- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
Определение величины поправки
Тип использования земли |
Расчет поправки |
Поправки на структуру угодий |
Интенсивная культура |
298 акров × $1100/акр = |
$327800 |
Дороги |
8 акров× $0/акр = |
$0 |
Под постройками |
13 акров ×$1100/акр = |
$14300 |
Всего |
319 акров |
$342100 |
Скорректированная цена сделки 1 |
$342100 : 319 акров = |
$1072/акр |
Поправка на структуру угодий |
$1188/акр - $1072/акр = |
$116/акр |
Сделка 2. Общая площадь – 127 акров. Цена сделки – $888/акр, в том числе цена пашни – $895/акр, цена земли под постройками – $895/ акр.
Определение величины поправки
Тип использования земли |
Расчет поправки |
Поправки на структуру угодий |
Интенсивная культура |
298 акров × $895/акр = |
$266710 |
Дороги |
8 акров×$0/акр = |
$0 |
Под постройками |
13 акров× $895/акр = |
$11635 |
Всего |
319 акров |
$278345 |
Скорректированная цена сделки 1 |
$278345 : 319 акров = |
$873/акр |
Поправка на структуру угодий |
$888/акр - $873/акр = |
$15/акр |
Сделка 3. Общая площадь – 135 акров. Цена сделки $ – 1141/акр, в том числе цена пашни $ – 1203/акр, цена земли под постройками – $1500/акр
Определение величины поправки
Тип использования земли |
Расчет поправки |
Поправки на структуру угодий |
Интенсивная культура |
298 акров × $1203/акр = |
$358494 |
Дороги |
8 акров × $0/акр = |
$0 |
Под постройками |
13 акров × $1500/акр = |
$19500 |
Всего |
319 акров |
$378030 |
Скорректированная цена сделки 1 |
$378030 : 319 акров = |
$377994/акр |
Поправка на структуру угодий |
$1141/акр - $1185/акр = |
$ - 44/акр |
Внесение других поправок
|
Сделка 1 |
Сделка 2 |
Сделка 3 |
Цена сделки, $/акр |
1188 |
888 |
1141 |
Поправка на финансы, $/акр |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена, $/акр |
1188 |
888 |
1141 |
Поправка на структуру, $/акр |
-116 |
-15 |
+44 |
Скорректированная цена, $/акр |
1072 |
873 |
1185 |
Поправка на продуктивность, $/акр |
-100 |
+11 |
-166 |
Скорректированная цена, $/акр |
972 |
884 |
1019 |
Определение стоимости земли
($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 =$958/акр или $960/акр
$960/акр ×319 акров = $306240.
При применении доходного подхода в расчетах используется величина арендной платы за предоставление соответствующего имущества в аренду (например, коровников) или месячный доход от их использования в расчете на голову скота, содержащегося в соответствующем помещении.
В расчетах также учитывается доход от использования посевных площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от использования посевных площадей и всех сооружений, и из этой суммы вычитаются расходы.
В состав расходов включаются следующие статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные расходы, организация производства.
В
качестве коэффициента капитализации
используется норма капитализации
большинства хозяйств аналогичного типа
(молочных
ферм).
В отчете коэффициент капитализации
принят в размере 6%. Данная величина
рассчитывается как отношение чистого
дохода к продажной цене хозяйства
целиком, взятое в среднем по нескольким
сделкам. При этом чистый доход определяется
на основании валового дохода посредством
применения коэффициента операционных
расходов.
Пример определения стоимости товарной фермы доходным методом
Проведена оценка товарной фермы, специализирующейся на откорме скота.
Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оцениваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и других сооружений, доход от посевных площадей, доход от производственных помещений для скота (из расчета на голову скота).
Таблица 11. Расчет валового дохода
Источник дохода |
Производственные площади |
Единицы измерения |
Общая производительность
|
Наличие паев и доход владельца |
||
Стаб. доход на ед-цу ($) |
Валовой доход |
Пай % |
Доход владельца |
|||
Посевные площади |
298,00
|
Акров
|
85,00
|
$25330
|
100
|
$ 25330
|
Коровник |
61,00 |
Голов |
144,00 |
$ 8784 |
100 |
$ 8784 |
Навес для техники |
7656,00
|
SF 16
|
0,20 |
$ 1531
|
100
|
$ 1531
|
Бункеры для зерна |
17000,00
|
Бушелей
|
0,10
|
$ 1700
|
100
|
$ 1700
|
Постр. для свиней |
300,00 |
Голов |
12,00 |
$ 3600 |
100 |
$ 3600 |
Навес для скота |
200,00
|
Голов
|
18,00 |
$ 3600 |
100 |
$ 3600 |
Дом |
12,00 |
Месяцев |
300,00 |
$ 3600 |
100 |
$ 3600 |
Постройки |
Постр., включенные в земельную ренту |
0,00 |
$ 0 |
0 |
$ 0 |
|
Устойчивый валовой доход = $ 48145 |
||||||
Таблица 12. Определение расходов
Статьи расходов |
Расходы |
|
Налог на недвижимость |
$ 5700 |
Процент от устойчивого валового дохода |
Страхование |
$ 3200 |
|
Эксплутационные расходы |
$ 4800 |
|
Организация производства |
$ 3370 |
|
Общая сумма расходов |
$ 17070 |
35,4% |
Таблица 13. Исходные данные для расчета нормы капитализации
№ сдел- ки |
Дата |
Размер, акр |
Валовой доход, тыс. долл. США |
Процент расходов |
Чистый доход, тыс. долл. США |
Цена сделки, тыс. долл. США |
Норма капитализации |
1. |
3,93 |
67,0 |
8,500 |
38,24% |
5,250 |
125,0 |
4,20% |
2. |
9,93 |
160,0 |
14,540 |
33,76% |
9,631 |
185,0 |
5,21% |
3. |
3,94 |
80,0 |
15,600 |
35,85% |
10,008 |
155,0 |
6,46% |
4. |
11,94 |
120,0 |
19,520 |
39,78% |
11,754 |
210,0 |
5,60% |
5. |
5,94 |
150,0 |
20,652 |
37,99% |
12,806 |
200,4 |
6,39% |