Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (2-е издание переработанное и дополненно
.pdf
проживания для всех категорий граждан. Рассмотрим более подробно некоторые из обозначенных в
комментируемой статье целей.
Содействие развитию жилищного строительства. Как заявлено в Стратегии развития
(приоритетных направлениях деятельности) Фонда на 2012-2014 годы, утвержденной
Попечительским советом Фонда 19 ноября 2009 года (протокол № 17) (см. URL:
http://www.fondrgs.ru/files/Strategy/strategy1.pdf) для достижения указанной цели Фонд в пределах
своей компетенции должен создать условия для решения установленной Концепцией долгосрочного
социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года (утв.
распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р) задачи — увеличения к 2020 году
объема ежегодного ввода жилья до 140-150 млн. кв.м на базе комплексного освоения территорий и
развития застроенных территорий в целях жилищного строительства на основе утвержденной
градостроительной документации.
24 мая 2012 г. Попечительским советом Фонда утверждена Среднесрочная программа
деятельности Фонда (стратегия) на 2012-2015 годы (протокол № 65, см. URL:
http://www.fondrgs.ru/files/program/strategy2015.pdf) (далее — Среднесрочная программа). Данная
Среднесрочная программа разработана в соответствии с п. 3 перечня поручений Д.А. Медведева по
итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики 14 февраля 2012 г. от 29 февраля 2012
г. № Пр-534 и с учетом задач, поставленных в послании Президента РФ Федеральному Собранию
Российской Федерации от 22 декабря 2011 г., статьях В.В. Путина «О наших экономических
задачах» и «Строительство справедливости. Социальная политика для России», в Указе Президента
РФ от 7 мая 2012 г. № 600. Среднесрочная программа основана на результатах анализа опыта,
накопленного Фондом, и предусматривает внесение изменений в структуру приоритетов
деятельности Фонда.
Основным приоритетом деятельности Фонда в период с 2012 по 2015 год является создание
условий, обеспечивающих ввод жилья экономического класса, в первую очередь малоэтажного, на
земельных участках Фонда, в том числе для обеспечения жильем отдельных категорий граждан. При
этом стратегическими приоритетами деятельности Фонда являются:
сокращение сроков вовлечения в оборот земельных участков;
существенное увеличение количества вовлекаемых в оборот земельных
участков;
снижение по сравнению с рыночной стоимости современного и
комфортабельного жилья экономического класса, строящегося на земельных участках Фонда;
создание новых рабочих мест;
привлечение инвестиций в строительство жилья и производство строительных
материалов.
Начиная с 2012 года за счет реализации проектов жилищного строительства на земельных
участках, вовлеченных в оборот в соответствии с комментируемым Законом, в стадиях разработки
документации по планировке территории, проектирования и строительства будет находиться не
менее 20 млн кв. м жилья. По итогам 2015 года данный показатель увеличится вдвое и составит не
менее 40 млн кв. м, что превысит 30% общего годового объема ввода жилья на территории
Российской Федерации, возводимого индустриальным способом. Из 40 млн кв. м общий расчетный
объем жилья, возводимого и планируемого к возведению, находящегося в стадии разработки
документации по планировке территории, проектирования и строительства на земельных участках,
предоставленных Фондом, составит 34 млн кв. м, на земельных участках, полномочия Российской
21
Федерации по управлению и распоряжению которыми переданы органам государственной власти
субъектов Российской Федерации — 6 млн кв. м.
Помимо указанного объема жилья к завершению 2015 года на земельных участках,
предоставленных Фондом, будет введено в эксплуатацию не менее 5 млн кв. м жилья. При
достижении указанных показателей Фонд будет оказывать определяющее влияние на развитие
сегмента рынка индустриально возводимого жилья экономического класса, прежде всего
малоэтажного, продолжив предоставление необходимого количества комплексно обеспеченных
земельных участков.
Таким образом, реализуя предоставленные Фонду полномочия, в рамках выполнения
функций, указанных в ч. 3 комментируемой статьи, Фонд в соответствии с утвержденными
стратегиями и планами достаточно эффективно достигает рассматриваемой цели — содействует
развитию жилищного строительства на территории Российской Федерации.
Содействие иному развитию территорий. Законодатель не раскрывает содержание понятия
«иное развитие территорий». В данном случае необходимо учитывать то, что в результате
деятельности Фонда, осуществления возложенных на Фонд функций в рамках выполнения
порученных задач, появляются результаты, которые обеспечивают развитие не только рынка жилья.
Так, деятельность Фонда направлена также на выполнение задачи по содействию подготовки
документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по
планировке территории. Указанные виды градостроительной документации обеспечивают в целом
развитие территориальных ресурсов субъектов РФ, муниципальных образований разного уровня,
обеспечивают строительство всех иных объектов капитального строительства разного значения и
назначения.
Деятельность Фонда по оказанию содействия органам государственной власти и органам
местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям коммунального
комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях
координации деятельности по созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов
неминуемо является стимулирующим фактором в их развитии.
Энергоэффективные и экологически чистые технологии и материалы, используемые в
жилищном строительстве, содействие развитию которых также является одной из задач Фонда,
неизбежно будут применяться и при строительстве объектов иного назначения.
Не надо также забывать и о том, что жилищное строительство однозначно влечет за собой
обязательное обеспечение соответствующей территории объектами социального, социального-
бытового и иного назначения (школы, поликлиники, детские сады, магазины, гаражи и автостоянки,
объекты культуры, рекреации — парки, скверы и др.), объектами инженерной и транспортной
инфраструктуры, в том числе автомобильными дорогами, проездами, что и является иным развитием
территории.
Содействие развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов
инфраструктуры связи). На сегодняшний день в законодательстве нет четкого определения
понятия «инженерная инфраструктура», равно как нет и перечня объектов, которые можно отнести к
объектам инженерной инфраструктуры. В целом под инфраструктурой понимается совокупность
отраслей, предприятий и организаций, входящих в эти отрасли, видов их деятельности, призванных
обеспечивать, создавать условия для нормального функционирования производства и обращения
товаров, а также жизнедеятельности людей.
Наиболее легитимным является определение понятия «коммунальная инфраструктура». В
соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах
22
регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» системы коммунальной
инфраструктуры — совокупность производственных, имущественных объектов, в том числе
трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки
сточных вод, технологически связанных между собой, расположенных (полностью или частично) в
границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих
муниципальных образований. Ссылку на указанный закон содержит письмо Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 3 октября 2011 г. № 03-05-05-02/48 по вопросу о
применении заниженной ставки земельного налога в отношении участков, занятых жилищным
фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Кроме того,
как указано в данном письме, чтобы отнести объекты недвижимости к инженерной инфраструктуре
жилищно-коммунального комплекса, нужно установить то, что они функционируют для обеспечения
жизнедеятельности населенных пунктов (муниципальных образований) и необходимы для
эксплуатации жилищного фонда. Кроме того, согласно Общероссийскому классификатору видов
экономической деятельности, продукции и услуг к объектам ЖКХ отнесены и те, которые
используются в сфере газоснабжения (коды 4527382-4527385).
В целях уточнения конкретного состава объектов, входящих в инженерную инфраструктуру
жилищно-коммунального комплекса, следует использовать Классификатор работ и услуг в
жилищно-коммунальном комплексе по видам деятельности, в том числе раздел «Эксплуатация
инженерной инфраструктуры городов и других населенных пунктов», утвержденный
постановлением Госстроя России от 25 мая 2000 г. № 51.
В комментируемой статье также уточняется, что в состав инженерной инфраструктуры в
данном случае входит инфраструктура связи.
Данное направление деятельности Фонда также является приоритетным, в связи с тем, что на
сегодняшний день отсутствие инженерной инфраструктуры является основным препятствием при
развитии жилищного строительства. Финансовые, временные, ресурсные затраты по обеспечению
земельных участков инженерной инфраструктурой является одной из самых серьезных преград,
препятствующих частному застройщику при строительстве жилья на собственном земельном
участке.
