Заемные средства

Недостатки

Достоинства

1. Возможность приобрести объект существенно большей стоимости, чем собственные средства и возникающие при этом налоговые выгоды, т.к. процент, уплачиваемый за кредит, исключается из дохода, который облагается налогом.

2. Снизить риск за счет диверсификации инвестиционного портфеля через вложения своих средств в иные объекты недвижимости, высвободившихся в результате кредита.

3. Возможность приобретения недвижимости в рассрочку и погашения долга из дохода, получаемого от недвижимости.

4. Возможность повысить рентабельность собственного капитала при положительном эффекте финансового рычага

1. Необходимость вернуть кредитору большую (на величину процента) сумму, чем сделанный заем.

2. Необходимость возврата долга, иногда большими разовыми суммами, что снижает платежеспособность

3. Возможность получения убытков от ссуды, когда снижение операционного дохода понижает рентабельность активов ниже ссудного процента.

4. Нарушение графика выплаты долга и продажа недвижимости для удовлетворения требований кредитора дает остаток заметно меньший, чем погашенный долг

Рис. 5.3. Достоинства и недостатки заемных средств для инвестора

Размер чистого денежного потока зависит от способа финансирования – собственные средства или заемные. В последнем случае важно, под какой процент, на какой срок взят в долг, какой график погашения основного долга предусматривается кредитным договором. Влияет и доходность на цену: при большом дифференциале и плече финансового левериджа доходность собственного капитала растет, но растет и риск неполучения запланированного дохода и сохранения собственного капитала инвестора.

Обязательства по ипотечным кредитам далеко не всегда автоматически переходят к покупателю. Это может иметь место, если кредитор одобряет сделку. Но часто закладные предусматривают положение о возможном сокращении срока кредита в случае последующей перепродажи недвижимости. В тех случаях, когда текущая ставка процента стала выше номинальной ставки по закладной, кредитор может одобрить перепродажу только в случае, если ставка по ипотеке поднимается до уровня текущей процентной ставки.

Продажа некоторых объектов недвижимости финансируется самим продавцом. Такое случается в спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты опасаются кредитовать неосвоенную землю, они предпочитают финансировать приобретение недвижимости, уже приносящей доход. По этой причине продавцы спекулятивной недвижимости вынуждены финансировать покупателей. Они предлагают ему объект по разным ценам: по низкой, при покупке за наличные, и по более высокой, если они кредитуют покупателя. Причем цена тем выше, чем больше срок кредита, ниже процент, т.е. чем меньше ежегодных платеж на рыночную стоимость недвижимости.

В Европе три четверти всех кредитов выдается под залог недвижимости, который значительно снижает риск кредитора и уменьшает ставку ссудного процента. Она в штатной экономической ситуации примерно раза в полтора ниже доходности объекта недвижимости, что и дает положительный эффект финансового рычага. Снижение риска кредитора обусловлено следующими причинами:

1. кредитуемый объект не подлежит быстрой физической порче, транспортировке, обычно застрахован и до погашения задолженности его состояние контролируется кредитором;

2. обязательная государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней (в т.ч. ипотеки) является юридической гарантией исполнения кредитного договора;

3. недвижимость не подвержена резкому экономическому обесценению и при правильно установленной залоговой стоимости кредитор получит назад долг вместе с процентами;

4. юридическое оформление «закладных» по ипотечным кредитам позволяет кредитору пускать закладные в оборот и пополнять свои кредитные ресурсы;

5. гибкие условия кредитных договоров позволяют кредитору своевременно реагировать на изменение рыночных ставок ссудного процента, на изменение платежеспособности и финансовой устойчивости заемщика и влиять на возможность перепродажи кредитуемого объекта до истечения срока погашения долга.

Залоговые операции регулируются Законом РФ «О залоге» (1992 г.), ГК РФ (гл. 23 § 3 «Залог»), Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998 г.).

Ипотека (от греч. hipotheke – залог, заклад) – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. И залогодатель уже не является полным собственником имущества т.к. из полной триады собственника: «владение, пользование, распоряжение» у него остается только «владение» и «пользование».

Юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости, является ценной бумагой, называемой «закладной». В случае невыполнения платежных обязательств заемщиком, кредитор может продать недвижимость по цене, достаточной для покрытия долга. Столь высокая гарантия возврата долга позволяет получать более крупные займы под более низкие проценты на больший срок, чем при других формах обеспечения займов.

Ипотечный кредит существует во многих формах, обозначим кратко некоторые:

1. ипотека с шаровым платежом, предполагающая периодические выплаты только процентов. А основной долг гасится в конце срока кредитования одним или серией платежей;

2. ипотека «пружинная», предусматривающая равновеликие периодические платежи в счет погашения основного долга и процентных выплат на остаток долга;

3. ипотека с участием кредитора в текущем доходе и/или в приросте стоимости при продаже недвижимости;

4. ипотека с меняющейся процентной ставкой, снижающая риск кредитора и предполагающая адаптирование ипотечной ставки к меняющейся рыночной доходности ссудного капитала.

