Решение

а) Затраты на строительство аналогичного нового здания равны

3000 м² $ 250 за м² = $ 750 000;

б) Физический износ равен:

$ 750 000 = $ 187 500

Остальных видов износа оценщик не обнаружил.

в) Остаточная восстановительная стоимость офисного здания равна:

$ 750 000 – $ 187 500 = $ 562 500

Поэлементный метод. Точнее предшествующего, т.к. опирается на сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружения здания (затраты на фундамент, стены, кровлю и т.д.) и затем их суммирование.

Пример 2

Оцениваемое здание имеет площадь в 3000 м². Аналогичный объект имеет площадь 2500 м² и восстановительную стоимость $ 600 000. Затраты на фундамент аналога составляют 4 %.

Поэтому стоимость фундамента оцениваемого здания будет

Аналогично определяются затраты по другим элементам здания, а затем суммируются.

Индексный метод оценки состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта посредством умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс удорожания. Индексы по отдельным группам основных фондов утверждаются Правительством РФ.

Оценщику нужно только помнить, что балансовая стоимость, а поэтому и восстановительная, не соответствует рыночной стоимости, поскольку зависят от разного набора влияющих на них факторов и это отличие может быть по знаку как отрицательным, так и положительным.

Сметный метод. Самый точный, но и наиболее сложный и трудоемкий метод расчета восстановительной стоимости объекта. Он заключается в составлении локальных и сводных смет строительства оцениваемого объекта в предположении, что он строится заново.

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа: физического, функционального (морального) и внешнего. Далеко не всегда допустимо считать, как это сделано выше в примере на использование метода сравнительной единицы, физический износ линейной функцией времени. Такое приводит к грубым ошибкам даже при оценке физического износа, если речь идет о зданиях, построенных много десятилетий назад и текущее состояние которых не укладывается в рамки современных строительных нормативов. В этой ситуации мнение квалифицированного эксперта – оценщика значит больше, чем упрощенные модели формальной оценки.

Термины и понятия

Стоимость обмена и стоимость использования

Рыночная стоимость недвижимости

Принципы оценки недвижимости; объекта, пользователя, рыночной среды и наилучшего        и наиболее эффективного использования

Сравнительный подход к оценке

Доходный подход к оценке

Затратный подход к оценке

Согласование результатов, полученных в разных подходах к оценке

Упражнения

1. Верны ли следующие утверждения?

1. К стоимости обмена относятся: а) восстановительная; б) инвестиционная; в) залоговая; г) рыночная; д) ликвидационная.

2. К стоимости использования относятся: а) арендная; б) замещения; в) страховая; г) налогооблагаемая; д) балансовая.

3. К принципам пользователя относятся: а) ожидания; б) экономического разделения прав на недвижимость; в) спроса и предложения; г) полезности; д) остаточной продуктивности.

4. К принципам среды относятся: а) изменения; б) вклада; в) замещения; г) соответствия; д) конкуренции.

5. К принципам, связанным с объектом недвижимости относятся: а) полезности; б) спроса и предложения; в) оптимального размера; г) ожидания; д) вклада.

2. Какие объекты недвижимости лучше оценивать по сравнительному методу?

а) Индивидуальные жилые дома; б) Муниципальные учреждения; в) Школы; г) Больницы; д) Помещения под офисы; е) складские помещения; ж) Церкви; з) Автостоянки; и) Гостиницы.

3. Методом сравнения продаж определить поправку на наличие бассейна на даче. Эксперт – оценщик нашел четыре пары продаж дач.

Вариант продаж	Номер сравниваемой пары
	1	2	3	4
1. Дача с бассейном 2. Дача без бассейна	89 75	80 65	93 77	84 69

4. Определить методом корректировки по принципу вклада стоимость коттеджа, для которого оценщик подобрал сопоставимый объект.

Характеристика	Оцениваемый коттедж	Сопоставимый коттедж
1. Цена 2. Бассейн 3. Размер участка 4. Финансирование 5. Телефон 6. Газ 7. Ландшафт	? нет сопоставимый рыночное есть нет лучше	150 000 долл. есть сопоставимый рыночное нет есть хуже

Эксперт – оценщик установил следующие корректирующие поправки:

К₂ = – 15 тыс. долл.; К₃ = 0; К₄ = 0; К₅ = + 5 тыс. долл.; К₆ = – 20 тыс. долл.; К₇ = + 20 тыс. долл.

5. Оценить стоимость магазина, ожидаемый годовой доход от которого составляет 97 000 долл. На рынке оценщик нашел аналогичные объекты и установил для них следующие данные:

Магазины аналоги	Доход	Цена продажи
А В С	75 90 105	307 315 370

6. Требуется оценить стоимость гаража, который покупатель через три года прогнозирует перепродать.

Оценщик установил, что чистый операционный доход 1-го года составляет 40 тыс. долл. Далее ЧОД будет возрастать с темпом 4 % в год. Коэффициент дисконтирования будет составлять R₁ = 0,15; R₂ = 0,16; R₃ = 0,17, далее R_i = const = 0,17. Стоимость продажи (реверсия) оценщик определяет по формуле Гордона:

С = ЧОД₃ .

7. Оценить стоимость здания затратным методом, если:

– восстановительная стоимость – 370 тыс. долл.;

– стоимость земельного участка – 20 тыс. долл.;

– эффективный возраст здания – 30 лет;

– срок экономической жизни – 70 лет.