В рамках данного направления и в соответствии с отчетными данными, предоставляемыми
Фондом, в 2010 году Фонд осуществлял координацию действий победителей аукционов,
ресурсоснабжающих организаций, администраций субъектов РФ и муниципальных образований по
получению технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения,
определению платы за подключение и своевременному заключению договоров на подключение.
В рамках данной работы проводился анализ мероприятий, указанных в технических условиях
на подключение, и правильности применения платы за подключение. В результате оптимизации
мероприятий по подключению удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков
объектами инженерной инфраструктуры, определенные сетевыми организациями на момент
проведения аукциона, в среднем на 39%.
В рамках поиска земельных участков, необходимых для жилищного строительства, при сборе
информации об указанных участках в целях подготовки предложений по их использованию Фондом
в обязательном порядке формируются экспертные заключения по обеспечению земельных участков
объектами инженерной инфраструктуры. Указанные экспертные заключения являются результатом
детальной проработки ситуации развития инженерных сетей и нелинейных объектов инженерной
инфраструктуры всего муниципального образования, в границах которого находятся земельные
участки, и включают:
23
расчет по предельным параметрам застройки нагрузок и объемов
энергетических и коммунальных ресурсов;
определение электросетевых и газотранспортных организаций, организаций
коммунального комплекса, эксплуатирующих инженерные сети в районе расположения
земельных участков;
взаимодействие с такими организациями по определению трасс инженерных
сетей, проходящих по границе и в границах земельного участка, а также по определению
необходимых мероприятий и стоимости подключения к существующим сетям инженерно-
технического обеспечения или создания индивидуальных объектов инфраструктуры;
анализ инвестиционных программ субъектов естественных монополий и
организаций коммунального комплекса на наличие в них мероприятий по подключению
земельных участков Фонда к инженерным сетям;
анализ платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и
затрат на подключение, определенных сетевыми организациями, с целью минимизации общей
стоимости подключения.
Все это позволяет оценить инвестиционную составляющую процесса вовлечения конкретного
земельного участка в оборот при выполнении Фондом поставленных задач, а также разработать
мероприятия по содействию застройщику в обеспечении земельных участков объектами инженерной
инфраструктуры.
При формировании пакета документов для проведения аукционов по предоставлению
земельных участков для размещения промышленных объектов в соответствии со ст. 38 ЗК РФ
требуется получение технических условий (предварительных технических требований) на
подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. В соответствии с Правилами
определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными постановлением
Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83, Фондом была организована работа с
эксплуатирующими организациями и администрациями муниципальных образований по получению
таких технических условий. В 2010 году получены технические условия по 25 земельным участкам,
расположенным в 11 субъектах РФ.
Содействие развитию объектов социальной инфраструктуры. Так же, как и в случае с
инженерной инфраструктурой, законодательство Российской Федерации не содержит определения
понятия «социальная инфраструктура». При этом действующие нормативно-технические документы,
применяемые в строительстве, относят к объектам социальной инфраструктуры все объекты
жилищно-коммунального хозяйства, предприятия и организации систем здравоохранения,
образования, дошкольного воспитания; предприятия и организации, связанные с отдыхом и досугом;
розничную торговлю, общественное питание, сферу услуг, спортивно-оздоровительные учреждения;
пассажирский транспорт и связь по обслуживанию населения; систему учреждений, оказывающих
услуги правового и финансово-кредитного характера (юридические консультации, нотариальные
конторы, сберегательные кассы, банки) и другие.
Как уже отмечалось, развитие жилищного строительство неизбежно влечет за собой
обязательность обеспечения территории объектами социальной инфраструктуры.
Содействие развитию объектов транспортной инфраструктуры, которые представляют
собой технологический комплекс, включающий в себя железнодорожные, трамвайные и внутренние
водные пути, контактные линии, автомобильные дороги, тоннели, эстакады, мосты, вокзалы,
железнодорожные и автобусные станции, метрополитены, морские торговые, рыбные,
24
специализированные и речные порты, портовые средства, судоходные гидротехнические
сооружения, аэродромы, аэропорты, объекты систем связи, навигации и управления движением
транспортных средств, а также иные обеспечивающие функционирование транспортного комплекса
здания, сооружения, устройства и оборудование (п. 5 ст. 1 Федерального закона от 9 февраля 2007 г.
