Информацию, индивидуализирующую будущий объект недвижимости, свели к минимуму

Несомненно, наибольший резонанс в юридическом сообществе вызвали вынесенные в заголовок Постановления № 54 положения о порядке применения договоров купли-продажи будущей вещи. Пленум ВАС РФ подчеркнул, что конструкция «договора купли-продажи будущей вещи» не является его изобретением и существовала в ГК РФ с момента вступления в силу второй части кодекса (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

С этим нельзя не согласиться, однако к заслугам Пленума ВАС РФ стоит отнести обоснование применимости этой конструкции к договорам в отношении недвижимости.Из пункта 2 статьи 455 ГК РФ, на который ссылается Пленум, следует, что нормы о купле-продаже будущей недвижимости могут применяться, если «иное не вытекает из характера товара». Исторически в отношении объектов недвижимости и доктрина, и судебная практика склонялись к мнению, что именно «характер» будущего объекта недвижимости как товара не позволяет применять в отношении него названную норму. Причина – затруднена индивидуализация будущего объекта недвижимости. Сложности с индивидуализацией обусловлены тем, что описание объекта недвижимости как индивидуально-определенного объекта права обеспечивает кадастровый учет, который осуществляется только в связи с образованием или созданием недвижимости (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

В свою очередь, Закон о госрегистрации недвижимости под угрозой отказа в государственной регистрации также требует не просто описания объекта в подаваемых на регистрацию документах для его индивидуализации, а наличия четкого обязательного перечня сведений, подлежащих внесению в ЕГРП.

Определить предмет договора купли-продажи будущей недвижимости можно двумя способами  Учитывая эту проблему, Пленум ВАС РФ специально посвятил вопросу индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей вещи пункт 2 Постановления № 54, в котором содержатся два важных разъяснения.

Во-первых, наличие кадастрового номера у объекта, являющегося предметом договора купли-продажи недвижимого имущества, – необходимое и достаточное условие для его индивидуализации.

Следует отметить, что в обоснование этого вывода дается ссылка только на статью 554 ГК РФ, которая непосредственно такой нормы не содержит. Но при системном толковании с уже упомянутыми положениями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» с этим выводом в целом можно согласиться.

В то же время с учетом будущего характера объекта недвижимости применимость этого способа индивидуализации на практике сомнительна. Более того, этот способ решает только проблему согласованности предмета договора купли-продажи будущей вещи, но не устраняет полностью проблему государственной регистрации перехода прав на этот объект, ведь требования по заполнению ЕГРП существенно шире с точки зрения вносимой в него информации об объекте.

Во-вторых, Пленум разъяснил, что индивидуализация будущего объекта недвижимости допустима путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К ним относятся сведения о местонахождении, ориентировочной площади, иных характеристиках и свойствах недвижимости, определенные, в частности, в проектной документации. Перечень таких «иных сведений» является открытым, и это предоставляет сторонам договора максимальные возможности по описанию предмета сделки, которое бы обеспечивало его индивидуализацию.

Такой способ описания объекта также не является новым и широко применяется на практике. Например, для описания подлежащего передаче по инвестиционному договору объекта используется указание строительного адреса, этажа, строительных осей на листах проекта с выделением границ на плане этажа⁴.

Данные о предмете договора суд может найти в сопутствующих документах  Пленум ВАС РФ также разъяснил, что недостаточность данных, индивидуализирующих предмет договора, не влечет признания такого договора незаключенным. Но только при условии, что эти сведения есть в других подписанных сторонами документах (например, в акте приема-передачи). Это положение также хорошо известно в правоприменительной практике.

Если спор о предмете договора купли-продажи будущей вещи все же возникнет, то суд должен установить действительную волю сторон, не ограничиваясь только буквальным толкованием договора. При этом необходимо учитывать иные доказательства по делу, а также обычаи делового оборота, сложившуюся практику отношений сторон и даже их последующее поведение (ст. 431 ГК РФ). И лишь при оценке всех перечисленных элементов в совокупности суд может прийти к выводу о незаключенности договора.

Особо отмечу, что Пленум ВАС РФ распространил действие норм о последствиях недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, на случаи признания договора купли-продажи будущей вещи незаключенным по причине заблуждения покупателя о достаточности данных об индивидуализации предмета (п. 2 ст. 178 ГК РФ). Примененная в этом случае аналогия закона (право потребовать возмещения реального ущерба при возникновении заблуждения по вине продавца), на мой взгляд, является попыткой ВАС РФ снизить вполне очевидные риски ненадлежащей индивидуализации будущей вещи.

Интерес представляет и прямое указание Пленума ВАС РФ (п. 10 Постановления № 54) на то, что предметом договора купли-продажи будущей вещи может быть не только создаваемый объект недвижимости, но и еще не сформированный земельный участок. Это разъяснение однозначно повлечет за собой пересмотр правоприменительной практики по спорам о следовании за объектом недвижимости прав на необходимый для его эксплуатации земельный участок (ст. 273, 552 ГК РФ).

Договор купли-продажи будущей жилой недвижимости регистрировать не потребуется  Как известно, к существенным условиям договора купли-продажи относится и цена (ст. 555 ГК РФ). По мнению Пленума ВАС РФ, это правило распространяется и на договоры купли-продажи будущей недвижимости. Причем цену в данном случае можно определять через единицу площади будущего объекта (п. 3 ст. 555 ГК РФ), потому что на стадии заключения договора его окончательная площадь еще неизвестна.

Однако адаптируя конструкцию «договора купли-продажи будущей вещи» к объектам недвижимости, Пленум ВАС РФ столкнулся с рядом трудностей. В частности, потребовал разрешения вопрос об обязательности государственной регистрации самого договора купли-продажи в отношении жилого помещения и применимости этой нормы к договорам в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Судьи пришли к выводу, что данное требование на куплю-продажу будущей жилой недвижимости не распространяется.

Я полагаю, что такое узкое толкование закона неправомерно. Даже если согласиться с тем, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит регистрации, то остается неразрешенным вопрос о статусе этого договора, когда жилое помещение создается и в отношении него регистрируется первичное право застройщика. В этот момент возникает обязанность по государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, поскольку объект уже перестает быть «будущим». Поэтому разъяснение Пленума, что отказ в регистрации перехода права собственности на жилое помещение из-за отсутствия регистрации самого договора является незаконным, выглядит как попытка исключить предсказуемые возражения регистрирующих органов против такого толкования закона.

В то же время норма о возникновении права инвестора (покупателя) на будущий объект недвижимости с момента государственной регистрации перехода этого права не вызывает возражений, так как соответствует положениям Гражданского кодекса (п. 2 ст. 223).

Однако нельзя не учитывать, что в рамках Постановления № 54 во всех случаях (кроме простого товарищества с оформлением участка в общую долевую собственность товарищей) право инвестора (покупателя) будет носить вторичный характер. То есть такое право может возникать только в результате сделки по переходу права, что создает угрозу полного пересмотра существующей правоприменительной и судебной практики в сфере налогообложения инвестиций.