V. Написание отчета

Согласно «ЕСО 2000» (стандарт 9: Представление отчета об оценке) отчет «по своему макету и языку должен обеспечивать ясное и недвусмысленное заключение с достаточными подробностями, для этого, чтобы гарантировать, что важнейшие области охвачены и что невозможно неправильное истолкование реальной ситуации с активом (активами)».

Более того, «оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не существует, включая любую процедуру внутренней верификации, и не должен находиться под влиянием, оказываемым его клиентом или третьей стороной для получения конкретного результата с точки зрения оценки или любого другого связанного с ней совета. В надлежащих случаях оценщик должен отказаться действовать там, где его репутация как объективного, вероятно, подвергается риску» (ЕСО 2000: п. S 9.03).

По требованию заказчика в отчет может быть включена основная исходная информация, а также описание принципов, сделанных допущений, использованных методов и суждений, которые позволили прийти к результирующему выводу.

В то же время, стандартной рекомендацией в отношении публикации отчета является следующая: «ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке / сертификат оценки и никакая ссылка на него не может быть включена в какой–либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться» (ЕСО 2000: S 9.28).

6.3.2. Сравнительный метод оценки

Именно такое название рекомендует ЕСО 2000 (приложение 1: Методология оценки, п. А1.03), а не распространенное название «метод сравнения продаж», поскольку метод используется «как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы».

Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовых участков под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

• изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

• сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

• выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

• проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;

• согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Пример 1 (анализ парных продаж)

Требуется произвести оценку стоимости дома площадью 200 м² с садом, но без гаража. Анализ соответствующего сегмента рынка позволил установить следующие объекты (объекта полностью аналогичного оцениваемому либо не обнаружено, либо по нему нет информации).

Показатели	Объекты
	1	2	3	4
Площадь Сад Гараж Цена продажи, тыс. долл.	200 Есть Есть 50	200 Нет Нет 42	150 Есть Есть 39	150 Есть Нет 36

Общий обзор таблицы показывает, что цена должна находиться между 1 и 2 объектами – они аналогичны по площади оцениваемого, но 1-й отличается от него тем, что у него есть сад и гараж, 2-й тем, что нет ни сада, ни гаража.

а) Сравнивая объекты 3 и 4, находим корректировку на наличие гаража:

К_гар. = Ц₃ – Ц₄ = $ 39 тыс. – $ 36 тыс. = $ 3 тыс.

б) Корректировка на наличие сада и гаража вытекает из сравнения цен по 2-му и 1-му объектам:

К_са+гар. = Ц₂ – Ц₁ = $ 50 тыс. – $ 42 тыс. = $ 8 тыс.

в) Корректировка на наличие сада следует из сравнения корректировок: К_{сад+гар.} и К_гар.:

К_сад = К_{сад+гар.} – К_гар. = $ 8 тыс. – $ 3 тыс = $ 5 тыс.

г) Стоимость оцениваемого объекта будет:

С = Ц₁ – К_гар. = Ц₂ + К_сад = $ 50 тыс. – $ 3 тыс. = $ 42 тыс. + $ 5 тыс. = $ 47 тыс.

Пример 2 (метод процентных поправок)

Продается многоквартирный жилой дом. Анализ рынка, показал, что аналогичный жилой дом был продан 6 месяцев назад по цене $ 700 тыс.

Оценщик считает, что:

– поправка на местоположение составляет + 3 %;

– поправка на общее состояние равна – 7 %;

– поправка на окружающий ландшафт составляет – 2 %;

– поправка на время продажи равна (инфляция 8 % годовых) + 4 %.

Общая поправка равна (+3 – 7 – 2 + 4)% = –2 %.

Стоимость оцениваемого объекта будет:

С = $ 700 тыс. (1 + = $ 700 тыс. 0,98 = $ 686 тыс.

Пример 3 (метод общей группировки)

Продается квартира, стоимость которой нужно оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичных квартиры, проданных недавно по ценам: 30; 30,2; 30,3 и 29,8 тыс. у.е. Разброс цен мал и составляет около 1,7%. В этом случае считается, что стоимость оцениваемого объекта равна средней между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе (такая оценка не будет увеличивать разброс цен и, следовательно, не является ни завышенной, ни заниженной – она объективна):

С = = 30,05 тыс. у.е.