№ 16-ФЗ «О транспортной безопасности»).
Конечно, в данном случае речь идет о развитии, в первую очередь, автомобильных дорог всех
категорий, обеспечивающих транспортную доступность не только к собственно объектам
жилищного строительства, но и к необходимым объектам социальной инфраструктуры.
Содействие развитию производства строительных материалов, изделий, конструкций
для жилищного строительства. Реализация данной цели необходима не только для удешевления
строительных материалов, что, естественно, скажется на удешевлении стоимости жилья, но и для
стимулирования производства экологически чистых, а также энергоэффективных материалов.
Увеличение предложения на рынке жилья экономического класса, в первую очередь,
малоэтажного, должно обеспечиваться адекватным развитием промышленности энергоэффективных
и экологически чистых строительных материалов и технологий малоэтажного домостроения.
Необходимо отметить, что на сегодняшний день проблема удешевления строительных материалов
стоит достаточно остро. Производственные мощности предприятий по выпуску строительных
материалов, изделий и конструкций на территории Российской Федерации размещены неравномерно
— больше половины из них сосредоточены в европейской части страны, где выпускается до 85%
товарной продукции отрасли. Сложившиеся условия дефицита многих видов строительных
материалов в ряде регионов Российской Федерации в сочетании с постоянно растущими тарифами на
железнодорожные перевозки приводят к значительному увеличению цены продукции для конечного
потребителя.
Выпуск отечественного комплектного оборудования в сфере производства строительных
материалов практически приостановлен. Так, в цементном машиностроении производятся лишь
некоторые компоненты из технологического цикла, отвечающие современным требованиям к
экологии и энергосбережению. Из действующих в стране цементных предприятий 85% заводов
работают по энергоемкому «мокрому» способу производства, в то время как в зарубежных странах
подавляющее большинство предприятий по производству цемента работает по энергосберегающей
«сухой» технологии. В Российской Федерации в 2008 году из всего произведенного цемента по
«сухому» способу выпущено только 13,8% (7,4 млн. тонн).
Материально-техническая база большинства научно-исследовательских и проектно-
конструкторских организаций промышленности строительных материалов к настоящему времени
изношена, произошла значительная утечка научных кадров.
Для реализации указанной цели, в соответствии со Стратегией, Фонд должен ежегодно
вовлекать в оборот необходимое количество земельных участков, обеспечивающих рост
производства современных строительных материалов, изделий и конструкций (в первую очередь для
малоэтажного домостроения), отвечающих стандартам энергоэффективности и экологичности, и
содействовать созданию на этих участках современных производственных мощностей. Такие
земельные участки должны быть предоставлены в количестве, обеспечивающем соответствие
размещаемых производственных мощностей прогнозам объемов и структуры вводимого жилья. При
этом приоритет должен быть отдан размещению предприятий, обеспечивающих выпускаемой
продукцией рост объемов малоэтажного домостроения с применением энергоэффективных и
экологически чистых материалов, изделий, конструкций.
25
Фондом также должна быть осуществлена разработка программ, направленных на создание
экономической привлекательности таких участков посредством:
оказания содействия обустройству промышленных территорий посредством
строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;
оказания содействия созданию промышленных центров-кластеров с целью
объединения в рамках данной промышленной зоны производственных бизнес-проектов в
различных технологических областях (возможно, не связанных со строительством),
строительных мощностей и земельных участков под жилищное строительство;
осуществления инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в
строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры с привлечением
российских финансовых институтов;
обеспечения условий для создания больших индустриальных парков с
различными технологиями по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций;
создания условий для развития единых инфраструктурных центров для
обеспечения промышленных территорий едиными энергетическими и инженерными
мощностями и транспортными возможностями, обеспечивающими полное освоение таких
территорий инвесторами.
Таким образом, Фонд должен одновременно активно работать на трех рынках: земельных
участков, жилья и жилищного строительства, промышленности строительных материалов.
