Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебник для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования
.pdf
5. —
71
договора, за исключением случаев, указанных в Земельном кодексе
РФ (п. 3 ст. 35, 46).
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет
арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору
третьему лицу без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда
при существенном нарушении договора аренды земельного участка
его арендатором.
Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка по требованию арендодателя обязан:
x привести земельный участок в состояние, пригодное для его ис-
пользования, в соответствии с разрешенным использованием;
x возместить убытки, причиненные при проведении работ;
x выполнить необходимые работы по рекультивации земельно-
го участка;
x исполнить иные обязанности, установленные законом и (или)
договором аренды земельного участка.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать
эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетнего возраста.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие
начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут). Ïîä сервитутом понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, а
заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей
другому лицу. Такие сервитуты в теории права иногда называются
положительными.
72
В законодательстве зарубежных стран используется понятие
«отрицательные сервитуты», в силу которых лица, имеющие определенные права на недвижимое имущество, устраняются от известного пользования им.
Действующее российское законодательство различает частный и
публичный сервитуты.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник
недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного
участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного
пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску
лица, требующего установления сервитута. Собственник участка,
обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено
законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не
может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и
не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения
оснований, по которым он был установлен. Если земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по
суду прекращения сервитута.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным
правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправлениями в случаях, если это необходимо для
обеспечения интересов государства, местного самоуправления или
местного населения.
5. —
73
Публичные сервитуты могут устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а
также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельном участке в сроки,
продолжительность которых соответствует условиям, обычаям, за
исключением таких земельных участков в пределах земель лесного
фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме,
сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
В литературе, комментирующей законодательство, есть высказывания, что в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 23) установлен исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты
нельзя, поскольку действующее федеральное законодательство предусматривает возможность:
x для общего водопользования (ст. 6 ВК РФ);
x для свободного пребывания граждан в лесах (ст.11 ЛК РФ).
Установление публичных сервитутов в области градостроительства определяется государственными или общественными интересами: на земельных участках, через которые осуществляется проход
(проезд) к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть (п. 4 ст. 13 Федерального закона
от 19 июля 1998 г. «О гидрометеорологической службе»).
Установление публичного сервитута осуществляется с учетом
результатов общественных слушаний. Проведение общественных
слушаний по вопросам установления публичных сервитутов основано на закрепленном в Земельном кодексе РФ принципе участия
1
. С этим согласиться
1
Ñì.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юрин-
формцентр, 2001. С. 122.
74
граждан и общественных организаций (объединений) в решении
вопросов, касающихся прав на землю (п. 1 ст. 1). Порядка проведения таких слушаний Земельный кодекс не предписывает. Представляется, что порядок, процедура слушаний и определение их результатов должны устанавливаться исходя из предписаний Федерального закона от 17 мая 1997 г. «Об общественных объединениях» (в
ред. от 20.12.2017 г.). Согласно этому Закону, граждане имеют право создавать по своему выбору общественные объединения без
предварительного разрешения органов государственной власти и
органов местного самоуправления, а также право вступать в такие
общественные объединения на условиях соблюдения норм их уставов (ст. 3). Для осуществления уставных целей общественное объединение имеет право проводить собрания, митинги, демонстрации,
шествия и пикетирование, вносить предложения в органы государственной власти (ст. 27).
Отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого устанавливается сервитут. В связи с этим в юридической литературе
неоднократно высказывалось мнение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле слова,
поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют «пределы прав публичных
и частных собственников соответствующих недвижимостей»
1
.
По мнению автора настоящего учебника, публичный сервитут
надо рассматривать не в плане ограничения права собственности на
объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и ресурсы. Именно народы, проживающие на данной территории, и их будущие поколения в силу естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными собственниками земли и других природных объектов в
местах своего проживания, поскольку природные объекты не созданы человеком, а даны всем людям как естественная основа их
жизни и деятельности, что юридически подтверждено Конституцией РФ (п. 1 ст. 9).
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Необходимым условием его установления является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованных лиц какимлибо иным способом, помимо сервитута. Собственник земельного
1
Ñì.: Суханов Е.А. Гражданское право: В 2 т. М., 1998. Т. 1. С. 594—595.
5. —
75
участка, обремененного сервитутом, сохраняет права владения,
пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ).
Одновременно установлена гарантия прав лиц, в интересах которых
установлен сервитут. Закон (п. 1 ст. 275 ГК РФ) закрепляет в отношении сервитутов такой признак, характерный для вещных прав,
как право следования. Сервитут сохраняется в случае перехода прав
на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
На собственника земельного участка, обремененного сервитутом, возлагается пассивная обязанность — не препятствовать действиям обладателя сервитута, однако принудить собственника к осуществлению каких-либо положительных действий нельзя.
Сервитут может быть срочным èëè постоянным.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом,
вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых
установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными
законами. Такая плата представляется справедливой компенсацией
за неудобства, которые известным образом ограничивают пределы
собственника по использованию своего земельного участка.
Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного
участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него
данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими
публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного
земельного участка с возмещением убытков.
Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его
собственник вправе требовать от органа государственной власти
или органа местного самоуправления, установивших публичный
сервитут, соразмерную плату.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии
с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.
от 01.07.2018 г.). Сервитут вступает в силу после его регистрации в
1
Едином государственном реестре прав
. Если сервитут относится к
части земельного участка, к документам, в которых указываются
содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный
организацией по учету объекта недвижимости план, на котором
1
ÑÇ ÐÔ. 1997. ¹ 30. Ñò. 3594.
76
отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут обременяет весь
земельный участок, предоставление плана земельного участка не
требуется. В документах об установлении сервитута должны быть
указаны его наименование и содержание (например, частный постоянный сервитут, устанавливающий право проезда через земельный участок), площадь участка, которая предоставляется в ограниченное пользование, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата начала отношений, срок, на который
установлен сервитут, плата за пользование (если она установлена).
Документы, представленные на регистрацию, заверяются собственниками земельного участка. С заявлением в регистрирующий
орган может обратиться либо собственник обремененного земельного участка, либо лицо, в пользу которого установлен сервитут,
при наличии у него соглашения о сервитуте.
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих
прав в судебном порядке.
5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками.
Субъектами этого вида землепользования закон признает граждан и
юридических лиц.
Из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, земельные участки предоставляются на срок не более чем один год юридическим лицам, имеющим статус государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных
предприятий либо органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Из земель, находящихся в собственности граждан и юридических
лиц, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются другим гражданам и юридическим лицам по договору.
Разновидностью безвозмездного срочного пользования земельным участком признаются служебные земельные наделы. Они предоставляются работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.
Служебные наделы предоставляются работникам из земельных
участков, принадлежащих организациям, с которыми у них установлены трудовые отношения. Такой надел выделяется на основании заявления работника и решения организации, в которой он
работает, и на время его работы в ней.
5. —
1. Раскройте понятие «земельно-правовой институт несобственников земельных участков». Каково его значение?
2. Перечислите отличия в правовых статусах несобственников земельных участков и арендаторов земельных участков.
3. В чем заключаются сходство и отличие правовых статусов землепользователей в пореформенный и советский периоды?
4. В чем состоят сходство и отличие земельно-правовых статусов
арендаторов земельных участков и землепользователей?
5. Назовите отличия в порядке возникновения, изменения и прекращения земельных прав у арендаторов земельных участков от
аналогичных прав владельцев и пользователей подобных участков.
6. В чем сходство аренды земельного участка и временного пользования земельным участком и чем они отличаются?
7. Существуют ли особые права у землевладельцев и землепользователей земельных участков в части приватизации данных участков?
8. В чем сходство служебного земельного надела и срочного пользования земельным участком и чем они отличаются?
9. Каковы пределы прав физических лиц на пользование земельным участком без приобретения права собственности на него?
10. Каковы ограничения прав иностранцев и лиц без гражданства на
пользование земельными участками без приобретения права собственности на них?
11. Определите роль института владения земельными участками без
права собственности на них в развитии экономики России.
12. Каковы перспективы развития института владения земельного
участка без права собственности на него?