Названные для примера, а также другие формы ипотеки существуют в нескольких подформах, и это многообразие позволяет гибко совместить профили интересов и возможностей должника и кредитора. Конкретные расчеты, учитывающие специфику каждой ипотеки составляют содержание не рассматриваемого здесь ипотечно-инвестиционного анализа. Приведем лишь несколько примеров для первоначального знакомства с оценкой эффективности ипотеки.

Важную роль в оценке имеют понятия коэффициента ипотечной задолженности, ипотечной постоянной и ставки доходности собственного капитала.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости:

КИЗ = ,

где И – сумма ипотечного кредита; К – стоимость недвижимости.

Пример 1

Гражданин купил коттедж за 4000 тыс. руб. (при этом собственный капитал составляет 1200 тыс. руб.), а заемный (ипотечный кредит) равен 2800 тыс. руб. КИЗ будет равен:

КИЗ =

Ипотечная постоянная показывает отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга (ПОД) к величине ипотечного кредита (И):

ИП = .

Пример 1

При сумме ипотечного кредита И = 2800 тыс. руб., который взят на 7 лет по процентной ставке ипотечного кредита СИК = 15 % годовых, годовые платежи по обслуживанию долга ПОД = 560 тыс. руб. Ипотечная постоянная будет:

ИП = годовых

Поскольку ИП = 20 % > СИК = 15 %, то ПОД обеспечивает выплату основной суммы долга, (но не обязательно процента). Если ИП = СИК, то погашение первоначальной суммы кредита должно осуществиться «шаровым», т.е. разовым платежом в конце срока кредита. При ИП < СИК, выплаты по кредиту (ПОД) не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти.

Ставка доходности собственного капитала (ДСК) показывает работает ли ипотечный кредит на заемщика или нет. Это достигается сравнением доходности собственного капитала и доходности недвижимости (ДН). Если ДСК > ДН, то эффект финансового рычага/левериджа положителен, в противном случае нет. Расчет ДСК выполняется по простой формуле, справедливой правда только, когда в течении срока кредитования уплачивается лишь сумма начисленных процентов, а основной долг гасится в конце общим платежом.

ДСК = ¹/_год,

где ДН – доходность недвижимости ¹/_год; СИК – ставка ипотечного кредита ¹/_год; КИЗ – коэффициент ипотечной задолженности, ^б/_разм.

Пример 3

Ставка доходности недвижимости ДН = 25 %, ставка ипотечного процента СИП = 15 %, коэффициент ипотечной задолженности КИЗ = 0,7. Кроме того, по условиям кредитного договора в течение срока его действия уплачиваются только проценты, а основной долг – в конце одноразовым (шаровая ипотека) платежом. Тогда:

ДСК = % годовых (33)

Поскольку ДСК = 33 % > ДН = 25 %, то эффект финансового рычага положительный.

Все виды заемного финансирования можно разделить по срокам кредитования на три больших группы:

1. Краткосрочное финансирование (до года), которое осуществляется коммерческими банками. При этом предполагается, что когда объект будет построен девелопером (на его средства и средства коммерческого банка) или возможно по ходу строительства и тем более будет находиться в процессе реализации, под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит, который позволит вернуть краткосрочный кредит.

2. Долгосрочное кредитование (более года) заключается в том, что за счет одного инвестора осуществляются и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого кредитора может выступать коммерческий банк, но, как правило, им является «институциональный инвестор» – ипотечный банк, пенсионный фонд, страховая компания и т.п.

3. Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования – смешанное финансирование. Начинает кредитовать коммерческий банк, а потом подключается ипотечный. Вариант наименее рискованный, т.к. ипотечный банк обязуется предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости, либо обязуется выкупить объект недвижимости. Такое соглашение называется «выводящим обязательством», поскольку выводит коммерческий банк из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

В современных условиях в РФ ежегодный рыночный оборот недвижимости находится на уровне около 3 % от общего фонда недвижимости и, конечно, названные выше способы финансирования только создаются. Основными механизмами мобилизации финансовых ресурсов в России сегодня являются:

– «долевое» участие будущих потребителей недвижимости в формах: стопроцентной единовременной оплаты, оплаты по мере строительства объекта, оплаты с зачетом имеющегося жилья;

– выпуск «ценных бумаг» (частных и муниципальных «облигаций» или сертификатов) для привлечения инвесторов и финансирования строительства;

– товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками. Эта форма финансирования является одной из основных. Товарный кредит предполагает поставку стройматериалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой по мере поступления средств от дольщиков по данному объекту застройки. «Зачетная схема» предполагает расчет с подрядчиками «натуральным» способом – квартирами в новом жилье;

– краткосрочное банковское кредитование, занимающее незначительную долю в общем финансировании из-за высоких ссудных процентов и отсутствия надежного обеспечения кредита. Применяется лишь на завершающих стадиях строительства и на срок от 3 до 6 месяцев.