В рамках реализации указанной цели, в соответствии с отчетность, предоставляемой Фондом,
Фондом совместно с субъектами РФ и ведущими производителями цемента проведена обработка и
выполнен детальный анализ проектов по 28 строящимся (реконструируемым) цементным заводам,
принадлежащим 13 российским компаниям. С участием субъектов естественных монополий (ОАО
«Газпром», ОАО «РЖД», ОАО «ФСК ЕЭС» и ОАО «РусГидро») Фондом проанализирован прогноз
потребности в цементе при реализации их инвестиционных программ. Проведена оценка
потенциальных возможностей отечественной научно-исследовательской и проектной базы по
оказанию услуг предприятиям по производству цемента. Результатом проведенного анализа стала
подготовка предложений для Правительства Российской Федерации по поддержке девяти
предприятий — производителей цемента, принадлежащих резидентам Российской Федерации, с
суммарной проектной производительностью около 16 млн. тонн цемента в год.
Фондом был проведен мониторинг и анализ рынка современных технологий строительства
жилья, в первую очередь малоэтажного, в том числе применяемых в сейсмоопасных регионах.
Сформирована информационная база для последующего использования при реализации проектов
строительства малоэтажного жилья на участках Фонда.
По результатам анализа различных параметров, таких как энергоэффективность,
экологичность, сейсмостойкость, теплопроводность, звукоизоляция, продолжительность возведения,
стоимостные характеристики, Фондом составлена классификация технологий малоэтажного
домостроения, рассчитана структура инвестиционных затрат для каждого вида технологий с учетом
распределения логистических потоков, выработаны рекомендации по приоритетному использованию
отдельных технологий в малоэтажном строительстве.
Составлен каталог заводов — поставщиков основных конструктивных элементов данных
технологий по номенклатуре выпускаемой продукции, мощности предприятий, объемам и срокам
поставки, энергетической емкости производства, логистике. Выработаны подходы к их
использованию в различных регионах Российской Федерации на основе существующих
макроэкономических, социальных, климатических и иных показателей конкретного региона с целью
26
оптимизации затрат на строительство (методика регионалистики малоэтажного жилья
экономического класса).
Содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов.
Промышленный или индустриальный парк, по определению, данному UNIDO, — это участок земли,
развитый и разделенный на сегменты в соответствии со всеобъемлющим планом, с сооружениями
или без, с общей инфраструктурой, и предназначенный для использования группой
промышленников.
Технопарк (научный, исследовательский, технологический парк) — это организация,
осуществляющая формирование территориальной инновационной среды с целью развития
предпринимательства в научно-технической сфере путем создания материально-технической базы
для становления, развития, поддержки и подготовки к самостоятельной деятельности малых
инновационных предприятий и фирм, производственного освоения научных знаний и наукоемких
технологий.
Бизнес-инкубатор — это организация, решающая задачи, ограниченные проблемами
поддержки малых, вновь созданных предприятий и начинающих предпринимателей, которые хотят,
но не имеют возможности начать свое дело, связанные с оказанием им помощи в создании
жизнеспособных коммерчески выгодных продуктов и эффективных производств на базе их идей
(постановление Росстата от 20 декабря 2007 г. N 104 «Об утверждении статистического
инструментария для организации Минобрнауки России статистического наблюдения за
организациями научно-технического комплекса»).
Фонд оказывает помощь в развитии территорий и указанных объектов, в целях формирования
благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, учитывая при этом благоприятные и
безопасные условия для проживания граждан.
2. В рамках реализации целей, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, перед Фондом
поставлен ряд задач. Все задачи, так или иначе, связаны с основными целями деятельности Фонда.
Рассмотрим более подробно некоторые из них.
Оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для
жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного
строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития
рынка жилья. Конкурентная среда на рынке земельных участков складывается из предложений об
использовании земельных участков, поступающих от субъектов РФ, муниципальных образований,
крупных частных землевладельцев, специализированных инвестиционных компаний, банков —
залогодержателей земельных участков. Как отмечено в Программе деятельности Фонда на 2012 год,
утвержденной Попечительским советом Фонда 10 ноября 2011 г. (протокол № 56, см. URL:
http://www.fondrgs.ru/files/docs/dejstvuet_krasnyj_blankProgramma_2012_s_izmeneniyami_75.pdf)
возможно прогнозировать незначительное увеличение спроса на земельные участки для жилищного
строительства в размере не более 5-7%, что обуславливается наличием у застройщиков ранее
приобретенных земельных участков. В тоже время Фонд прогнозирует повышение спроса на
земельные участки, обеспеченные объектами инженерной инфраструктуры, для строительства
малоэтажного жилья.
В Программе деятельности Фонда на 2013 год, утвержденной Попечительским советом Фонда
15 ноября 2012 г. (протокол № 73, см.
URL:http://www.fondrgs.ru/files/docs/program/program_2013_izm75_78.pdf) отмечено, что в 2013 г.
ожидается увеличение спроса на земельные участки для целей жилищного строительства в размере
не более 5-6%.
27
Отметим, что при освоении земельных участков в целях жилищного строительства, приоритет
отдается инвестиционным проектам по комплексному освоению в целях жилищного строительства.
Преимущества перед точечной застройкой очевидны: проекты комплексного освоения территорий
позволяют создать новое качественное жилье, встроенное в комфортную, организованную среду
обитания. Кроме того, реализация таких крупных проектов позволяет добиться единообразия как в
архитектуре, так и в сроках реализации.
Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об
обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными
сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе
зачинщик - город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории
нередко являются настоящей целиной, где отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но
даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.
Согласно п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ, комплексное освоение в целях жилищного строительства
включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по
обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного
использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Примечательно то, что арендатор земельного участка, предоставленного для его
комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном
порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных
участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами
разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет
исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные
земельные участки в собственность или в аренду.
Исходя из содержания ст. 41 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории,
необходимой для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется в целях
обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры
(кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых
расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных
для строительства и размещения линейных объектов;
Федеральным законом от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ внесены изменения в комментируемый
Закон в части дополнения компетенции Фонда новыми задачами и полномочиями. Речь идет об
участии Фонда в создании жилья экономического класса.
В частности, в соответствии с п. 1.1 ч. 2 комментируемой статьи, к задачам Фонда отнесено
оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений, технико-экономические
показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к
жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
В рамках осуществления данного полномочия Фонд наделен полномочиями по проведению
аукционов на право заключения договоров безвозмездного срочного пользования земельными
участками Фонда для строительства жилья экономического класса (п. 1.1. ч. 3 комментируемой
статьи), проведение аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков Фонда
для строительства жилья экономического класса (п. 1.2. ч. 3 комментируемой статьи), по результатам
указанных аукционов передача в безвозмездное срочное пользование или в аренду земельных
28
участков Фонда для строительства жилья экономического класса (соответственно п. 1.1., 1.2. ч. 5 ст.
4 комментируемого Закона) и все, связанные с указанными полномочиями, права Фонда при
подготовке указанных аукционов и передаче данных земельных участков, установленные иными
статьями комментируемого Закона.
Федеральным законом от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ в комментируемый Закон внесен также
ряд иных изменений, позволяющих осуществлять указанную задачу. В частности, допускается
возможность передачи земельных участков Фонда в безвозмездное срочное пользование лицам,
признанным победителями аукционов на право заключения договоров безвозмездного срочного
пользования земельными участками Фонда, при условии продажи ими жилых помещений,
отнесенных к жилью экономического класса, по фиксированной цене отдельным категориям
граждан. При этом победителем таких аукционов будет признаваться лицо, предложившее
максимальное снижение цены 1 кв. м. жилья от цены Минрегиона России, а ходатайства о
проведении таких аукционов в Фонд будут подавать органы государственной власти субъектов
Российской Федерации. Перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилых
помещений по фиксированной цене, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Введены санкции за нарушение требований по продаже жилых помещений по фиксированной цене
— немедленный возврат уплаченных средств и уплата процентов за пользование невозвращенными
покупателю средствами, а также введены обязательства застройщика по размещению информации о
готовности заключать договоры по фиксированной цене и сведений о заключенных договорах на
сайте Фонда (без взимания платы).
