2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов

Цели анализа. Источники информации и потребители переработанной информации. Сегментация рынка по объектам недвижимости и ее покупателям. Позиционирование. Определение емкости рынка.

Рынок недвижимости является несовершенным, как правило, либо монополистической конкуренции, либо олигополистической. Причины: слабость ценовых механизмов саморегулирования, индивидуальность ценообразования, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность товара на рынке, продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки – 1,5–2 месяца и более), многообразие рисков, сознательно искаженная и несимметричная (доступна в разной мере для продавца и покупателя) информация.

В этих условиях анализ состояния рынка недвижимости и получение препарированной, более или менее надежной, информации имеет особое значение.

Цель анализа – определение состояния и тенденций развития рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам и рынка в целом.

Информация может быть получена через разовое изучение состояния и тенденций развития и через мониторинг рынка, т.е. длительное непрерывное отслеживание многообразных параметров. Последнее более дорого, но много достовернее и применяется на сложившихся рынках.

Потребителями результатов анализа, прежде всего, являются риелторы (торговцы и агенты по продаже недвижимости), девелоперы (предприниматели, создающие и реконструирующие объекты недвижимости), оценщики недвижимости, банки, страховые компании, рекламные агентства, органы исполнительной власти и др.

Условия получения информации:

• отсутствие единого источника, малодоступность и даже закрытость информации;

• низкая достоверность, т.к. из-за высоких налогов и ряда других причин продажа коммерческой недвижимости маскируется, например, передачей пакетов акций, а жилой недвижимости – договорами мены, дарения и пр.;

• многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналогичных сделок;

• несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удорожания и пр.

Переработанная информация систематизируется и принимает вид удобный для потребителя (рис. 2.7). Как правило, она содержит:

• уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты недвижимости;

• сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижимости, однородной по физическим и экономическим характеристикам объектов;

• емкость рынка в целом и по отдельным сегментам;

• срок экспозиции объектов на рынке;

• численность, структура и динамика сделок с недвижимостью;

• размер издержек по совершению сделок с недвижимостью;

• количество строящихся объектов, их назначение, виды;

• уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

Таблица 2.4

Основные источники и виды информации

Источники информации	Характер информации
1. Комитеты: по управлению имуществом; по строительству; по градостроительству и архитектуре и др.	Данные о: параметрах и характеристиках объектов недвижимости; условиях совершения сделок и ценах; заданиях на строительство и реконструкцию жилого фонда и т.п.
2. Бюро: технической инвентаризации; регистрации прав и сделок с недвижимостью; по региональному ценообразованию в строительстве и т.п.	Данные о: технических характеристиках объектов недвижимости; количестве заявок на регистрацию сделок с недвижимостью и совершенных сделок (по видам); количество заключенных инвестиционных договоров; величине и структуре затрат на строительную продукцию и др.
Фирмы: риэлтерские; строительные; девелоперские; проектные организации и т.д.	Данные о: ценах, условиях и видах совершенных сделок с недвижимостью; количестве поданных заявок на продажу (сдачу в аренду) и покупку объектов недвижимости; ценах и характеристиках строящихся и вновь построенных объектов жилой недвижимости; квартирографии, планировке и площади утвержденных объектов и др.

При обработке информации должны соблюдаться условия ее однородности и определенности описания ее вида. К таким условиям относятся:

• точное описание вида показателя, т.к., например, цена предложения и цена продажи, как правило, существенно отличаются; при указании цен необходимо указание на структуру – цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.п.

• правильный выбор единицы сравнения – цена и арендная плата в расчете на м² общей или жилой площади, для жилых или коммерческих помещений и т.д., поскольку они значительно отличаются;

• точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей, т.к., например, уровень средних цен по квартирам и цена на конкретную квартиру могут весьма различаться; цены в одном районе еще не говорят о стоимости жилья в другом районе.

При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих характеристик, какие представлены на рис. 2.7. Следующим этапом является сегментация рынка по целому ряду показателей. Критерии сегментации не задаются заранее (до накопленного опыта) и не остаются неизменными. Они изменчивы, как изменчив сам рынок недвижимости.

Например, сегментация жилья на вторичном рынке может иметь вид: 1) старое жилье; 2) старое жилье после капитального ремонта; 3) дома сталинского периода; 4) хрущевки; 5) брежневки; 6) панельные дома 60–70-х годов; 7) панельные дома 80–90-х годов; 8) кирпичные дома. Они отличаются типом материала, районом расположения, качеством перекрытий, размером комнат, кухни и других вспомогательных помещений и вследствие этого ценами.