77
6
Ключевые слова: основания возникновения, книга учета документов,
Единый государственный реестр прав, оборотоспособность земельного
участка, органы местного самоуправления, договор купли-продажи,
порядок предоставления земельных участков, государственная и муниципальная собственность, переход права на земельный участок, дело с
правоустанавливающими документами
В результате изучения данной главы обучающиеся должны
знать:
x основные понятия — «оборотоспособность земельных участков»,
«книга учета документов», «постоянное бессрочное пользование»,
«безвозмездное срочное пользование» и др.
x основания возникновения прав на землю
x виды документов, удостоверяющих права на землю
x ограничения оборотоспособности земельных участков
x особенности купли-продажи земельных участков
уметь:
x классифицировать основания возникновения прав на землю
x работать с нормативными правовыми актами в области земли
x дифференцировать особенности приобретения прав на государст-
венные или муниципальные земельные участки в зависимости от
целей их использования
x составлять и заключать различного вида сделки в сфере земле-
пользования
x выбирать наиболее эффективные способы защиты прав на землю
владеть:
x знаниями особенностей приобретения прав на земельные участ-
ки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
x знаниями особенностей оборота земель сельскохозяйственного на-
значения
x методами применения законодательных и иных нормативных
правовых актов
x знаниями особенностей правового регулирования сделок с зе-
мельными участками
x навыками разрешения споров в сфере земельных правоотноше-
ний претензионном и судебном порядке
6.
79
Вопросы для изучения
x Основания возникновения прав на землю
x Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в госу-
дарственной или муниципальной собственности
x Предоставление земельных участков для строительства и для це-
лей, не связанных со строительством, из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности
x Переход права на земельный участок при переходе права собст-
венности на здание, строение, сооружение
x Особенности купли-продажи земельных участков
6.1.
Права на земельные участки возникают по основаниям, установ-
ленным гражданским законодательством, федеральными законами.
Земельные участки, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на
момент национализации, возврату не подлежат, их стоимость бывшим собственникам не возмещается и не компенсируется.
Наиболее распространенными основаниями приобретения прав на
земельные участки следует признать договоры и иные сделки (ст. 22
и 37 ЗК РФ, п. 3 ст. 274 и ст. 549 ГК РФ). Ограниченные вещные
права могут возникать на основании правопреемства.
Гражданское законодательство предусматривает возникновение
гражданских прав из договоров и иных сделок, не предусмотренных
законом, но не противоречащих ему. Однако практика все же исходит из того, что права на земельный участок возникают лишь из
сделок, предусмотренных законом. По мнению автора настоящей
работы, такая практика соответствует естественной сущности земли
как общенародного достояния.
Права на земельные участки, возникшие по основаниям, перечисленным в федеральных законах, подлежат государственной реги-
страции. Она является единственным доказательством их существования. Датой государственной регистрации определяется момент
возникновения права на земельный участок. Вместе с тем государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие
права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до
введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют
равную юридическую силу с записями в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 9 ст. 3
80
Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации»).
В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным
объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок,
объектом которых являются земельные участки (п. 3 ст. 339, ст. 584,
п. 2 ст. 609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться
расширительно, все случаи регистрации таких сделок должны быть
указаны в федеральных законах (п. 14, 15, 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»
1
). Так, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования
земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не
подлежат государственной регистрации, за исключением случаев,
установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
6.2.
Земельный кодекс РФ не устанавливает новых правил удостоверения прав на земельные участки. Он отсылает к сложившейся
практике, адресуя субъектов реализации прав к действующим нормам, установленным прежде всего Федеральным законом от 13 июля
2015 г. ¹ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно этому Закону, права на недвижимое имущество фиксиру-
ются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он составляет основу документов, удостове-
ряющих права на земельные участки. Его неотъемлемой частью являются дела, включающие правоустанавливающие документы на
недвижимое имущество, и книги учета документов.
Дело с правоустанавливающими документами открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе на земельные
участки). В деле комплектуются документы, поступающие для регистрации прав на земельный участок.
Книга учета документов содержит данные о принятых на регистрацию документах: об объекте недвижимого имущества; о правообладателях; регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав и т.д.
1
Ñì.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
16 февраля 2001 г. ¹ 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. ¹ 2. С. 19—33.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]