В этой связи необходимо определить, что относится к понятию «жилье экономического
класса». Впервые масштабная задача по строительству жилья экономического класса была
поставлена на государственном уровне в рамках программы «Жилище». Так, в целях
стимулирования развития жилищного строительства федеральной целевой программой «Жилище»
на 2011-2015 годы в приоритетном порядке было запланировано решение ряда основных задач,
одной из которых является формирование нового сегмента жилья экономического класса,
отвечающего требованиям энергоэффективности, экологичности и ценовой доступности, в том числе
развитие малоэтажного жилищного строительства.
Соответственно, основным приоритетом деятельности Фонда в период с 2012 по 2015 год
объявлено создание условий, обеспечивающих ввод жилья экономического класса, в первую очередь
малоэтажного, на земельных участках Фонда, в том числе для обеспечения жильем отдельных
категорий граждан. Фонд должен оказывать содействие развитию сегмента рынка индустриально
возводимого жилья экономического класса, прежде всего малоэтажного, посредством
предоставления необходимого количества комплексно обеспеченных земельных участков.
В целях развития рынка малоэтажного жилья экономического класса, Фондом были включены
в документацию об аукционе Фонда параметры освоения земельных участков Фонда в целях
строительства малоэтажного жилья экономического класса. В результате проведенных аукционов
Фондом были предоставлены земельные участки для комплексного освоения в целях малоэтажного
жилищного строительства, в связи с чем общая доля малоэтажного жилья экономического класса на
земельных участках Фонда составила более 90% (по отчетным материалам Фонда).
Другой стимулирующей мерой является предоставление Фондом застройщикам земельных
участков Фонда гарантий выкупа до 35% малоэтажного жилья экономического класса. Кроме того, с
2009 года Фондом реализуется долгосрочный проект «Дом XXI века», направленный на обеспечение
территорий, в границах которых расположены земельные участки Фонда, документацией по
29
планировке территории и проектной документацией малоэтажных жилых домов экономического
класса, планируемых к строительству на земельных участках Фонда.
Маркетинговые исследования показали, что в 2011 году с учетом указанных мероприятий
платежеспособный спрос на малоэтажное жилье, включая объекты индивидуального жилищного
строительства, увеличился по сравнению с 2010 годом на 16,8% и составил 43% от общего
платежеспособного спроса на жилье, что соответствует около 26,4 млн кв. м в 2011 году по
сравнению с 22,6 млн кв. м в 2010 году. Указанные изменения обусловлены переключением
платежеспособного спроса с многоэтажного на малоэтажное жилье.
Следует отметить, что принятие стандарта жилья экономического класса, в том числе
малоэтажного, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, было
предусмотрено Программой антикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 год.
В соответствии с Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению
граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества
жилищно-коммунальных услуг» одной из основных мер обеспечения граждан Российской
Федерации доступным и комфортным жильем является снижение стоимости одного квадратного
метра жилья. Достичь этого предполагается путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья
экономического класса.
Оказание содействия развитию деятельности по территориальному планированию,
градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному
проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования,
градостроительного зонирования, документации по планировке территории. Посредством
выполнения данной задачи Фонд содействию развитию, а точнее, обеспечению подготовки и
утверждения градостроительной документации всех уровней. Деятельность по подготовке такой
документации регулируется ГрК РФ.
В соответствии со статьей 1 ГрК РФ территориальное планирование развития территорий, в
том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов
федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального
планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических,
экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития
инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их
объединений, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.
Документы территориального планирования подразделяются на:
документы территориального планирования Российской Федерации: схема
территориального планирования Российской Федерации. На сегодняшний день схема
территориального планирования Российской Федерации не утверждена;
документы территориального планирования субъектов РФ (схемы
территориального планирования субъектов РФ);
документы территориального планирования муниципальных образований
(схемы территориального планирования муниципальных районов и генеральные планы
городских округов и поселений).
В соответствии со ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование — это зонирование
территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления
градостроительных регламентов. При этом градостроительный регламент устанавливаемые в
пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]