- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
Оценка застроенных земельных участков (имеется в виду земельный участок со строениями, то есть единый объект недвижимости) в составе земель сельскохозяйственного назначения проводится по традиционной технологии методами доходного, затратного и сравнительного подхода.
Применение доходного подхода означает, что капитализируется чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости.
Применение затратного подхода означает, что к стоимости улучшений, рассчитанной методами затратного подхода, добавляется стоимость земли, определенная из цен сделок с аналогичными незастроенными участками.
Применение сравнительного подхода означает, что рыночная стоимость выводится из цен сделок с аналогичными объектами.
Для оценки стоимости собственно земли в составе таких участков можно предложить 2 варианта расчета:
если строения не приносят доход, который можно подсчитать, и не являются самостоятельными объектами сделок, то земля оценивается по стоимости, расположенных рядом с ними или под ними сельскохозяйственных угодий;
если можно посчитать доход от построек, например, они сдаются в аренду или могут быть проданы, то земля оценивается любым методом выделения земельной составляющей из стоимости единого объекта недвижимости:
– методом выделения;
– методом распределения;
– методом остатка;
- методом дисконтированных денежных потоков.
При наличии информации о сделках со свободными земельными участками, продаваемыми под аналогичное использование, земля может быть оценена по рыночной стоимости продаваемых незастроенных участков.
Этот способ наиболее подходит для оценки земельных участков с дачами, если они отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения.
16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
Сельскохозяйственные угодья хозяйства в целом
В ряде случаев требуется оценка стоимости земель хозяйства в целом. Например, для получения кредита, определения стоимости земельных долей, не выделенных в натуре и др.
В этом случае учитываются только земли, приносящие доход и способные иметь рыночную стоимость, то есть сельскохозяйственные угодья без учета земель под дорогами, древесно-кустарниковой растительностью и постройками.
Например, в хозяйстве имеется 3000 га сельскохозяйственных угодий, в том числе:
1000 га пахотных земель × 50000 руб./га = 50000 тыс.руб.
1000 га пастбищ × 20000 руб./га = 20000 тыс.руб.
1000 га сенокосов × 5000 руб./га = 5000 тыс.руб.
________________________________________________
Итого: 75000 тыс.руб.
Земельные доли
В случае общей или коллективно-долевой собственности на землю земельная доля является нематериальным активом, который дает право на получение дохода от сельскохозяйственной земли. Поэтому земельная доля может иметь рыночную стоимость, которая будет пропорциональна общей рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом.
Стоимость земельной доли может быть оценена посредством отнесением общей стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства к числу долей.
Например, площадь земельной доли составляет - 4 га, число долей - 750, рыночная стоимость всех угодий хозяйства, рассчитанная доходным подходом, - 75000 тыс.руб.
Отсюда стоимость 1-ой доли = 75000 тыс.руб.: 750 = 100 тыс.руб.
Оценка земельных долей также может проводиться на основе информации о сделках с земельными долями. Однако для получения объективных значений стоимости целесообразно использовать информацию о рыночной цене земельной доли на вторичном рынке. Тогда полученные значения стоимости будут отвечать основным принципам и критериям формирования рыночной стоимости. Сейчас в стране в привлекательных для инвестиционной деятельности местах начинает активно развиваться первичный рынок долей. Однако вследствие ассиметричности информации цены данного сегмента рынка сильно занижены и не могут служить ориентиром для расчета рыночной стоимости земли.