Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву. Монография

3.3. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров

Необходимость в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества обусловлена физическими особенностями указанного объекта как вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно либо вообще, либо, если речь идет о воздушном и морском судне, судне внутреннего плавания, космическом объекте, хотя и возможно, но лишь в течение определенного промежутка времени и лишь до строго определенного места. Такая физическая «привязка» недвижимой вещи к определенному месту требует создания условий, при которых все третьи лица — участники имущественного оборота — имели бы гарантированную возможность достоверно установить принадлежность права на эту вещь конкретному лицу. Приобретение исключительного права также предполагает необходимость обращения к достоверным информационным ресурсам для выяснения вопроса о том, кто может осуществлять распоряжение данным правом на законном основании.

F Следовательно, одной из главных целей акта государственной регистрации является защита участников гражданского оборота. При этом указанная цель достигается посредством придания соответствующему акту свойства публичной достоверности.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 государственной регистрацией является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим государственная регистрация, относящаяся в системе юридических фактов к административным актам, является тем обстоятельством, наступление ко-

альной собственности, патентам и товарным знакам государственной функции по регистрации договоров о предоставлении права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, охраняемые программы для ЭВМ, базы данных, топологии интегральных микросхем, а также договоров коммерческой концессии на использование объектов интеллектуальной собственности, охраняемых в соответствии с патентным законодательством Российской Федерации, утв. Приказом Министерства образования и науки РФ от 29 октября 2008 г. № 321 // БНА. 2009. № 22.

1СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

231

3. Особые случаи возникновения договорного обязательства

торого необходимо для возникновения правоотношения (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В настоящее время рассматриваемый вид контроля может осуществляться государственной регистрацией как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимость. Вместе с тем такой вид договора купли-продажи недвижимости, как договор продажи предприятия, уже сам подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Важно отметить, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимости необходима лишь для возникновения у приобретателя именно права на данный объект, но не договорного обязательства, служащего средством удовлетворения интереса приобретателя в этом праве. Поэтому не требующий государственной регистрации договор, являющийся основанием перехода права на недвижимость, влечет возникновение соответствующего договорного обязательства в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (для консенсуальных договоров) либо в момент передачи имущества (для реальных договоров)1. Однако при этом следует все же учитывать, что исполнение такого договора до государственной регистрации перехода права на недвижимость не может являться основанием для изменения отношений сторон такого договора с третьими лицами. Указанное обстоятельство объясняется тем, что система государственной регистрации прав должна основываться на принципе публичной достоверности2.

1В.В. Витрянский отмечает, «что, как правило, договоры с недвижимостью (купляпродажа, аренда, ссуда и др.) носят консенсуальный характер. Следовательно, из факта заключения договора возникает лишь обязательство по передаче имущества, что само по себе не ограничивает, не обременяет право собственности на недвижимость и не может служить основанием его прекращения» (Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 19).

2О принципах системы государственной регистрации прав на недвижимость (титульной системы) и системы государственной регистрации сделок с недвижимостью (актовой системы) и о воплощении этих принципов в российском законодательстве подробнее см.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. С. 35―56.

232

3.3. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров

Изложенное показывает, что в тех случаях, когда предусматривается государственная регистрация договора с объектом недвижимости, всегда одновременно производится и государственная регистрация права на этот объект. Вряд ли это можно признать разумным и целесообразным.

Действительно, государственная регистрация права неизбежно сопряжена и с юридической оценкой сделки, лежащей в основании этого права. Такой двойной контроль ничем не оправдывается, а поэтому абсолютно излишен1. Более того, он связан для сторон договора с дополнительными затратами. По этой причине в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе справедливо предлагается вовсе упразднить систему государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, одобренной на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г.2

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Приведенные формулировки закона породили среди цивилистов спор о том, какой сделкой — недействительной или несостоявшейся — выступает договор, подлежащий государственной регистрации, но не прошедший ее.

Одна группа авторов полагает, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделок3.

1Весьма выразительно высказался по этому поводу Н.А. Сыродоев: «Система регистрации прав поглащает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав» (Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 96).

2См.: Концепция развития гражданского законодательство о недвижимом имуществе. М., 2004. С. 82.

