Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебник для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования
.pdf
6.
91
мельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для
сенокошения и выпаса скота определяются ЗК РФ и подлежащим
принятию федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными законами и законами
субъектов РФ.
6.7.
,
,
Гражданское законодательство не рассматривает здание (строение или сооружение) и земельный участок, на котором оно находится, как сложный единый объект, нераздельный в гражданском
обороте. Так, продажа недвижимости, находящейся на земельном
участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, äî-
пускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным
законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ закрепляет принцип одновременного отчу-
ждения земельного участка с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями в случае, если они принадлежат одному лицу.
Исключения установлены для случаев отчуждения части здания,
строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре
вместе с частью земельного участка либо при отчуждении здания,
сооружения, строения, находящихся на земельном участке, изъятом
из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному
лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным
законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
При отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, одновременно отчуждается доля в праве собственности на земельный участок. Ее
размер определяется пропорционально доле в праве собственности
на здание, строение, сооружение.
Собственник здания, сооружения, строения, находящихся на
чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки
или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке,
установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу. В силу норм
92
гражданского закона (ст. 250 ГК РФ) продавец либо арендатор земельного участка, на котором находится чужое здание (строение,
сооружение), обязан в письменной форме известить собственника
такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный
участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец
(арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со
дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен
либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо
отказаться от его заключения.
Если продавец (арендодатель) заключает договор с нарушением
преимущественного права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то собственник
имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей по
соответствующему договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении
или оперативном управлении здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, совместно обращаются в
исполнительный орган государственной власти или орган муниципального самоуправления с заявлением о приобретении прав на
земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня поступления
заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или на праве постоянного (бессрочного) пользования (в случаях, указанных в законе) либо готовит
проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и
направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Когда здание (помещение в нем), находящееся на неделимом
земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Если на неделимом земельном участке здания, помещения,
строения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на
праве хозяйственного ведения, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью
лиц на стороне арендатора, если нет исключений в федеральных
законах. Договор аренды земельного участка в этих случаях заклю-
6.
93
чается с условием согласия сторон на вступление в этот договор
иных правообладателей помещения в этом здании. Федеральные
казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании приобретают право ограниченного пользования земельным участком для
осуществления своих прав на принадлежащее помещение.
При закреплении помещения в здании на неделимом земельном
участке за несколькими федеральными казенными предприятиями
и государственными или муниципальными учреждениями данный
земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие лица обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих
прав на закрепленные за ними помещения.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, объектом права общей
долевой собственности собственника квартир в многоквартирном
доме является, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и
иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с
требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.
В Федеральном законе от 15 июня 1996 г. «О товариществах
собственников жилья», действовавшем до введения в действие Жилищного кодекса РФ, подобный комплекс недвижимого имущества
обозначался термином «кондоминиум». Современное жилищное
законодательство данный термин не использует. Таким образом,
земельный участок в кондоминиуме представляет собой объект общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Очевидно, что речь должна идти также о земельных участках, находящихся под зданиями и сооружениями.
Участие субъектов различных форм собственности не создает преимуществ для какой-либо формы собственности. Положение содержится в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. «О введении в
действие Жилищного кодекса РФ». Существующие застройки, земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в
состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и
иные строения предоставляются в общую долевую собственность
домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
94
6.8. -
Земля является объектом купли-продажи. Объектом куплипродажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него
информацию об обременениях земельного участка и ограничениях
его использования.
 договоре купли-продажи должна быть указана категория зе-
мель, к которой относится земельный участок, поскольку это
влияет на допустимое использование такого участка. К форме договора купли-продажи предъявляются требования о том, что он
должен быть заключен в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Продавец обязан сообщить покупателю полную информацию о своем
земельном участке.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или
расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления заведомо
ложной информации:
x об обременениях земельного участка и ограничениях его ис-
пользования в соответствии с разрешенным использованием;
x о разрешении на застройку данного земельного участка;
x об использовании соседних земельных участков, оказываю-
щем существенное воздействие на использование и стоимость
продаваемого земельного участка;
x о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на
планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого покупателем земельного участка;
x иной информации, которая может оказать влияние на реше-
ние покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Эти правила применяются также в случаях обмена земельного
участка, передачи его в аренду.
В договоре обмена информационная обязанность лежит на обеих сторонах, поскольку каждая из них признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который
она обязуется принять в обмен.
6.
1. Почему земельные участки, которые были национализированы
до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации, возврату не подлежат, а их
стоимость бывшим собственникам не возмещается и не компенсируется?
2. Классифицируйте основания возникновения прав на землю.
3. Каковы основные отличия между договорами и административными актами как основаниями возникновения прав на землю?
4. Укажите виды документов, удостоверяющих права на землю.
5. Как происходит процесс регистрации прав на земельные участки?
6. Каков порядок отражения в земельно-учетной документации
фактов возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки?
7. Расскажите об основных пореформенных исторических периодах
регистрации прав на землю в России с начала 1990-х годов.
8. Что такое оборот земельных участков? В чем заключаются ограничения их оборотоспособности?
9. Назовите особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения.
10. Каковы особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности?
11. Как дифференцируются особенности приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки в зависимости от целей их использования?
12. Раскройте особенности правового регулирования сделок с земельными участками.
