13. Государственная регистрация прав и юридических фактов.

Системы регистрации:

• пообъектная регистрация (Германия, появилась в начале 19 века);

• регистрация сделок / транскрипционно-инскрипционная система (Франция);

• title search and title insurance (common law);

• система Торренса (Австралия, конец 19 века):

  • добровольная система (по желанию собственника недвижимости);

  • ПС передается путем совершения надписи на свидетельстве, оспорить запись нельзя.

Классификации регистрационных систем.

• что регистрируется:

  • регистрация прав (Германия);

  • регистрация сделок (Франция).

• по моменту перехода/возникновения прав:

  • системы с принципом внесения – право возникает/переходит с момента регистрации («внесения записи»).

    • позитивная система – регистрационная запись является необходимым и достаточным условием; переход права не может быть оспорен;

    • негативная система – регистрационная запись является необходимым, но не достаточным условием; переход права может быть оспорен, если в основании недействительный договор.

  • системы с принципом противопоставимости – право возникает/переходит в момент заключения договора, но для третьих лиц оно считается перешедшим только с момента регистрации сделки.

    • опровержимая противопоставимость – презумпция знания может быть опровергнута (можно о чем-то добросовестно не знать);

    • неопровержимая противопоставимость – третьи лица всегда считаются знавшими о возникновении/переходе права, если была регистрация.

За рубежом:

• Франция – регистрация сделок; реестр ведется по субъектам; собственность переходит в момент удостоверения сделки нотариусом (нотариальная форма обязательна), затем договор направляется хранителю ипотек, который производит регистрацию; если кто-то знал о сделке и без регистрации, то противопоставима ему.

• Германия – регистрация прав; реестр ведется по объектам; обязательная нотариальная форма, но договор порождает только обязательства, а не переход прав; нотариус отправляет регистратору (имеет статус судьи, решение о регистрации = судебный акт); принцип внесения.

• США – различные системы, в каждом штате своя.

В России – вроде регистрация прав по негативной системе.

НО:

• сохранилась регистрация сделок даже после реформы:

  • длительная аренда (более года)

  • договор долевого участия в строительстве.

• некоторые исследователи считают, что у нас действует принцип противопоставимости (на основании п.6 ст.8.1, ст.218 ГК и норм Закона о госрегистрации прав на недвижимость). + позиция ВАС о непротивопоставимости (но не недействительности) незарегистрированного договора аренды (сейчас правило п.3 ст.433 ГК). ! Непротивопоставимость не работает в публично-правовых отношениях (например, если прямо не указано, что для целей налогообложения учитываются только зарегистрированные договоры аренды, то учитываются любые договоры аренды, если они действительны).

Добросовестность. Защита добросовестного приобретателя следует из возможности оспаривания перехода права –было бы не справедливо не дать защиту такому лицу.

Обзор ВС по виндикации квартир (от 01.10.2014) – нужно доказать добросовестность, высокий стандарт (нужно всё проверять – выписку, владение/осмотреть вещь, основания приобретения). Добросовестность субъективная – знал или должен был знать.

! Государственная регистрация не является элементом формы сделки.

Основная статья по регистрации – 8.1 ГК РФ.

У регистрационной системы есть шесть основополагающих принципов: