Глава 6 основы оценки стоимости имущества

6.1. Назначение оценки и основные понятия

Назначение оценки. Виды стоимостей недвижимости.

Определение рыночной стоимости по «ЕСО 2000».

Факторы, влияющие на стоимость

Зачем нужно оценивать стоимость имущества? Стоимость имущества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление, внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости. Оценивание является достаточно регулярной процедурой, так как подвижны многочисленные условия, характеризующие состояние объекта недвижимости в частности и рынка недвижимости в целом.

Оценка стоимости – не одномоментный акт, а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, понимания финансирования, налогообложения, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию. У него не должно быть имущественного или иного интереса в отношении оцениваемого объекта. Общая схема оценки стоимости объекта недвижимости представлена на рис. 6.1.

Стоимость недвижимости понятие неоднозначное. Существует много определений, отражающих разное содержание. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших вида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис. 6.2).

С точки зрения рассматриваемого здесь вопроса об оценке стоимости наибольший интерес представляет понятие рыночной стоимости, которая в «ЕСО 2000» (Европейские стандарты оценки 2000 / пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.П. Павлова, И.Л. Артеменкова. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003 г.) определяется следующим образом: «Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения». Близкая трактовка имеется в законе «Об оценочной деятельности в РФ».