95
7
,
,
Ключевые слова: раздел земельного участка, споры об образовании земельных участков, выдел земельного участка, объединение земельных
участков, перераспределение земельных участков, требования, права и
обязанности, земельные участки, граждане и юридические лица, не
допускается, ограничивается
В результате изучения данной главы обучающиеся должны
знать:
x основные понятия – «раздел земельного участка», «выдел зе-
мельного участка», «объединение земельных участков», «перераспределение земельных участков» и др.
x правомочия правообладателей земельных участков
x соотношение земельных прав с правами на имущество, находя-
щееся на данном земельном участке
x содержание основных нормативных правовых актов, регулирую-
щих правоотношения в сфере охраны использования земли
x требования, предъявляемые законом к образуемым и изменен-
ным земельным участкам
уметь:
x определять отличие правомочий правообладателей земельных
участков (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) от
правомочий собственников земельных участков
x раскрыть порядок выдела земельного участка
x применять полученные теоретические знания при решении кон-
кретных задач
x правильно составлять и оформлять юридические документы
x принимать решения и совершать юридические действия в точном
соответствии с законом
владеть:
x знаниями правомочий правообладателей земельных участков
x навыками юридически правильной квалификации ситуации в сфере
земельных правоотношений
7. ,
97
x методами применения законодательных и иных нормативных
правовых актов
x юридической терминологией в сфере землепользования
x навыками разрешения споров в сфере земельных правоотноше-
ний претензионном и судебном порядке
Вопросы для изучения
x Правомочия правообладателей земельных участков
x Общая характеристика обязанностей правообладателей земель-
ных участков
x Соотношение земельных прав с правами на имущество, находя-
щееся на данном земельном участке
7.1.
Собственники земельных участков наделены широким спектром
прав по распоряжению своим земельным участком (правом совершать сделки по поводу земельного участка). Иные правообладатели
земельных участков (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) по действующему земельному законодательству, как правило,
не наделены распорядительными полномочиями. Землевладельцы
сохранили право передачи земельного участка своим наследникам
(по завещанию или по закону). Арендаторам земельных участков
разрешено передавать его в субаренду с уведомлением собственника
участка.
Помимо распорядительных полномочий, собственнику земельного участка закон предоставляет право:
x использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а пруды и обводненные карьеры — в соответствии с законодательством
Российской Федерации;
x возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и
иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым
назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
x проводить в соответствии с разрешенным использованием
оросительные, осушительные, культуротехнические и другие
мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством эко-
98
логическими, строительными, санитарно-гигиеническими и
иными специальными требованиями;
x осуществлять другие права по использованию земельного уча-
стка, предусмотренные законодательством.
Перечисленные права собственника земельного участка относятся только к сфере землепользования. Этот перечень прав основной, но не исчерпывающий. Лесным, водным, горным и иным законодательством могут быть предусмотрены другие права собственников земельных участков.
Используя свои земельные участки, собственники земли приобретают право собственности на посадки и посевы сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и
доходы от ее реализации, за исключением случаев, когда собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное)
пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков
(кроме обладателей сервитутов), при использовании своих земельных участков обладают правами собственников земельных участков.
Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный правовой сервитут.
Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие
им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное
не установлено ЗК РФ, федеральными законами. Осуществляя свои
права, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны соблюдать предписанные законом ограничения при использовании своих прав на земельные участки.
Земельный кодекс РФ установил единый для всех субъектов
землепользования перечень возлагаемых на них обязанностей. Они
обязаны:
x использовать землю в соответствии с целевым назначением и
принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными к использованию способами, которые не должны
наносить вред окружающей среде, в том числе земле как
природному объекту;
x сохранять межевые, геодезические и другие специальные зна-
ки, установленные на земельных участках в соответствии с
законодательством;
x осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных
объектов и других природных ресурсов;
7. ,
99
x своевременно приступать к использованию земельных участ-
ков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
x своевременно производить платежи за землю;
x соблюдать при использовании земельных участков требова-
ния градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов;
x не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудше-
ние плодородия почв на землях соответствующих категорий;
x выполнять иные требования, предусмотренные Земельным
кодексом РФ, федеральными законами.
Перечисленные общие права и обязанности, предусмотренные
действующим законодательством для всех видов использования земель, будучи конкретизированными к определенным видам эксплуатируемых земельных участков, дополняются особенными правомочиями субъектов земельных правоотношений, информация о
которых изложена в следующем параграфе данной главы.
7.2. ,
Изменениями, внесенными в Гражданский и Земельный кодек-
1
сы РФ, а также в иное российское законодательство
, уточнен правовой режим земельных участков. Значит, и общие земельные права
и обязанности субъектов земельных правоотношений конкретизированы особыми, специальными правами и обязанностями.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения,
использование которых для других целей не допускается èëè îãðà-
ничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким
землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу данного правила, если иное не установлено законом,
право собственности на земельный участок распространяется на
находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный)
слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению
1
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. ¹ 141-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» // СЗ РФ. 2008. ¹ 30 (ч. 1). Ст. 3597; и др.
100
все, что находится над и под поверхностью этого участка, если
иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).
Исходя из конституционного статуса земли как основы жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ), граждане имеют право свободно, без
каких-либо разрешений находиться на незакрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих
участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и
иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо
его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на
участок без его разрешения не допускается, любое лицо может
пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба
или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ).
По-новому установлена и процедура образования земельных
участков. В частности, земельные участки образуются при разделе,
объединении, перераспределении земельных участков или выделе
из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).
Земельные же участки, из которых при разделе, объединении,
перераспределении образуются земельные участки, прекращают
свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от
13 июля 2015 г. ¹ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 10 ст. 41).
Образование земельных участков допускается при наличии в
письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев,
арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при
разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются
земельные участки, за исключением случаев, указанных законом
(п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
Образование же земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в
счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]