5.3. Способы финансирования недвижимости

Классификация источников финансирования. Финансовый леверидж.

Риск кредитора. Ипотека. Закладная. Кратко срочное, долгосрочное

и смешанное кредитование. Российский рынок

финансирования недвижимости

Недвижимость – дорогой товар и при его создании или приобретении трудно и не рационально обходиться только собственными средствами. Обращает на себя внимание разнообразие источников финансирования (рис. 5.2). Они имеют для инвестора разную доступность и заметно отличаются по цене. Количественные характеристики источников финансирования находятся в постоянном движении из-за изменения общей, региональной и локальной экономических ситуаций. На выборе источников финансирования сказываются и индивидуальные предпочтения участвующих в финансировании недвижимости сторон. Не может быть общих рекомендаций, чему следует отдать предпочтение, многое зависит от взгляда на текущее состояние, от необходимости учитывать средне- и долгосрочную перспективу и многих других обстоятельств.

Прибыль, если она есть, – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. Инвестировать можно только чистую прибыль, и поэтому, чтобы подойти к ее использованию, необходимо учесть налог на полученную прибыль – сегодня это 24 %. Далее, чем больше инвестируется прибыли, тем меньше дивиденды акционеров. И не все акционеры готовы пожертвовать синицей в руках (дивидендами) ради журавля в небе – ожидаемым в будущем доходом от инвестиций. Таким образом, доступность прибыли для инвестирования тоже не абсолютная.

Рис. 5.2. Источники финансовых ресурсов инвестирования в недвижимость

Другой составляющей чистого денежного потока, идущего на предприятие, помимо чистой прибыли является амортизация. Она предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль – для расширенного. Конечно, амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстановить выбывающую из-за ветхости недвижимость и, следовательно, компенсировать изъятия амортизация либо за счет прибыли, но это проблематично в полном объеме, либо за счет привлеченных или заемных средств.

На долю собственных средств в настоящее время приходится около 70 – 80 % всей массы инвестиций в недвижимость. Среди собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70…90 %). В развитых странах с установившимся и эволюционно развивающимся рынком недвижимости примерно одинаковое соотношение между прибылью и амортизацией.

При недостаточности прибыли и амортизации в условиях растущего рыночного спроса собственные средства увеличивают, привлекая их через выпуск акций, продажу паев и долей – это так называемые привлеченные средства. Последний путь может быть очень важным для развития, но он затрудняет принятие ответственных решений по причине появления большого числа новых акционеров и может привести к утрате контроля над собственной фирмой.

Определенную, хотя и незначительную роль, играют ассигнования из бюджетов и внебюджетных фондов. Они усиливают инфляцию и затрудняют преобразование форм собственности, но играют важную социальную роль. Так из федерального бюджета финансируется строительство жилья для военнослужащих; лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера; строительство объектов коммунального хозяйства межрегионального назначения и т.п. Из местных бюджетов выделяются ассигнования на строительство жилищного социального фонда для очередников бюджетных организаций, строительство объектов коммунального хозяйства, социальной инфраструктуры и др.

В финансировании недвижимости велика роль заемных средств (рис. 5.3). Четвертый пункт достоинств и третий недостатков связаны с понятием финансового рычага / левериджа. Эффект финансового рычага (заемных средств) тем значительнее, чем больше разница в доходности недвижимости и ставки ссудного процента (дифференциал финансового рычага) и чем больше заемных средств приходится на рубль собственных (плечо финансового рычага). Например, если рентабельность активов составляет 25 %, а ссудная ставка 15 %, то разница в 10 % с рубля заемных средств будет отнесена в доход собственника и повысит рентабельность его средств. Но если случается обратное, то возвращать кредитору приходится больше, чем на его деньгах удается заработать и это ведет к убыткам.

Способ финансирования оказывает значительное влияние на рыночную стоимость недвижимости. С первого взгляда это кажется странным, поскольку физическое содержание недвижимости является неизменным при любом способе финансирования. Причина в том, что рыночная цена связана с величиной денежных потоков и доходностью инвестиций. В простейшем случае эта связь описывается зависимостью: цена равна отношению чистого денежного потока, генерируемого недвижимостью, к доходности инвестиций в недвижимость.