Глава 6

1. 1. Верно – в), г) и д); неверно – а), б).

2. Верно – б), г) и д); неверно – а), в).

3. Верно – а), г); неверно – б), в), д).

4. Верно – а), г), д); неверно – б), в).

5. Верно – в), д); неверно – а), б), г).

2. а), д), е), з), и).

3. Средняя разница цен продаж по дачам с бассейном и без него равна:

Величина поправки на бассейн при покупке-продаже дачи составляет 15 тыс. долл.

4. Стоимость оцениваемого коттеджа равна:

(150 – 15 + 0 + 0 + 5 – 20 + 7) тыс. долл. = 127 тыс. долл.

5. Среднее значение мультипликатора валового дохода равно

МВД =

Стоимость оцениваемого объекта будет:

97 тыс. долл./год 3,7 год = 359 тыс. долл.

6. Оценка производится методом ДДП (см. п. 6.3.3).

С_гар.=

= 34,78 + 31,18 + 27,72 + 346,11=439,8 тыс. долл.

Глава 7

Стоимость здания по затратному методу будет равна:

С_зд. =

а) 1, 2, 7, 10, 11, 12, 15 – правильно;

3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14 – неправильно;

б) 1, 3, 5, 7, 8, 11, 14, 15 – правильно;

2, 4, 6, 9, 10, 12, 13 – неправильно.

Глава 8

Планирование и оценка

Эффективности деятельности

РиЕлтерской фирмы

Эта глава является наиболее краткой, т.к. в отличие от глав 8 и 9 не нуждается в пояснении методических основ анализа операций с недвижимостью. Они сделаны в основном тексте – см. часть I, глава 3, раздел 3.2, пункт 3.2.3 «Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерских фирм». Обойти в контрольных мероприятиях этот важный для риэлтерских фирм материал, было бы неправильно, но поскольку он уже изложен, ниже приводится только индивидуализированная контрольная задача по теме.

Постановка задачи

Риелтерская фирма расходует ежегодно на аренду помещения, коммунальные платежи, рекламу, заработную плату, информационное обеспечение, обеспечение безопасности и т.п. величину «Р». Рентабельность издержек производства считается достаточной, если она равна «r_изд». Приемлемым для риэлтерской фирмы считается коэффициент ресурсоотдачи (выручка от реализации / активы) равный «к_ро». Доля собственного капитала в пассивах риэлтерской фирмы равна α_ск. Доля оборотного капитала в активах равна α_об.к, а его структура следующая: доля материальных затрат – α_мз, доля дебиторской задолженности – α_дз, доля денежных средств – α_дс = 1 – α_мз – α_дз. Величина краткосрочных обязательств равна К_рО_б.

Предположим, что фирма занимается в основном сделками купли–продажи и средняя стоимость одной сделки равна С, а доля трансакционных издержек составляет β в стоимости. Предположим, что чистая прибыль (ЧП) составляет долю λ от балансовой (БП).

Исходные данные

1. Расходы риэлтерской фирмы: Р = 200 (1 + 0,5 × q₁ (i)), тыс. долл. в год.

2. Рентабельность издержек: r_изд = 0,2 (1 + 0,4 × q₂ (i)), ¹/_год.

3. Коэффициент ресурсоотдачи: к_ро = 1,5 (1 + 0,3 × q₃ (i)) , ¹/_год.

4. Доля собственного капитала в финансировании фирмы: α_ск = = 0,7 (1 + 0,2 × q₄ (i)), безразм.

5. Доля оборотного капитала в активах: α_об.к = 0,4 (1 + 0,25 × q₁ (i)), безразм.

6. Доля материальных затрат в оборотном капитале:

α_мз = 0,3 (1 + 0,2 × q ₂ (i)), безразм.

7. Доля дебиторской задолженности в оборотном капитале:

α_дз = 0,4 (1 + 0,1 × q₃ (i)), безразм.

8. Краткосрочные обязательства фирмы: К_рО_б = 0,6 (1 + 0,15 × q₄(i)), безразм.

9. Средняя стоимость одной сделки «купля-продажа»:

С = 30 (1 + 0,3 × q₁ (i)), тыс. ^{ден. ед.}/_ед.;

10. Доля транзакционных издержек в стоимости сделки:

β = 0,06 (1 + 0,2 × q₂ (i)), безразм.

11. Доля чистой прибыли в балансовой прибыли: λ = 0,6 (1 + 0,15 × (q ₃(i)), безразм.

Требуется:

1) рассчитать минимальное число сделок купли-продажи в год (n_min), которые должна совершить фирма, чтобы обеспечить себе требуемую рентабельность издержек (r_изд);

2) определить размер выручки от реализации (ВР);

3) найти типичную величину активов фирмы А, соответствующих ее обороту (выручке);

4) вычислить рентабельность активов R_A и собственного капитала R_ск;

5) определить финансовую устойчивость К_ф.у и коэффициенты текущей К_{тек. л}, срочной – К_{ср. л} и абсолютной – К_{аб. л} ликвидности;

6) повторить расчеты, изменив количество сделок на 20% в сторону увеличения и уменьшения по сравнению с минимальным количеством при неизменных издержках, и рассчитать влияние на эффективность фирмы изменение в сторону увеличения и уменьшения расходов при неизменном (минимальном) числе сделок. Заполнить таблицу.