3См.: Гражданское право / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 1. С. 257; Гражданское право / под ред. проф. Е.А. Суханова. Т. I. С. 352; Гражданское право / под ред. С.П. Гришаева. С. 68; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное

233

3. Особые случаи возникновения договорного обязательства

Распространено мнение и о том, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, недействительна лишь в случаях, прямо установленных законом для каждого вида сделки, подлежащей государственной регистрации, в противном же случае сделка считается незаключенной1.

Не совсем однозначно решается и вопрос о том, что представляет собой самое требование о государственной регистрации сделки: наряду с широко распространенным взглядом на государственную регистрацию сделки, как на самостоятельное условие ее действительности2, предлагаются и иные трактовки рассматриваемого требования.

В частности, существует подход, согласно которому государственная регистрация является элементом формы сделки3.

Более того, Е.С. Болтанова считает, что государственная регистрация — конститутивный элемент соглашения4.

Представляется, что решение вопроса о последствиях несоблюдения сторонами требования о государственной регистрации сделки напрямую зависит от определения природы указанного требования. При этом следует исходить из того обстоятельства, что любая правовая норма должна толковаться исходя из действительной воли зако-

право: Общие положения. М., 2000. С. 353 (автор раздела — М.И. Брагинский);

и др.

1 См.: Гражданское право / под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. С. 170 (автор главы — проф. А.Г. Калпин); Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. № 7. С. 23; Павлова И.Ю. Указ. соч. С. 54; и др.

2См.: Гражданское право / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 1. С. 255; Гражданское право / под ред. проф. Е.А. Суханова. Т. I. С. 352; Гражданское право / под ред. С.П. Гришаева. М., 1998. С. 68; Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?; Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Проблемы современного гражданского права: сб. статей / под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М., 2000. С. 156); Семенов М.И. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения // Право и экономика. 2002. № 6. С. 16.

3См.: Ильков В.С. Все о сделках. СПб., 2000. С. 37; Саморядов А.Н. Хозяйственные договоры и сделки. Теория, практика, споры. М., 2000. С. 52―55; Матвеев И. Указ. соч. С. 93.

4См.: Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. № 1.

234

3.3. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров

нодателя, обусловленной преследуемой им целью правового регулирования данной группы общественных отношений.

Кроме того, важно учитывать, что сама по себе постановка вопроса о том, является ли договор, требующий государственной регистрации и не прошедший ее, несостоявшимся или недействительным, имеет смысл лишь применительно к тем договорам, не прошедшим государственную регистрацию, которые не обладают признаками недействительной сделки, а также хотя и обладают признаками оспоримой сделки, но в отношении которых отсутствует решение суда о признании их недействительными. Не прошедшие же государственную регистрацию договоры, обладающие признаками ничтожной сделки, а также договоры, обладающие признаками оспоримой сделки и в отношении которых вынесены судебные решения о признании их недействительным, должны признаваться недействительными1.

Безусловно, что для признания государственной регистрации элементом формы договора никаких оснований не имеется.

Во-первых, действующее гражданское законодательство во всех своих статьях, в которых упоминается о государственной регистрации и форме договора, строго и последовательно разграничивает эти два понятия (например, п. 3 ст. 165, п. 2 и 3 ст. 560, п. 2 и 3 ст. 658 ГК РФ).

Во-вторых, форма договора представляет собой способ фиксации согласованной воли сторон, посредством которого последняя выражается (объективируется) и тем самым становится доступной для третьих лиц.

Напротив, государственная регистрация договора является тем юридически значимым действием государственного органа, которое заключается во внесении сведений о договоре, имеющем уже определенную объективированную форму (письменную — простую или нотариальную), в ЕГРП. В этом смысле государственная регистрация вполне может рассматриваться и как учет совершенных в надлежащей форме договоров, что очень выразительно подчеркивает ее абсолютную автономность по отношению к форме договора. Поэтому форма договора и его государственная регистрация соотносятся как вполне самостоятельные правовые явления, но не как целое и его часть.

1Подробнее об этом см. § 3 гл. 1 работы.

235

3. Особые случаи возникновения договорного обязательства

Предусматривая обязательность государственной регистрации договоров, законодатель тем самым стремится установить дополнительный контроль за сделками со стадии их совершения. Поэтому его логика сводится к тому, чтобы не признавать значение юридического факта за договорами, не прошедшими в нарушение закона процедуру государственной регистрации. При этом с точки зрения порождения свойственных им юридических последствий договоры, не отвечающие данному условию, иррелевантны независимо от того, признавать ли их недействительными или незаключенными.

