Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебник для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования
.pdf
15.
201
Закон разрешает собственникам совершать сделки с садовыми,
огородными и дачными земельными участками.
При совершении сделок с садовыми, огородными и дачными
земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.
Не допускаются сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками, если такие сделки приводят к нарушениям
градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований
(норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдать целевое
назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного
использования.
Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности.
Права садоводов, огородников и дачников по распоряжению садовыми, огородными и дачными земельными участками заключа-
ются в том, что они вправе их продать, подарить, передать в залог,
аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты
или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от них.
Садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся
в собственности граждан, наследуются по закону è по завещанию.
Названные участки, находящиеся в общей совместной собственности супругов, могут быть разделены между ними. Земельные
участки общего пользования садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения,
наследуются по закону.
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно с согласия органа местного самоуправления передать в
аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также
добровольно отказаться от него.
Садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления на праве аренды или срочного пользования, можно с согласия органа местного самоуправления
обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них.
За наследниками строений и сооружений, расположенных на
садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в
собственности, указанные участки закрепляются на праве аренды
202
или срочного пользования на оставшийся неистекший срок с правом их приватизации.
Раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или
дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При
этом образующиеся при разделе земельные участки не могут быть
меньше минимального размера земельного участка, установленного
нормативными актами субъектов РФ.
15.5.
Земельный кодекс РФ (п. 6 ст. 27) предусматривает особый порядок
регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Его особенности предопределяются рядом природных и социальных
факторов. Земли сельскохозяйственного назначения — компонент
окружающей среды, включающий почвы, и природный ресурс, являющийся средством производства в сельском хозяйстве, обеспечивающим продовольственную безопасность страны, уровень благосостояния российского населения. Государство обязано особо охранять земли сельскохозяйственного назначения от нерационального их
использования. Данную задачу решает Федеральный закон от 24 июня
2002 г. ¹ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного
строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства,
садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
1
(в ред. от 27.06.2018г.). В частности, он:
x регулирует отношения, связанные с владением, пользовани-
ем, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;
x устанавливает правила и ограничения, применяемые к оборо-
ту земельных участков и долей в праве общей собственности
на земли сельскохозяйственного назначения;
x определяет условия предоставления земельных участков сель-
скохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятие их в
государственную и муниципальную собственность.
Действие названного Закона не распространяется на земельные
1
ÑÇ ÐÔ. 2002. ¹ 30. Ñò. 3019.
15.
203
Федеральный закон (п. 3 ст. 1) называет шесть принципов, на
базе которых разрешается оборот земель сельскохозяйственного
назначения. По содержанию они созвучны, но не повторяют требований основных принципов земельного законодательства, сформулированных в Земельном кодексе РФ (ст. 1), а конкретизируют их
применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Назовем эти принципы:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории
одного муниципального района и могут находиться в собственности
одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом этого субъекта, — органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности,
либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной
организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского)
хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а
также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц,
лиц без гражданства составляет более чем 50%.
Рассмотрим подробнее содержание Федерального закона «Об обо-
роте земель сельскохозяйственного назначения».
1. Особенности приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности. Земли сельскохозяйственного назначения привати-
зируются в порядке, установленном федеральным законодательством. Однако начало приватизации земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента,
установленного законом субъекта РФ. Вместе с тем принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержа-
204
щих дополнительные правила и ограничения оборота земельных
участков сельскохозяйственного назначения, не допускается.
2. Нормирование земельных участков сельскохозяйственного назначения. Законом установлены предельные размеры и требования к
местоположению земельных участков сельскохозяйственного назначения. Минимальные размеры таких участков могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве.
Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких
родственников, а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться
более чем 50% общего числа голосов, приходящихся на акции или
вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы
данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ.
Установленный законом субъекта РФ размер общей площади таких земельных участков не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (см. приложение 1).
3. Совершение сделок с земельными участками сельскохозяйствен-
ного назначения. Если в результате совершения таких сделок обра-
зуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют установленным законом требованиям, то они
не допускаются. Не разрешен также выдел земельного участка в
счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных
угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше установленного субъектами РФ предельного
минимального размера земельного участка для мелиорированных
земель.
Введены ограничения земельных прав иностранных граждан,
иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также физических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Названные субъекты земельных отношений могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (см. приложение 2).
Если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок сельскохозяйственного назначе-
15.
205
ния или доля в праве общей собственности на земельный участок,
то такой земельной участок или доля должны быть отчуждены собственником. Эта обязанность собственника земельного участка и
земельной доли должна быть реализована в течение года со дня
возникновения его права на земельный участок или доли в праве
общей собственности на земельный участок либо со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые
повлекли нарушение требований федерального закона. Если собственник земельного участка или земельной доли не исполнил в установленный срок свои обязанности по их отчуждению, то учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти
субъекта РФ, который, в свою очередь, в течение месяца со дня
получения извещения обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника-правонарушителя к продаже земельного
участка или доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).
При отсутствии покупателей, желающих приобрести земельный
участок или земельную долю в общей собственности, этот земельный
участок или земельную долю должен приобрести субъект РФ (либо в
установленных случаях орган местного самоуправления) по начальной цене предмета торгов (см. приложение 3).
4. Обязанности правообладателей земельных участков сельскохо-
зяйственного назначения. Правообладатели (собственник, землеполь-
зователи, землевладельцы, арендаторы) земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием,
способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению,
захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
Ненадлежащее использование правообладателями земельных
участков сельскохозяйственного назначения признается достаточным основанием для принудительного изъятия. Случаи ненадлежащего использования определяются в соответствии с Земельным
кодексом РФ.
О принудительном изъятии у собственника земельного участка
сельскохозяйственного назначения в суд обращается орган государ-
206
ственной власти субъекта РФ (в установленных случаях орган местного самоуправления), когда его ненадлежащее использование повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как
природному объекту. Заявление направляется в суд по правилам,
установленным Земельным кодексом РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его
собственником, ввиду ненадлежащего использования земельного
участка (см. приложение 4).
5. Особенности оборота земельных участков и долей в праве общей
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения. При продаже земельного участка сельскохозяйственного
назначения субъект РФ или в случаях, установленных законами
субъекта РФ, — орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, по которой он продается, за исключением продажи с публичных торгов
(см. приложение 5).
Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (орган
местного самоуправления в установленных случаях) о намерении
продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением. Если извещенный
государственный орган откажется от покупки либо не уведомит
продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок
в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в
течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не
ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных
условий договора продавец обязан направить новое извещение в
названном порядке. Если земельный участок будет продан с нарушением преимущественного права покупки, то субъект РФ (в установленных случаях — орган местного самоуправления) имеет право в
течение года с момента государственной регистрации перехода права
собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и
обязанностей покупателя.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том
числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду (см.
приложение 6).
При передаче в аренду находящегося в долевой собственности
земельного участка сельскохозяйственного назначения договор
аренды заключается или с участниками долевой собственности, или
15.
207
с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.
Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор
аренды заключен на больший срок, он считается заключенным на
срок, равный предельному установленному законом.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, то
арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности,
по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на
новый срок.
Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, законом не ограничивается. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендуемый участок сельскохозяйственного назначения передается в собственность арендатора по истечении срока
аренды или до его истечения при условии внесения арендатором
всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ограничений, установленных законом.
Земельный участок, переданный гражданину или юридическому
лицу в аренду, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента
заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков (см. приложение 7).
Закон вводит известные ограничения по передаче в собственность арендованных земель сельскохозяйственного назначения. Если земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду религиозным организациями (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям,
образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля,
общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов этих народов,
гражданам для сенокошения и выпаса скота, то выкуп арендованных земель арендаторами не допускается.
208
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые
оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, гражданам и юридическим лицам могут быть переданы только на праве аренды.
6. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собст-
венности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению
продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в
уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, а
равно передать земельную долю в доверительное управление или
распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном
отчуждении правил ст. 250 ГК РФ.
Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу.
Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения в письменной форме или опубликования
указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей
собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан
известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (орган муниципального самоуправления в установленных случаях) о намерении продать долю в
праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора.
Если субъект РФ (в установленных случаях орган местного самоуправления) откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.
При продаже земельной доли по цене ниже ранее заявленной
цены или с изменением других существенных условий договора
продавец обязан направить новое извещение в письменной форме
по ранее названным правилам (см. приложения 8 и 10).
15.
209
7. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собствен-
ности из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой
собственности на землях сельскохозяйственного назначения в первые
годы земельной реформы не имел права требовать выделения земельной доли в натуре (на местности). Позднее собственникам земельных
долей без согласия других участников долевой собственности было
предоставлено право в некоторых случаях использовать земельную
долю с выделением земельного участка в натуре (на местности).
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» предусматривает право участника долевой собственности требовать выдела земельного участка. Установлен порядок такого выдела (см. приложение 9). Участник долевой собственности
обязан известить о намерении выделить земельный участок в письменной форме остальных участников долевой собственности или
опубликовать в средствах массовой информации определенных
субъектов РФ. В извещении указываются предполагаемое местоположение земельного участка и размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям закона о
предельных размерах выделяемого участка.
Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в
расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость
оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу
его площади, то участник долевой собственности, осуществляющий
выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного
участка.
Размер компенсации определяется как произведение площади
выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости
выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.
Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не
поступят возражения от участников долевой собственности, то
предложения о местоположении земельного участка и размере компенсации считаются согласованными.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка и
размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур. Порядок их
проведения устанавливает Правительство РФ. При недостижении
согласованного решения споры о местоположении выделяемого
земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.
210
Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ (в установленных случаях — органом местного
самоуправления). Субъект РФ (орган местного самоуправления)
вправе направить в суд заявление о признании права собственности
субъекта РФ или муниципального образования на неиспользуемый
земельный участок, если участник или участники долевой собственности неизвестны. Когда участник или участники долевой собственности известны, заявление в суд подается о прекращении права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок.
Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием
участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее
чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации определенных субъектов РФ. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее
20% участников долевой собственности.
Решение принимается большинством голосов, не менее двух
третей от числа присутствующих на собрании участников долевой
собственности, и оформляется протоколом. Он подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.
Надо ли доказывать, сколь недемократична процедура принятия
решений, установленная законом: два участника долевой собственности, созвав собрание, могут принимать решение, обязательное
для восьми отсутствующих на собрании участников долевой собственности. Это противоречит одному из основных принципов земельного законодательства (п. 11 ст. 1 ЗК РФ), согласно которому
регулирование использования и охраны земель осуществляется в
интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Закон обязывает участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями зем-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]