества, возникающему на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств,
применяются правила о залоге, возникающем в силу договора о залоге, если федеральным законом не
установлено иное.
Таким образом, при обращении взыскания по требованию, обеспеченному последующей
ипотекой, допускается одновременное досрочное взыскание по требованию, обеспеченному
предшествующей ипотекой, также возможен и противоположный вариант (п. 2, 3 ст. 46 ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимого имущества)»).
Залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной
форме уведомить других залогодержателей. Это надлежит сделать до обращения взыскания на
имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей или последующей ипотеке
(п. 4 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)». На практике с исполнением этой
нормы закона могут возникнуть проблемы, поскольку залогодержателю при долевом строительстве
может быть неизвестен точный состав других залогодержателей.
96
Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного
имущества
1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм,
необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией,
направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей,
указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие
денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением
взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого
строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона,
пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
3. Утратила силу.
4. Утратила силу.
5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого
строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было
реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные
средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Комментарий к ст. 15
1. Комментируемая статья определяет порядок распределения денежных средств, вырученных
от реализации заложенного объекта недвижимости долевого участия. Распределению между
участниками долевого строительства и залогодержателями подлежит денежная сумма, вырученная от
реализации объекта недвижимости за вычетом сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с
обращением взыскания на такое имущество и его реализацией.
Залогодержателем, как правило, является банк, которому право залога может быть передано в
качестве обеспечения обязательств застройщика, как до заключения застройщиком договора с
первым участником долевого строительства, так и после. Следует отметить, что после заключения
застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, не может
передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая
передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на
строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на
удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2
комментируемой статьи и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства
в случае передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником
долевого строительства.
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства
имущество было передано в залог, привлечение застройщиком денежных средств участников
долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих
обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий
залогодержателем имущества является банк и от него получено согласие на удовлетворение своих
97
требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи и согласия
на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае передачи объекта долевого
строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства (см., например,
постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2013 г. №
Ф07-8459/12 по делу № А21-3789/2012).
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества,
такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с
обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками
долевого строительства и залогодержателями, пропорционально размерам их требований к моменту
удовлетворения этих требований. В случае если имеется несколько залогодержателей, в данном
случае применяются также правила, предусмотренные ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», согласно которой требования залогодержателя по последующему договору об
ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о
наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного
удовлетворения своих требований. Но эти правила не применяются, если залогодержателем по
предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования,
обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам
исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не
предусмотрено иное.
3. Если участником долевого строительства не были заявлены требований до даты проведения
публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество, причитающие ему
денежные средства подлежат зачислению в депозит нотариуса. Указанные участники долевого
строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса.
Данная норма вытекает из положений ст. 327 ГК РФ, предусматривающей исполнение
обязательства внесением долга в депозит. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги если
обязательство не может быть исполнено должником вследствие отсутствия кредитора или лица,
уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено либо
уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением
обязательства. Нотариус, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом
кредитора.
Основами законодательства РФ о нотариате в ст. 87 установлено, что нотариус в случаях,
предусмотренных гражданским законодательством РФ, принимает от должника в депозит денежные
суммы для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм нотариус извещает кредитора и по
его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги. Принятие в депозит
денежных сумм производится нотариусом по месту исполнения обязательства.
Порядок получения денежных средств из депозита нотариуса регулируется Правилами
нотариального делопроизводства, утвержденными приказом Минюста России от 16 апреля 2014 г. №
78. Первый поступивший к нотариусу документ, свидетельствующий о намерении внести в депозит
нотариуса деньги, является основанием для начала производства по конкретной депозитной операции
нотариуса. В частности, таким документом может быть заявление должника или конкурсного
управляющего о принятии в депозит нотариуса причитающихся с должника денег.
98
Дело по конкретной депозитной операции формируется в отношении каждого кредитора. В
дело помещаются документы, связанные с принятием в депозит нотариуса денег и ценных бумаг,
включая документы, подтверждающие наличие оснований для внесения в депозит денег и ценных
бумаг, право обратившегося к нотариусу лица исполнить обязательство внесением долга в депозит,
вхождение в состав наследства наличных денег, банковский документ о зачислении на депозитный
счет нотариуса денежных средств и т.д. Лицу, внесшему в депозит деньги, нотариусом в
подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная
подписью и оттиском печати нотариуса с воспроизведением Государственного герба РФ. О принятии
в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам извещение о
внесении в депозит нотариуса денег. Производство по конкретной депозитной операции считается
оконченным в случае передачи кредиторам всех внесенных в депозит нотариуса причитающихся им
денег; возврата денежных сумм, внесшему их в депозит нотариуса, в случаях, предусмотренных
законодательством; перечисления нотариусом в соответствующий бюджет невостребованных
кредиторами внесенных в депозит нотариуса денег.
Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством
1. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. В
случае, если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан
довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о
поручителе. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого
строительства по договору обеспечивается поручительством банка, удовлетворяющего следующим
требованиям:
1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком
Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;
2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;
4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;
5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации
о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
6) отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий
по финансовому оздоровлению кредитной организации.
2. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен
предусматривать:
1) субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по
обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору в размере цены договора, но не менее
суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику
долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади
жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных
выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на
приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения
договора поручительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что
99
и застройщик, включая предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы,
пени);
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае
уступки прав требований по договору;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше
предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого
строительства;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения,
влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного
прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 3 настоящей статьи.
3. В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 части 2 настоящей
статьи срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника
долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом
застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения
поручительства.
4. В случае нарушения поручителем обязанности, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, он
несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательству застройщика
по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
Комментарий к ст. 15.1
1. Комментируемой статьей законодатель устанавливает возможность использования
поручительства как способа обеспечения исполнение обязательств застройщиком. Общие правила о
поручительстве регламентированы в ст. 361-367 ГК РФ.
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать
за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может
быть заключен также для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Договор
поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы
влечет недействительность этого договора. При неисполнении или ненадлежащем исполнении
должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед
кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная
ответственность поручителя. При этом поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и
должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других
убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства
должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому
обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором
поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника
уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в
связи с ответственностью за должника. По исполнении поручителем обязательства кредитор обязан
вручить поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права,
обеспечивающие это требование.
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]