По общему правилу, закрепленному в ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В частности, применительно к таким условиям, как соблюдение формы сделки и требования о ее государственной регистрации, законодатель в ст. 162 и 165 ГК РФ как раз и определил специальные последствия их несоблюдения.

Так, несоблюдение такого условия действительности договора, как придание ему простой письменной формы, по общему правилу, только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). В то же время несоблюдение квалифицированной (нотариальной) формы договора в силу прямого указания п. 1 ст. 165 ГК РФ влечет недействительность (ничтожность) данного договора.

В качестве же общего последствия нарушения сторонами требования государственной регистрации законодатель признает незаключенность договора, что подтверждается п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ в их системной взаимосвязи, а также наличием в статьях ГК РФ, посвященных отдельным видам договоров, подлежащих государственной регистрации, прямого указания на ничтожность или иные последствия таких договоров при несоблюдении требования об их государственной регистрации (например, п. 3 и 4 ст. 339, п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

F Таким образом, применительно к договорам, требующим государственной регистрации, действует следующее правило: несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет признание его незаключенным, если закон пря-

236

3.3. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров

мо не устанавливает, что такой договор недействителен (ничтожен) или не предусматривает иных последствий нарушения данного требования1.

Иногда противники приведенного подхода в качестве его «уязвимого» места указывают на следующее обстоятельство: во всех случаях, когда ГК РФ прямо не устанавливает, что незарегистрированная сделка недействительна, в соответствующей статье имеется формулировка о том, что сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации, в то же время в этой статье устанавливается, что несоблюдение формы такой сделки влечет ее недействительность; но как можно признать недействительной ту сделку, которая еще не совершена, не заключена?2

Однако, как отмечалось, мнение о том, что недействительным может быть только заключенный договор, ошибочно. В приведенных же М.И. Семеновым случаях законодатель стремится подчеркнуть, что государственная регистрация договора до придания ему надлежащей формы вообще не может быть осуществлена. И если даже по каким-либо причинам это произойдет, то сделка все равно будет являться недействительной в силу нарушения сторонами требования закона об ее обязательной форме.

1Например, по смыслу прежней редакции п. 2 ст. 1028 ГК РФ, договор коммерческой концессии, не прошедший регистрацию в надлежащем органе, осуществляющем регистрацию юридического лица (индивидуального предпринимателя), не приобретал силы лишь в отношениях с третьими лицами, но в полной мере связывал заключивших его участников. В настоящее время действующее законодательство аналогичных норм не содержит, предусматривая только два возможных последствия нарушения требования государственной регистрации договора (незаключенность или недействительность последнего). Учитывая же наличие возможности упразднения системы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также норму о том, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора об отчуждении исключительного права на результат ителлектуальной деятельности или на средство индивидуализациии либо договора о предоставлении другому лицу права использования такого результата или такого средства влечет недействительность соответствующего договора (п. 6 ст. 1232 ГК РФ), можно предположить: в будущем законодательстве сохранится только одно последствие несоблюдения рассматриваемого требования — ничтожность договора.

2См.: Семенов М.И. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения. С. 19.

237

3. Особые случаи возникновения договорного обязательства

Следовательно, договор-сделка, требующий государственной регистрации, по общему правилу считается до конца заключенным лишь в момент такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ)1. При этом решение суда о его регистрации в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ не может заменить собой саму государственную регистрацию, хотя бы уже потому, что требуется непременное внесение записи о договоре в ЕГРП.

Существуют и иные взгляды на правовую природу акта государственной регистрации.

Так, Б.Л. Хаскельберг утверждает: «Характеристика регистрации в качестве правоустанавливающего, правообразующего юридического факта или элемента юридического состава, на основании которого возникает право на недвижимость, представляется не соответствующей Гражданскому кодексу и закону о регистрации (имеется в виду Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. — В. Г.) и теоретически необоснованной, противоречащей взглядам об основаниях возникновения прав»2.

Конституционный Суд РФ в Определении от 5 июля 2001 г. № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „СЭВЭНТ“ на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации»3 обратил внимание на следующее: «Государственная регистрация —

1В то же время необходимо иметь в виду, что признание заключенным реального договора, подлежащего государственной регистрации (например, договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — ст. 584 ГК РФ), должно связываться не только с фактом его государственной регистрации, но и также с фактом передачи соответствующего имущества. И если передачи имущества не последовало, независимо от акта государственной регистрации данный договор является несостоявшейся сделкой. В этой связи нельзя согласиться с О.С. Иоффе, который применительно к ГК РСФСР 1964 г. сделал вывод о том, что отнесение заключения договора пожизненного содержания и договора дарения жилого дома к моменту регистрации этих договоров означает, что они являются консенсуальными (см.: Иоффе О.С. Избранные труды: в 4 т. Т. III: Обязательственное право. С. 311, 405).

2Хаскельберг Б.Л. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Правовые проблемы укрепления российской государственности: сб. статей. Ч. 2 / под ред. В.Ф. Воловича. Томск, 1999. С. 17.

3СПС «КонсультантПлюс».

238

3.3. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров

как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты права лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов».

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе государственная регистрация сводится к записи в ЕГРП и рассматривается в качестве особого юридического факта, не являющегося по своей правовой природе ненормативным актом1.

По поводу приведенных подходов можно сделать следующие общие замечания.

Во-первых, конкретное обстоятельство реальной действительности рассматривается в качестве юридического факта, если нормы права связывают с ним правовые последствия. Без государственной регистрации сделка с объектом недвижимости не признается законом заключенной, а право на данное имущество — принадлежащим какому-либо конкретному субъекту. Напротив, правовые последствия в виде возникновения соответствующего обязательственного или вещного правоотношения связываются здесь с внесением органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии записи в ЕГРП. Именно потому, что до совершения акта государственной регистрации у лица отсутствует субъективное право как юридически обеспеченная мера возможного поведения, это лицо не вправе прибегнуть к государственной (судебной) защите несуществующего пока права. Сказанное в достаточной степени свидетельствует о правообразующей роли акта регистрации.

Во-вторых, признание государственной регистрации юридическим фактом требует одновременного указания на ее место в системе юридических фактов в целом.

Несомненно, что государственная регистрация представляет собой правомерное целенаправленное действие, с которым связываются правовые последствия. Следовательно, государственная регистрация определенно является юридическим актом. Поскольку же

1См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 62―63. Об отрицании природы юридического факта государственной регистрации как ненормативного акта см. также: Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. № 5. С. 80―81.

239

3. Особые случаи возникновения договорного обязательства

государственная регистрация совершается органом, не находящимся с участниками гражданского оборота в юридически равных отношениях, ее следует отнести к числу административных актов, а не сделок.

Действительно, запись в ЕГРП не соответствует обычным представлениям о форме и содержании ненормативного акта. Однако юридическим фактом, с которым связываются правовые последствия, является именно акт государственной регистрации, воплощающий волю государственного органа, а не запись в ЕГРП как чисто техническое действие.

Тот факт, что судебному оспариванию подлежит зарегистрированное право, а не его государственная регистрация, никак не сказывается на ее правовой природе как административного акта и объясняется следующими причинами.

Государственная регистрация входит в сложный юридический состав, одним из элементов которого является сделка как граждан- ско-правовой акт. Это означает, что и сделка, и государственная регистрация приобретают значение юридических фактов только при последовательном накоплении элементов всего состава, причем такое накопление начинается со сделки, а заканчивается государственной регистрацией. А поскольку первым и к тому же основным элементом юридического состава является сделка, признание судом недействительным акта государственной регистрации, как последнего и второстепенного элемента состава, не способно до конца устранить возникшую неопределенность зарегистрированного права и именно поэтому лишено смысла1.

Консенсуальный договор, требующий нотариального удостоверения, считается заключенным в момент придания ему нотариальной формы. Реальный же договор, подлежащий нотариальному удостоверению, признается заключенным в момент передачи имущества

1Высказанное в юридической литературе опасение, что «в результате оспаривания может быть установлена недействительность… права» (Лапач В. Проблемы оспаривания права // Хозяйство и право. 2007. № 2. С. 112), представляется безосновательным, так как в соответствующих нормативных актах под оспариванием зарегистрированного права понимается несогласие с принадлежностью этого права данному лицу, подлежащее выражению непременно посредством предъявления иска в суд. Каким же будет предмет указанного иска — зависит от обстоятельств спора и подлежащих применению норм права.

240