1.
Сравнительный
2.
Доходный 3.
ЗатратныйПрименение методов оценки стоимости
Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости
Рис. 6.1. Процедура оценки стоимости объекта недвижимости
Рис. 6.2. Виды и подвиды стоимости недвижимости
Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена).
Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.
Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить направление использования объекта, даже если существует более эффективные.
Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.
В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.
Стоимость в использовании с ее подвидами согласно «Европейским стандартам оценки 2000» является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей, обсуждать которые в рамках учебной программы не будем.
Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течении определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадает спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов (рис. 6.3).
Рис. 6.3. Факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную
стоимость недвижимости
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается и оно активно воздействует на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, заметно подвержена многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать, поэтому рыночные цены не стабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.