Использование заменителей денег в форме разнообразных зачетных схем искажает рыночные отношения, создает многообразие цен на одинаковые объекты, затрудняет учет затрат, не позволяет застройщикам оценивать конкурентоспособность своей продукции, а покупателям рациональность своих приобретений, заметно удлиняет сроки строительства и реализации недвижимости.

Термины и понятия

Виды эффектов от инвестиций в недвижимость

Критерии чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности, индекса доходности

Коэффициент дисконтирования

Кумулятивное построение коэффициента дисконтирования

Коэффициент общей капитализации

Метод альтернатив при оценке стоимости недвижимости

Финансовый рычаг/леверидж в финансировании недвижимости

Риски кредитора при финансировании недвижимости

Ипотека

Закладная

Долевое финансирование, товарное кредитование и «зачеты»

Упражнения

1. Верны ли следующие утверждения?

1. Повышение занятости населения является экономическим эффектом.

2. Рост прибыли инвестора характеризует бюджетный эффект.

3.Экономное использование природных ресурсов является народнохозяйственным эффектом.

4. Рост налоговых поступлений относится к бюджетному эффекту.

5. Инвестиции эффективны, если ЧДД > 0.

6. Если ВНД > Е, то инвестиции невыгодны.

7. Коэффициент дисконтирования характеризует нижнюю границу эффективности инвестиций, устраивающую инвестора.

8. Коэффициент дисконтирования равен сумме безрисковой доходности и надбавки за предпринимательский риск.

9. Коэффициенты дисконтирования и капитализации близкие по экономическому     смыслу понятия.

10. Коэффициенты общей капитализации и дисконтирования численно отличаются на норму амортизации.

11. Акции, долевые и паевые взносы являются заемными средствами.

12. Облигации являются привлеченными средствами.

13. Финансирование с помощью акций относится к понятию финансового рычага.

14. Ипотека – это кредит под недвижимость, которой может распоряжаться ее собственник.

15. Закладная – это ценная бумага, которая может пускаться в оборот на финансовом рынке.

16. Долю долга в стоимости недвижимости показывает коэффициент ипотечной задолженности.

17.  Ипотечная постоянная является отношением ежегодных платежей по обслуживанию долга к величине кредита.

18.  Товарное кредитование, «зачеты» с подрядчиками, «долевое» участие потребителей недвижимости в финансировании строительства являются      прогрессивными формами.

19. Финансирование через институциональных инвесторов является перспективным способом.

2. Акционерное общество «Молодежная мода» предполагает купить швейную фабрику за 40 млн. руб. и получать чистый операционный доход в течение четырех лет в размерах 15, 17, 15 и 12 млн. руб. Затем по оценкам экспертов фабрику удастся продать за 25 млн. руб. С помощью критерия ЧДД оценить выгодность покупки, если коэффициент дисконтирования равен 20 %.

3. В условиях предыдущей задачи рассчитать индекс доходности и сделать вывод о целесообразности инвестиций.

4. Для условий упр. 2 рассчитать внутреннюю норму доходности и прокомментировать результат.

5. Рассчитать коэффициент капитализации кумулятивным методом при следующих условиях: доходность правительственных облигаций – 12 %, плата за предпринимательский риск – 5 %, оплата управления недвижимостью – 2 %, оплата за недостаточную ликвидность – 2 %. Срок службы недвижимого имущества равен 25 лет и, следовательно, ставка возврата капитала – (1:25 лет) х 100 % = 4%.

6. Оценщику поручено определиться со стоимостью земельного участка. Зонирование разрешает, а технические характеристики допускают строительство аквапарка, гипермаркета и гостиничного комплекса. Коэффициент капитализации для земли равен 0,12. Собранная оценщиком информация такова (в тыс. у.е.):

Показатели	Аквапарк	Гипермаркет	Гостиница
1. Стоимость застройки 2. ЧОД 3.Коэффициент капитализации	1200 333 0,27	1500 355 0,23	900 195 0,21

7. Господин Иванов покупает 4-х комнатную квартиру за 90 тыс. у.е. под офис и оценивает доходность недвижимости в 30 % годовых. Он взял в банке ипотечный кредит в размере 60 тыс. у.е. на 5 лет под 14 % годовых, с обязательством выплачивать ежегодно 15 тыс. у.е. и уплатить основную сумму долга и недостающий процент разовым платежом в конце срока кредита. Нужно оценить целесообразность ипотечного кредита и возможность выплаты в срок основного долга.