6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки

Принципы, связанные с объектом недвижимости, с пользователем,

рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее

эффективного использования недвижимости.

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Из-за сложности процесса оценки и необходимости учета большого числа факторов, которые далеко не все известны и взаимодействие которых между собой и действие которых на результат оценки лишено однозначности, выводы оценщика воспринимаются с объективной на то настороженностью. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости, которые разрешаются в суде, арбитражном или третейском судах.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными процедурами и методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат, и в случае разногласий независимая сторона могла бы пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возникновения «ошибок», и при необходимости откорректировать результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и правил – принципов оценки недвижимости,– которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (принципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами) и связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 6.4).

Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей:

– принцип полезности, т.е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в данных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя;

– принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выберет вариант с наибольшей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью;

– принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Принципы пользователя

– полезность;

– замещение;

– ожидание

Принципы рыночной среды

– соответствие;

– зависимость;

– спрос и предложение;

– конкуренция;

– изменения

Принципы, связанные с объектом

– остаточная продуктивность;

– вклад;

– возрастающая и убывающая отдача;

– сбалансированность;

– оптимальный размер;

– экономическое разделение прав

Рис. 6.4. Принципы оценки недвижимости

Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из следующих позиций:

– принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «хрущевка» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, обратное, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества;

– принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости качества его местоположения – близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде могут, как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;

– принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (рис. 6.3);

– принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;

– принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла – зарождение, рост, зрелость, упадок) и в окружающей объект среде.

Принципы, связанные с объектом недвижимости и первую очередь с землей, на которой расположен объект. К ним относятся:

– принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, что любая деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления (см. пример оценки стоимости земли в разделе 5.2);

– принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в размере $ 5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $ 12 тыс., что вклад ремонта равен $ 7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме, его стоимость возрастает на $ 20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $ 30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;

– принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости;

– принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства или составляющие объекта недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают полезность и стоимость;

– принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома площадью в 150 м² в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального землепользования;

– принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Помимо права собственности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т.д. Причем переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в долгосрочную аренду.

При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Возможно, часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя, которые должны находиться на первом плане оценочного процесса нужно скомбинировать таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе главного принципа, объединяющего все предшествующие.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективный. Как он работает, рассматривалось в разделе 5.2.

Знать принципы и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Но реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах.