Сегментация рынка недвижимости

Признак классификации	Вид рынка недвижимости
1. Вид объектов	– Земля – Здания и сооружения – Предприятия – Помещения – Многолетние насаждения – Вещные права – Иные объекты
2. Вид сделок	– Купля-продажа – Аренда – Ипотека – Вещные права – Иные сделки
3. Функциональное назначение объектов	– Производственные здания – Непроизводственные здания (офисы, склады и т.п.) – Жилье – Гостиницы, торговые помещения, рестораны и т.д.

Окончание табл. 2.1.

Признак классификации	Вид рынка недвижимости
4. Географический фактор	– Местный – Городской – Региональный – Национальный – Мировой
5. Отраслевая принадлежность	– Промышленные объекты – Сельскохозяйственные объекты – Общественные здания
6. Степень готовности к эксплуатации	– Существующие объекты (уже эксплуатируемые) – Незавершенное строительство – Новое строительство
7. Форма собственности объектов	– Частная – Федеральная, региональная, и муниципальная

2.2. Особенности российского рынка недвижимости

Приватизация как основа создания национального рынка недвижимости. Модели и способы приватизации. Этапы создания рынка недвижимости и основные тенденции развития.

Отечественный рынок появился в 90-х годах ХХ в. в результате разгосударствления собственности в форме передачи государственного имущества в собственность физических и юридических лиц – приватизации.

Целями приватизации были:

– превращение наемных работников в собственников;

– повышение эффективности деятельности предприятия и жизненного уровня людей;

– социальная защита населения и прав собственников;

– привлечение в производство инвестиций;

– создание конкурентной среды в экономике;

– освобождение государства от убыточных предприятий;

– стимулирование производительности труда и предпринимательской деятельности;

Возникновение рынка недвижимости началось с принятия Законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда» в 1991 г.

В приватизации государственного имущества участвовали и сегодня участвуют четыре группы субъектов (рис. 2.4).

В основу приватизации положены определенные модели, действующие в РФ. Они представлены в табл. 2.2.

Рис. 2.4. Классификация субъектов приватизации

Таблица 2.2

Основные модели приватизации

Признаки	Модель
	Коллективистская	Акционерная	Либеральная
1. База экономических отношений	Собственник – трудовой коллектив предприятия	Работник – совладелец предприятия	Гражданин – собственник
2. Способ осуществления	Передача имущества трудовым коллективам  (бесплатно, про – дажа со скидкой, аренда с выкупом)	Преобразование госпредприятий в акционерные общества	Раздел госимущества между гражданами по сертификатам, спецсчетам и др.
3. Форма собственности	Общая совместная и общая долевая	Собственность общества и акционеров	Частная собственность
4. Экономическая форма предприятия	Народное – коллективное хозяйство	Акционерное общество (открытое, закрытое)	Частная (общество с ограниченной ответственностью и др.)

Рис. 2.5. Способы приватизации государственного и муниципального имущества

Таблица 2.3

Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ

Характеристики рынка	Основные этапы становления рынка
	Начальный (1991–1993)	Продвинутый (1993–1995)	Завершающий (1995–1999)
Начальный уровень цен	Низкий	Высокий	Предельный
Прирост количества сделок	Быстрый	Умеренный	Стабилизация
Состояние законодательной базы	«правовой вакуум»	Фрагментарность	Стабилизация
Типы недвижимости	В основном жилье	Жилье и коммерческая недвижимость (торговля, офисы и т.п.)	Жилье, коммерческая, индустриальная недвижимость, земля
Конкуренция на рынке	Низкая	Умеренная	Высокая
Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка	Отсутствуют	Единичные случаи	Налаживание постоянного взаимодействия
Состояние спроса и предложения – на первичном рынке – на вторичном рынке	Спрос > предложение Спрос > предложение	Спрос > предложение Спрос < предложение	Спрос < предложение Спрос ≈ предложение

Способы приватизации, реализуемые сегодня в соответствии с Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 1997 г., представлены на рис. 2.5.

В результате приватизации в России возник рынок недвижимости, который в своем становлении прошел несколько этапов (табл. 2.3).

С 2000 г. рынок недвижимости развивается эволюционно, как достаточно сложившийся и в котором сегодня идет профессиональное взаимодействие между участниками, и отчетливо прослеживаются средне – и долгосрочные тенденции.

Основными направлениями развития рынка недвижимости сегодня являются:

1. На рынке жилья неуклонно растет роль первичного рынка, т.к. вторичный рынок не решает уже обеспечения населения жильем и тем более жильем нового качества, с повышенным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микросреды (малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т.п.).

2. Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене. Диапазон цен на рынке жилья в ближайшие годы будет находиться в ценовом диапазоне от $ 200 до $ 3000 за м².

3. Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и офисной недвижимости в направлении роста качества и многофункциональности (торгово-развлекательные центры, гостиничные комплексы и т.п.)

4. Усиливается спрос на услуги рекреационной (от лат. recreatio – восстановление, отдых) недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений, гольф-клубы, аквапарки и др.).

5. Растет количество и многообразие фирм, оказывающих консультационные, маркетинговые, информационные услуги на рынке недвижимости.

6. Видоизменяются брокерские компании – растет их масштаб и роль в посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных функций (например, от эскро-услуг, связанных с проведением расчетов по сделкам, от функций страхования и госрегистрации и др.)

7. Дифференцируются фирмы: выделяются малые, занятые, главным образом, брокерской деятельностью; и крупные, связанные тесно с банковской средой, поскольку участвуют в строительстве, реконструкции и управлении недвижимостью.

8. Выделяются девелоперские (от англ. develop – развивать) компании в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости. Они часто не занимаются строительством недвижимости, их основные функции: выбор эффективного проекта по застройке земельного участка, реконструкции здания; получение проектно-строительной документации и разрешения на строительство; поиск инвесторов; определение условий привлечения подрядчиков; контроль за осуществлением строительства.

9. Снижаются риски на рынке недвижимости, т.к. совершенствуется законодательная база, растет профессионализм участников, развиваются системы страхования и государственной регистрации сделок с недвижимостью, поднимается уровень конкуренции и доля организованного рынка, улучшается информационная обеспеченность сделок и т.п.

Имеются и другие тенденции развития, с которыми можно познакомиться по полным руководствам.