Глава 9
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
9.1.Земельное законодательство
ÂПрограмме социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2003—2005 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 15 августа 2003 г. ¹ 1163-р, большое внимание уделено развитию инфраструктуры рынка земли и иной недвижимости. Создание в России полноценного рынка недвижимости с соответствующей инфраструктурой и адекватно функционирующей системой регулирования — одна из важнейших задач, непосредственно влияющих на предпринимательский климат в стране и инвестиционную активность.
Â2001—2002 гг. была заложена правовая основа развития рынка недвижимости: приняты Земельный кодекс РФ (ЗК) и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Эти основополагающие документы являются важными составными частями земельного законодательства.
Âсоответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов (нормы которых должны соответствовать Кодексу), законов субъектов Федерации, принимаемых в соответствии с федеральными законами, указов Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК и федеральным законам.
Отдельные нормы, регулирующие земельные правоотношения, содержатся в Лесном кодексе РФ от 29 января 1997 г. ¹ 22-ФЗ, Водном кодексе РФ от 16 ноября 1995 г. ¹ 167-ФЗ, Градостроительном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. и других нормативных актах. Нормативные акты, принятые до введения в действие ЗК и регулирующие земельные отношения, применяются в части, не противоречащей Кодексу. Если международным договором России, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены в Земельном кодексе РФ, применяются правила международного договора.
205
Некоторые положения ЗК РФ, отражающиеся на всем земельном праве, имеют положительное значение, в том числе:
стабилизация состава земель, отнесения их к одной из семи категорий по целевому назначению;
закрепление основ государственного управления земельными ресурсами (мониторинга, землеустройства, государственного земельного кадастра, государственного, муниципального, производственного контроля, судебного рассмотрения споров);
закрепление и защита прав граждан (в том числе прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения);
разграничение полномочий между Россией и субъектами Федерации, муниципальными образованиями в соответствии с Кон-
ституцией РФ, согласно ст. 36 которой условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Âземельном праве посредством Земельного кодекса РФ решается главный вопрос о соотношении частноправовых и публичных начал: приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; свободного распоряжения собственников землей, если это не наносит ущерба окружающей среде; сочетания интересов общества с гарантиями каждого гражданина. Немаловажное значение имеют 11 основных принципов земельного законодательства (ст. 1 ЗК).
9.2.Объект земельных отношений
Âкачестве объектов земельных отношений ЗК РФ выделяет следующие объекты: земля как природный объект и природный ресурс (ст. 9, 72 Конституции РФ); земельные участки; части земельных участков.
Федеральный закон от 10 января 2002 г. ¹ 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» дает следующие определения: земля как природный объект есть естественная экологическая система, природный ландшафт, а как природный ресурс — это те компоненты природного объекта, что используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности.
Земельный участок в соответствии с ЗК РФ — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК, ст. 261 ГК).
Âст. 1 ЗК речь идет о земле, в том числе как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. Иное определение дано в Федеральном законе от 2 января 2000 г. ¹ 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». В соответствии
206
с ним земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно ст. 40 ЗК право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.
Земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым (п. 2 ст. 6 ЗК). Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Земли разграничиваются по двум признакам: целевому назначе- нию и в зависимости от уровня субъекта собственности. В вопросе целевого назначения сохраняется преемственность земель. Согласно ст. 7 ЗК существуют следующие категории земель:
сельскохозяйственного назначения;
поселений;
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики;
для обеспечения космической деятельности;
обороны, безопасности и иного специального назначения;
особо охраняемых территорий и объектов;
лесного фонда;
водного фонда;
запаса.
Эти категории указываются в актах уполномоченных органов (актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Федерации и актах органов местного самоуправления) о предоставлении земельных участков; в договорах, предметом которых являются земельные участки; в документах государственного земельного кадастра; в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
ñним; в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Федерации (п. 2 ст. 8 ЗК).
Все категории земель должны использоваться в соответствии
ñустановленным для них целевым назначением. Правовой режим зе-
207
ìåëü определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории
âдругую осуществляются в отношении земель:
находящихся в федеральной собственности — Правительством РФ;
находящихся в собственности субъектов Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности — органами исполнительной власти субъектов Федерации;
находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
находящихся в частной собственности, в том числе земель сельскохозяйственного назначения, — органами исполнительной власти субъектов Федерации, а земель иного целевого на-
значения — органами местного самоуправления.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. Нарушение установленного земельным законодательством порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
9.3. Участники и субъекты земельных правоотношений
Отличительной чертой ЗК является то, что большая часть земельных полномочий и функций, ранее сосредоточенных в центре, передаются непосредственно на места — субъектам Федерации и муниципальным образованиям. Участниками земельных правоотношений в соответствии с ЗК являются:
физические лица — граждане России, иностранные граждане, лица без гражданства;
юридические лица, в том числе иностранные юридические лица;
Российская Федерация;
субъекты Федерации;
муниципальные образования.
208