Варианты параметров	Выходные показатели
	RA	RCK
nmin; Р
0,8∙nmin; Р
1,2∙nmin; Р
nmin; 0,8∙Р
nmin; 1,2∙Р

По результатам расчетов сделать выводы о влиянии на доходность (рентабельность) инвестиций капитала в риэлтерскую фирму количества сделок и издержек по содержанию фирмы.

N 13. При проведении вариантных расчетов, считать что во 2 и 3 вариантах размер основного капитала в активах (А = А_осн. + А_об.) остается как в 1-м варианте, а размер оборотного меняется в зависимости от изменения величины выручки, т.е. А_{об. i} = (ВР_i / BP₁) A_{об. 1}. В 4 и 5 вариантах размер активов и структура пассива баланса считаются неизменными, т.е. как в 1-м варианте.

Все формулы необходимые для выполнения расчетов, приведены ниже без пояснений в произвольном порядке. В них нужно разобраться по конспекту лекций (см. 3.2.3) самостоятельно и выстроить в последовательность, обеспечивающую получение ответов на поставленные в задаче вопросы:

а) рентабельность активов и собственного капитала:

R_a = ЧП : А, R_cк = ЧП : (α_ск · А);

б) Балансовая и чистая прибыль фирмы:

БП = ВР – Р, ЧП = λ · БП;

в) выручка от реализации, обеспечивающая заданную рентабельность издержек:

ВР = n · С · β, Р (1 + r_изд) = n_min · C · β;

г) коэффициент ресурсоотдачи и размера оборотного и основного капитала:

К_ро = ВР : А, А_об. = α_об.к · А, А_осн. = А – А_об.

д) коэффициенты финансовой устойчивости, текущей, срочной и абсолютной ликвидности:

К_ф.у = α_ск : (1– α_ск); К_тек.л = А_об : К_рО_б;

К_ср.л = А_об (1 – α_мз) : К_рО_б; К_{аб. л} = А (1 – α_мз – α_дз) : К_рО_б.

По результатам расчетов сделать необходимые выводы; оформить задачу по правилам выполнения контрольных работ.

Приложение 2

ПРИМЕРНЫЕ ТЕМЫ КУРСОВЫХ РАБОТ;

СЕМИНАРСКИЕ ЗАНЯТИЯ И ЛАБОРАТОРНЫЕ

РАБОТЫ

1. Недвижимость и ее виды.

2. Рынок недвижимости.

3. Право собственности на недвижимость.

4. Управление недвижимостью.

5. Девелопмент.

6. Операции на рынке недвижимости.

7. Государственная регистрация прав на недвижимость.

8. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости.

9. Ценообразование на рынке недвижимости.

10. Экономический оборот недвижимости, износ и амортизация.

11. Аренда недвижимости.

12. Рынок земельных участков.

13. Залог недвижимости и ипотечное кредитование.

14. Оценка стоимости недвижимости.

15. Коэффициент капитализации и методы его определения.

16. Мировые, европейские стандарты оценки недвижимости и российский опыт.

17. Налоги на недвижимое имущество и на операции с ним.

18. Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости.

19. Жилищная ипотека.

20. Традиционный ипотечно-инвестиционный анализ;

21. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;

22. Портфель вложений в недвижимое имущество;

23. Оценка стоимости бизнеса;

24. Финансирование создания недвижимости;

25. Риэлтерская фирма: роль, функции, оценка деятельности.

Список тем может быть продолжен, темы могут быть заменены или уточнены, исходя из специальности и специализации студентов, конкретного учебного плана. Здесь названо 25 тем, по типичному числу студентов в группе.

Иногда учебным планом предусматриваются семинарские занятия. Они являются особой формой группового изучения дисциплины (темы, вопросов), где активную роль играют учащиеся. Преподаватель готовит семинар: очерчивает круг изучаемых проблем, назначает докладчиков, оппонентов, координирует выступления, вопросы, делает выводы, подводит итоги. Любая из названных выше тем для курсовых работ может быть вынесена на семинарские занятия.

В учебном плане могут быть и лабораторные работы. В применении к дисциплине «Экономика недвижимости» лабораторные работы могут принять форму занятий в компьютерном классе, где изучаются эффективность различных решений об инвестициях в недвижимость на базе компьютерных имитирующих систем, например, таких как программный комплекс «Альт-Инвест V3» (Санкт-Петербург, ИКФ «Альт»), «Project Expert 6 Professional» (Москва, ПроИнвестКонсалт), ТЭО-ИНВЕСТ (Институт проблем управления РАН).

Еще лучше, если будут использованы специализированные программные продукты, ориентированные непосредственно на недвижимость. Например, научно-производственный центр инновационных технологий в недвижимости «Интехнедвижимость» предлагает программные комплексы ValMaster FM (автоматизация управления корпоративной недвижимостью предприятия или организации), ValMaster ВП (автоматизация технической инвентаризации и учета недвижимости), ValMaster А (автоматизация оценки рыночной стоимости недвижимости) и др. Организовать лабораторные работы несложно, т.к. имеется много соответствующих программных продуктов, нужно лишь определиться с направлением интересов кафедры в подготовке студентов.