5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости

Правовая обоснованность, физическая осуществимость, финансовая возможность. Максимум стоимости объекта недвижимости

при анализе альтернатив

Собственник распоряжается объектом недвижимости в соответствии с правилами рационального экономического поведения, т.е. так, чтобы объект приносил максимальный доход и/или имел наибольшую стоимость.

Рыночная стоимость объекта недвижимости должна определяться не только на основе продолжения его сегодняшнего использования, но с учетом всех альтернативных вариантов, в том числе и предусматривающих улучшение объекта. При этом рассматриваемые альтернативные варианты должны отбираться с учетом правовой обоснованности, физической и технологической осуществимости, финансовой обеспеченности.

1) Правовая обоснованность означает, что проекты должны отвечать правилам зонирования территорий, закону об охране окружающей среды, строительному и жилищному кодексам, учитывать установленные для территории нормы энергопотребления, имеющиеся сервитуты, контрактные соглашения и пр. В отдельных случаях девелопер предоставляет 10 % квартир в многоквартирных домах людям с низким уровнем дохода по ценам, ниже рыночных или сниженным ставкам арендной платы, что влияет на эффективность инвестиционного проекта. Следует учитывать, что на земельном участке могут находиться исторические здания, не подлежащие сносу, или захоронения. В любом случае, правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, должны пройти правовую экспертизу у юристов, имеющих соответствующую лицензию.

2) Физическая и технологическая осуществимость означает, что следует учитывать размер и форму участка, наличие склонов и затопляемых зон (что неприемлемое для некоторых построек), крупных скальных образований (потребуются дорогостоящие взрывные работы) и растительности, знать несущее качество почвы и ее дренажные свойства. Последнее предопределяет тип фундамента, этажность построек. Необходимо учесть наличие или отсутствие коммунальных сетей и предельный объем оказываемых коммунальных услуг, назначение соседней зоны. Если она предназначена для крупного промышленного предприятия с вредными для окружающей среды отходами производства, то строительство жилого квартала вряд ли имеет смысл (недвижимость будет иметь низкую цену), лучше разместить здесь складские помещения. Важна живописность участка, его престижность и т.п.

3) Финансовое обеспечение предполагает, что поток денежных средств от строящегося на земле объекта недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, что он позволит вернуть вложенных капитал и получить желаемую ставку доходности. При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и получением отдачи, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка для каждого альтернативного варианта.

Если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки не могут рассматриваться. Однако если есть информация, что в будущем нормы зонирования для данного участка земли будут пересмотрены, то нынешние ограничения не должны исключать вариантов нежилой застройки, разумеется, с учетом сдвига во времени финансовых потоков для некоторых альтернативных вариантов.

Окончательный выбор из возможных альтернатив опирается на критерий экономической целесообразности – максимум рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим анализ альтернатив на примере оценки земельного участка (результаты расчета вариантов представлены в табл. 5.1).

Таблица 5.1.

Оценка стоимости земельного участка путем сравнения

альтернативных вариантов его использования

№	Показатели	Торговый центр	Офисное здание	Жилой дом
1.	Выручка от реализации (без налога с оборота)	400	500	300
2.	Затраты на производство реализованной продукции	300	350	170
3.	Балансовая прибыль (п.1 – п.2)	100	150	130

Окончание табл. 5.1

№	Показатели	Торговый центр	Офисное здание	Жилой дом
4.	Стоимость строительства	395	550	580
5.	Коэффициент капитализации по балансовой прибыли	0,21	0,25	0,2
6.	Прибыль, относимая к постройкам (п.4 п.5)	83	138	116
7.	Прибыль, относимая к земле (п.3 – п.6)	17	12	14
8.	Расчетная стоимость земельного участка при коэффициенте капитализации 17 % (п.7 ׃ 0,17)	100	70	85

Три варианта освоения земельного участка рассчитаны исходя из потенциала его месторасположения (привлекательности для возможных пользователей), правовых возможностей реализации проектов, грунтовых и топографических условий, технологической и финансовой обоснованности и т.п.

Далее определяются выручка, затраты и прибыль по каждому варианту. Центральным пунктом является разделение получаемой прибыли на относящуюся к построенным зданиям и к земельному участку. Это разделение выполняется путем расчета коэффициента капитализации для каждого варианта (строка 5).

Коэффициенты учитывают специфические риски каждого проекта, структуру финансирования, допустимый для инвесторов срок окупаемости вложенного капитала, ожидаемое со временем повышение или снижение стоимости каждой постройки и прочие условия. Находится прибыль, относимая к постройкам (строка 6).

Затем прибыль, относящаяся к земле капитализируется (в данном случае по коэффициенту 17 % годовых) и определяется стоимость земельного участка (строка 8). Поскольку вариант строительства торгового центра обеспечивает наибольшую стоимость земельного участка, он и является лучшим среди альтернативных с позиции произведенной оценки.