6.3.3. Доходный метод оценки

Базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива – недвижимости.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс. Результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

Оценка рыночной стоимости, основанная на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, осуществляется в трех основных формах: метод мультипликатора валового дохода, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Метод мультипликатора валового дохода (МВД) основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду:

V = АП МВД,

где V – стоимость недвижимости ден. ед.; АП – годовая арендная плата, ден. ед./год; МВД – мультипликатор (лат. multiplicator – множитель) валового дохода, равный отношению «цена/арендная плата», год.

При оценке таким методом, оценщик должен собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная оценка недвижимости.

Пример 1

Продается офисное помещение, арендная плата за которое составляет 650 тыс. руб./год. Нужно оценить это помещение.

Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в последнее время трех аналогичных объектов.

Объект	Цена продажи, тыс. руб.	Годовая арендная плата, тыс. руб./год	Мультипликатор валового дохода, год
1 2 3	2400 1995 2330	600 570 630	4 3,5 3,7

Среднее значение мультипликатора:

МВД = = 3,73 года.

Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет:

V = 650 тыс. руб./год 3,73 год = 2424,5 тыс. руб.

Метод прямой капитализации дохода (ПКД) – заключается в использовании классической формулы (см. формулы (4), (5), (6) в подпараграфе 5.1):

V = ,

где V – стоимость недвижимости, ден. ед.; ЧОД – чистый операционный доход, ден. ед. / год; R – общая ставка капитализации, ¹/_год.

Расчет ЧОД рассматривался в подпараграфе 4.1 (табл. 4.1), а расчет R – в подпараграфе 5.1 см. формулы (4), (5), (6). Общая ставка капитализации R представляет собой сумму нормы амортизации и ставки доходности капитала, учитывающей все виды предпринимательского риска.

Экономический смысл оценки стоимости недвижимости методом капитализации прост. Оценка есть сумма дисконтированных ожидаемых доходов в предположении, что доходы не будут со временем меняться (ЧОД = const), не будет меняться ставка капитализации R и доходы не ограничены во времени (см. формулу (7) в подпараграфе 5.1).

Метод не только имеет хорошую теоретическую базу, но дает хорошие практические результаты для стабильно функционирующих объектов недвижимости.

Пример 2

Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику ЧОД = 900 тыс. руб./год, оценщик нашел сопоставимый с анализируемым объект. Сопоставимый объект был продан за 4000 тыс. руб. На основе отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструирован его чистый операционный доход (ЧОД), который оказался равным 760 тыс. руб. На основании формулы R = ЧОД: V оценщик рассчитал рыночную ставку общей капитализации:

R = = 0,19 ¹/_год (19 % годовых).

Теперь можно произвести оценку стоимости продаваемого объекта. Она будет:

V = = 4737 тыс. руб.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов (см. формулу (1) в подпараграфе 5.1).

V = ЧДД = + , ден. ед.

Метод ДДП значительно точнее метода ПК, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п. Покажем на примере использование методов ДДП.

Пример 3

Покупателю требуется оценить лесопильный цех, который он предполагает через 5 лет продать. Исходные данные для расчета, установленные оценщиком:

1. Чистый операционный доход 1-го года – ЧОД₁ = 50 тыс. у.е.;

2. Темп роста ЧОД – g = 0,07/год (7 % в год);

3. Коэффициент рыночной капитализации – Ri = 0,19 ¹/_год;

4. Предполагается продажа лесопильного цеха в 6–м году (реверсия) за 584 тыс. долл.

Последняя оценка получена по формуле Гордона:

С = = 65,5 = 584 тыс. у.е.

Таким образом, сегодняшняя рыночная стоимость лесопильного цеха равна 377 тыс. у.е.

Год владения	Прогнозируемый доход ЧОДi = ЧОД1 (1 + 0,07)i–1	Ставка дисконта di = (1 + 0.19)-i	Дисконтированный доход ЧОДi di
1	50	0,84	42
2	53,5	0,706	37,77
3	57,2	0,593	33,92
4	61,2	0,499	30,54
5	65,5	0,419	27,44
6 (реверсия)	584	0,352	205,6
Итого:			V =