Образец учета операционных расходов

Статья	Размер, долл.
1. Текущие операционные расходы: – коммунальные услуги – платежи управляющему – зарплата – налоги на зарплату – ремонт – запасы – реклама – юридические и бухгалтерские услуги – страховка – налоги на собственность – прочие расходы	71 000 10 200 5850 4500 900 6800 4200 11 900 13 600 4100 7900 1050
2. Резерв на замещение	6000
3. Общие операционные расходы (п. 1 + п. 2)	77 000

Рост размера операционных расходов понижает величину чистого дохода собственника. Однако качество работ, вызывающих операционные расходы, прямо влияет на привлекательность помещений для арендаторов, размер арендной платы и, следовательно, на уровень получаемого валового дохода. Поэтому нахождение рационального сочетания размера операционных расходов и величины арендной платы является искусством и зависит от опыта и умений управляющего недвижимостью.

Термины и понятия

Операционная и инвестиционная недвижимость

Арендный договор

Арендная плата

Верхняя и нижняя граница арендной платы

Потенциальный и реальный валовой доход собственника

Чистый доход собственника недвижимости

Операционные расходы

Упражнения

1. Укажите, какие положения являются правильными.

   1. Инвестиционная недвижимость используется собственником для самостоятельного ведения производственно – коммерческой деятельности.

б) Операционная недвижимость используется собственником для сдачи в аренду.

в) Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не вносит более двух раз подряд арендную плату.

г) Арендатор может требовать снижения арендной платы при обнаружении существенных недостатков в арендуемом имуществе;

д) Возвратная стоимость арендной платы является процентом на капитал, стимулирующим собственника недвижимости.

е) Арендный процент обеспечивает простое воспроизводство недвижимости, сдаваемой в аренду.

ж) Арендный процент может равняться нулю.

з) Недвижимость, как правило, может быть полностью сдана в аренду, если арендная плата низкая.

и) Реальный валовой доход от аренды показывает максимальную величину получаемого дохода.

к) Расходы по обслуживанию ипотечного кредита представляют собой амортизацию основного долга плюс проценты на остаток долга.

л) Назначение операционных расходов в поддержании недвижимости в работоспособном состоянии.

м) Коммунальные услуги в составе операционных расходов относятся к переменным расходам.

н) Резерв на замещение это текущие расходы на замену тех элементов недвижимости, которые выходят из строя и должны ежегодно заменяться.

2. В аренду сдается 20-квартирный дом. Требуется рассчитать ПВД, РВД и чистый доход собственника в соответствии с исходными данными.

Кол-во квартир	Описание	Арендная плата, долл. в мес.
4	Двухкомнатная	4 х 290
12	Трехкомнатная	12 х 390
4	Четырехкомнатная	4 х 470

Статьи расходов	Сумма, долл.
1. Поправка на недогрузку и потерь при сборе арендной платы, (4 %)
2. Дополнительный доход	2800
3. Текущие операционные расходы (долл. в год) – коммунальные услуги – ремонт – содержание бассейна – платеж управляющему – зарплата персонала с начислениями – запасы – расходы на рекламу – юридические и бухгалтерские услуги – страховка – налоги на собственность – прочие расходы	3100 2000 1000 6000 3900 1400 500 1200 2000 7100 1200
4. Резерв на замещение	1700
5. Обслуживание долга (амортизация долга + проценты)	33 000
6. Налог на доход (13 %)