Сегментация жилья на первичном рынке выглядит следующим образом: 1) элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, подземный гараж, стоянка, охрана, социальная однородность, площадь кухни от 15 м², жилая площадь от 50 м ² , холл, лоджия и др.); 2) качественное жилье (престижный район, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры более 40 м² для однокомнатной, лоджия или балкон); 3) типовое (экологически безопасное, кирпичное или панельное здание современных серий с изолированными комнатами и кухней более 8 м², балкон); 4) дешевое жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).

Рис. 2.7. Фрагменты анализа рынка недвижимости в городе Х

За основу сегментации могут быть взяты потребители, а не объекты недвижимости. Например, помещения коммерческого назначения различны по функциональным особенностям и ценам в зависимости от потенциального потребителя:

1. учреждения, страховые, финансовые и т.п. организации, для которых характерна работа с потоками посетителей и для эффективной деятельности которых необходимы постоянные контакты между собой и органами власти. Они готовы на выплату высокой арендной платы в центре города;

2. производственные организации, которые интересуются небольшими представительскими офисами в центре города, а рабочие офисы и производственные офисы предпочитают размещать на периферии с низким уровнем арендной платы;

3. торговые организации, у которых потоки посетителей зависят от типа товаров (промышленные, продовольственные), от покупателей (рядовые, элитные) и др. условий, определяющих размер получаемого дохода, в зависимости от которого строится политика в отношении арендной платы.

На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся на рынке, его достоинства, характеризующие этот сегмент. Позиционирование должно создать у клиента определенный образ товара и послужить для продавца основой для разработки стратегии продвижения товара на рынок недвижимости.

Сегментация и позиционирование товара являются инструментами создания представления у клиента о соответствии качества и цены товара и позволяют получить предпринимателю максимальный доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции.

Размер получаемого дохода зависит от емкости рынка. Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

При определении емкости рынка (по сегментам) учитывается объем продаж в прошлом периоде, соотношение фактического спроса и предложения, динамика занятости и доходов населения, возможности и условия получения кредитов на приобретение жилья, величина расходов на содержание жилья, динамика образования и распада семей, ожидания населения относительно инфляции, налогов и многие другие факторы.

Определение емкости рынка в целом и по сегментам, как впрочем, и других параметров рынка, очень сложная задача, но без ее решения нельзя рассчитывать на успех – максимизацию объемов продажи и получение высокой прибыли.

Термины и понятия

Рынок недвижимости

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Сегментация рынка недвижимости

Трансакционные издержки

Приватизация

Модели приватизации

Способы приватизации

Спрос и предложение на рынке недвижимости. Эластичность спроса и предложения

Равновесная цена

Цены на жилье и размер арендной платы

Соотношение «цена – арендная плата»

Упражнения

1. Для каждого термина (1, 2, 3…) подберите соответствующее определение (а, б, в…).

1. Рынок недвижимости

2. Инвестиции

3. Брокер, риэлтер

4. Девелопер

5. Аренда

6. Рента

7. Ипотека

8. Недвижимость

9. Приватизация

10. Сегмент рынка

а. Продажа или безвозмездная передача объектов государственной собственности в руки трудовых коллективов и частных лиц.

б. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды.

в. Посредник между продавцами и покупателями недвижимости.

г. Предоставление недвижимости во временное пользование на договорных условиях другим лицам за плату.

д.  Долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли.

е.  Доход, получаемый регулярно владельцем недвижимости, не требующий предпринимательской деятельности, путем передачи права пользования недвижимостью.

ж. Часть рынка, выделенная по какому-либо признаку: виду товара, территории, социальным особенностям покупателей и т. п.

з.  Средство осуществления перехода недвижимости и юридических прав на нее от продавцов к покупателям или пользователям на основе конкурентного спроса и предложения.

и. Предприниматель, получающий доход путем создания, реконструкции, развития недвижимости и реализующий ее потребителям.

к. Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почва, вода и др. минеральные и растительные ресурсы), зданиями и сооружениями.

2. Верны ли следующие утверждения?

1. Развитие рынка жилья сдерживают низкие доходы населения, отсутствие действенной системы ипотечного кредитования и плохой инвестиционный климат.

2. Рынок недвижимости по однородным признакам делится на сегменты –региональный, жилищный, вещных прав, промышленных объектов и т.д.

3. Недвижимость как товар характеризуется высокой ликвидностью, коротким жизненным циклом, отсутствием необходимости регистрации прав.

4. Наиболее развитым рынком недвижимости РФ является рынок жилья.

5. Уровень цен на недвижимость в основном определяется ее предложением.

6. Связь между ценой жилья и величиной арендной платы пропорциональна рыночной ставке процента.

7. Емкость сегмента рынка определяется возможным объемом продаж.