Изменить объект недвижимости можно тремя способами – путем достройки, перестройки и перепланировки

Способами изменения архитектурного объекта являются достройка, перестройка и перепланировка³. Из формулировки закона понятно, что приведенный перечень способов является исчерпывающим.

Замечу, что закон не раскрывает подробно содержания приведенных способов. По сути, все они представляют собой виды реконструкции объекта недвижимости, то есть изменение параметров строительства (его частей, площади и т. д.). Поэтому можно предположить, что первый способ – достройка – включает в себя возведение надстроек, встроек и пристроек, поскольку именно такие действия входят в понятие реконструкции как изменения параметров объекта (п. 14 ст. 1 ГСК РФ).

Второй способ – перестройка – включает в себя частичную разборку, замену конструкций, улучшение архитектурной выразительности здания.

Третий способ – перепланировку – можно определить как изменение конфигурации архитектурного объекта, требующее внесения изменений в техническую документацию. Именно такая формулировка использована в статье 25 ЖК РФ и, на мой взгляд, ее допустимо использовать по аналогии.

Все три вида изменений осуществляются в соответствии с ГК РФ и договором на создание и использование архитектурного проекта (ст. 3 Закона об архитектурной деятельности).

Кроме того, если в ходе реконструкции будут затронуты конструктивные элементы здания и другие характеристики его безопасности и надежности, проведение такой реконструкции возможно лишь на основании специального разрешения.

Если же строительные работы не повлекут изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки населенного пункта и его отдельных объектов, а также если такие работы не затрагивают характеристики надежности здания, сооружений и инженерных коммуникаций, реконструкция допустима и без разрешения (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности).

Конкретный перечень объектов, для строительства которых разрешения не требуется, утверждают органы государственной власти субъекта РФ.

Но в любом случае для строительства необходимо разрешение собственника земельного участка и (или) собственника здания при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил.

Увеличение этажности здания не является самовольной постройкой  Рассмотрим вопрос о правовом статусе капитальной надстройки (один и более этажей), возведенной без соответствующей разрешительной документации. Опираясь на приведенную выше классификацию изменений недвижимости, нетрудно догадаться, что строительство дополнительных этажей здания относится к его достройке.

Признать результат такой реконструкции самовольной постройкой можно в одном случае – когда при строительных работах был уничтожен существующий объект, а новый создан без надлежащих разрешений.

Если же о создании нового объекта речи не идет, то право собственности на него (в данном случае – на достроенное здание) не прекращается, даже если на достройку этажей не получили необходимого разрешения. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.

Однако лицу, производящему такие работы, и суду, который будет рассматривать спор о них, следует учитывать, что надстраивание этажей без получения необходимых разрешений является административным и жилищным правонарушением и влечет соответствующую ответственность (ст. 9.4, 9.5, 9.5.1 КоАП РФ).

Также стоит обратить внимание на особенности внесения изменений в сведения об объекте недвижимости в ЕГРП. Дело в том, что они вносятся лишь при условии, что границы объекта недвижимого имущества не меняются (п. 24 Методических рекомендаций). А при надстройке дополнительных этажей в здании его границы, безусловно, меняются. Поэтому при таком способе реконструкции в ЕГРП будет открыт новый раздел – как для нового объекта недвижимости, а раздел, связанный с ранее существовавшим объектом, будет закрыт (п. 25 Методических рекомендаций, п. 36 Правил, утвержденных приказом ФРС).

Для внесения в ЕГРП сведений о достроенных этажах потребуется заключение специалистов  При надстраивании дополнительных этажей могут быть затронуты конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. Тогда (если разрешение на строительство отсутствует) для открытия нового раздела в ЕГРП со сведениями о таком здании в регистрирующий орган следует представить заключение специализированной организации, подтверждающее отсутствие угрозы надежности и безопасности здания. При наличии такого заключения отказ регистрирующего органа во внесении соответствующей записи в ЕГРП может быть обжалован в судебном порядке⁴.

Основанием для отказа во внесении измененных сведений о надстроенном здании в ЕГРП не может стать и факт привлечения заявителя к административной ответственности на основании статей 9.4, 9.5, 9.5.1 КоАП РФ, которую, как говорилось выше, влечет производство подобной самовольной реконструкции.

Следует учитывать, что строительство дополнительных этажей может быть произведено и внутри здания, то есть без изменения его внешних границ. Например, в тех случаях, когда дополнительный этаж воздвигается за счет перекрытия одного из этажей. В этом случае для внесения измененных сведений о здании в ЕГРП также потребуется представить заключение о том, затронуты ли в ходе работ характеристики надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Если такие характеристики не нарушены, однако в ходе реконструкции затрагивались конструктивные элементы здания, то измененные сведения будут внесены в новый раздел ЕГРП, а прежний будет закрыт (п. 25 Методических рекомендаций). Если конструктивные элементы не затрагивались, то измененные сведения будут внесены в прежний раздел (п. 24 Методических рекомендаций).

Отказ регистрирующего органа во внесении соответствующих изменений в ЕГРП может быть обжалован в суд. Аналогичный подход должен применяться при самовольном возведении встроек и пристроек (которые входят в состав понятия «достройка»).

Собственники или другие лица, осуществившие реконструкцию, имеют право на защиту своих прав и интересов  Даже при отсутствии разрешения на самовольную реконструкцию объекта недвижимости собственник земельного участка и (или) здания не лишен правовой возможности защитить свои интересы⁵. То же самое касается лиц, не являющихся собственниками, но владеющими объектами недвижимости на законном основании.

Если же самовольные строительные работы выполнены лицами, которые собственниками здания не являются, и привели к созданию новых объектов права (помещений), право собственности на эти помещения может быть приобретено при условии надлежащего согласования строительных работ и заключения договора с собственником реконструированного объекта.

Таким образом, в данном случае относительно прав на отдельные помещения как вновь построенные самостоятельные объекты недвижимого имущества могут быть применены нормы статьи 222 ГК РФ.