- •Экономика недвижимости
- •Оглавление
- •Предисловие
- •Часть I
- •Глава 1
- •Краткая классификация объектов недвижимости
- •1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •Решение
- •Термины и понятия
- •Глава 2
- •Рынок недвижимости
- •И особенности
- •Его функционирования
- •2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •Сегментация рынка недвижимости
- •2.2. Особенности российского рынка недвижимости
- •2.3. Ценообразование на рынке недвижимости
- •2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов
- •Глава 3 Операции с недвижимым имуществом как отрасль народного хозяйства
- •3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости
- •3.2. Особенности экономики риэлтерских фирм
- •3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными
- •3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы
- •3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерской фирмы
- •Глава 4 экономика объекта недвижимости
- •4.1. Формирование и планирование доходов
- •От использования объекта недвижимости
- •4.2. Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости
- •Образец учета операционных расходов
- •Глава 5 экономические основы развития недвижимости
- •5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости
- •5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости
- •5.3. Способы финансирования недвижимости
- •Заемные средства
- •Недостатки
- •Достоинства
- •Глава 6 основы оценки стоимости имущества
- •6.1. Назначение оценки и основные понятия
- •Постановка задачи на оценку стоимости
- •Сбор и анализ информации
- •1. Об объекте:
- •2. Общая:
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
- •Применение методов оценки стоимости
- •Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости
- •6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки
- •Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •Принципы пользователя
- •Принципы рыночной среды
- •Принципы, связанные с объектом
- •6.3. Основные методы оценки стоимости недвижимости
- •6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости
- •I. Определение проблемы:
- •II. Заключение договора на оценку:
- •III. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке
- •IV. Согласование результатов оценки
- •V. Написание отчета
- •6.3.2. Сравнительный метод оценки
- •6.3.3. Доходный метод оценки
- •6.3.4. Затратный метод оценки
- •Решение
- •Глава 7
- •7.2. Налогообложение недвижимости
- •7.2.1. Налоги на недвижимое имущество
- •7.2.2. Налоги на операции с недвижимостью
- •Термины и понятия
- •Ответы и решения к упражнениям
- •Глава 1
- •Глава 2
- •Глава 3
- •Глава 4
- •Глава 5
- •Глава 6
- •Глава 7
- •Глава 8
- •Планирование и оценка
- •Эффективности деятельности
- •РиЕлтерской фирмы
- •Словарь основных терминов
- •Библиографический список
- •Адреса некоторых интернет-сайтов с информацией по недвижимости
6.3. Основные методы оценки стоимости недвижимости
Сравнительный,
доходный и затратный подходы к оценке
стоимости
недвижимости. Технология оценки
стоимости недвижимости.
Согласование
различных результатов оценки.
Варианты
реализации сравнительного, доходного
и затратного методов.
«Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000; п.п А1.04, А1.05), для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода – сравнительный, доходный и затратный,– в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».
Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три и лишь в отдельных случаях, из–за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.
Использование разных подходов имеет то основание, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном – акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном – главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.
Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат объективнее и достовернее. «Процедура согласования» полученных разных результатов не сводится к вычислению среднеарифметического, а требует взвешивания смыслового соответствия каждого подхода конкретной ситуации, целям оценки, виду имущества и другим обстоятельствам.
6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости
Оценка – сложный, трудоемкий и достаточно длительный процесс, состоящий из нескольких этапов, в которых можно выделить ряд самостоятельных подэтапов.
I. Определение проблемы:
идентификация объекта, т.е. его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;
выявление предмета оценки, т.е. того подлежит оценке – весь комплекс имущественных прав или их часть;
определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;
формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение чего мы определяем (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (для налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);
ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используются, кто отвечает за их достоверность; кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества и т.д.