- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли. Земельная рента возникает вследствие лучшего качества и лучшего местоположения земельных участков. Поэтому земельную ренту называют сверхдоходом или остаточным доходом, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и общими затратами на их производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала), отдачу на капитал (норма прибыли) и прибыль предпринимателя. Последний показатель также как и сама рента является остаточной величиной, определяемой из условий рынка. Его трудно определить, из-за чего эту величину часто подменяют нормой отдачи на капитал, то есть не учитывают в расчетах, или учитывают в виде оплаты труда управляющих.
Далее земельная рента капитализируется по приемлемой ставке процента и получается капитализированная оценка стоимости земли.
Рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий формируется под воздействием основных факторов, учитываемых при оценке объектов недвижимости. Поэтому при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель используются общие принципы и методы оценки недвижимости, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от определения дохода, генерируемого другими типами недвижимости.
Эти отличия заключаются:
в определении структуры и состава издержек;
в определении статей дохода и способов его оценки;
в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий и систем ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов3 и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;
в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.
Методы оценки
Основными методам и оценки сельскохозяйственных угодий (земли) являются методы сравнительного и доходного подходов. Причем, в условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся, практически, единственными способами оценки сельскохозяйственных угодий.
Затратный подход
Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется Земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.
В то же время почва или грунт, как элемент такого единого объекта недвижимости как сельскохозяйственное угодье (территория или земля + почвенный слой) могут быть при определенной потребности оценены затратными методами. Например, растительные грунты, используемые для выращивания рассады, цветов или озеленения могут быть оценены по затратам на их искусственное создание, что собственно и происходит в крупных городах, где растительный грунт продается и покупается.
Методы затратного подхода могут применяться в случае определения восстановительной стоимости зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ.
Методы затратного подхода применяются для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы, продуктивного и рабочего скота.
Затратный подход также может быть использован для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведение в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.
Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т. д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма, бизнес), применяются методы всех трех подходов – затратного, сравнительного и доходного.
В этом случае применение затратного подхода к земле означает, что земля (сельскохозяйственные угодья) в составе единого имущественного комплекса оценивается по затратам на ее приобретение (покупку), то есть этот элемент сельскохозяйственного имущества оценивается сравнительным методом в рамках затратного подхода. Например, требуется оценить ферму затратным подходом.
Известно, что:
- восстановительная стоимость построек составляет 200 тыс. рублей;
- площадь сельскохозяйственных угодий – 10 га;
- рыночная стоимость сельхозугодий в составе фермы, выведенная из сделок с сельхозугодьями-аналогами составляет 20 тыс. руб. за га.
Отсюда стоимость фермы составляет:
200 тыс. руб. за постройки
+
10 га × 20 тыс. руб. = 200 тыс. руб. за землю
_______________________________________
Итого: 400 тыс. руб.
Сравнительный подход
Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными. Но в наших условиях применение сравнительных методов пока затруднено или невозможно в силу отсутствия необходимой информации о сделках.
Доходный подход
К методам доходного подхода, применяемым для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества, относятся:
методы прямой капитализации дохода (метод капитализации земельной ренты, метод остатка4);
методы дисконтирования денежного потока (метод предполагаемого использования5).
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка – при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.
Методы дисконтирования денежного потока целесообразно применять для оценки сельскохозяйственного имущества, срок использования которого ограничен, например оценки товарных ферм, животноводческих комплексов, многолетних насаждений, а также сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, например поливными установками и другими сооружениями.