7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

7.1. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ применяемых в крае систем земледелия и , специализации сельского хозяйства, позволяет сделать вывод, что выбор основных товарных культур, полевых и кормовых севооборотов отвечает принципу наиболее эффективного способа использования сельскохозяйственных угодий.

Сельскохозяйственные угодья используются седеющим образом:

- пашня – для товарного производства озимой пшеницы и подсолнечника;

- сенокосы – для товарного производства кормов;

- пастбища – для выпаса скота в пастбищный период в целях товарного производства молока.

Оптимальным севооборотом для хозяйств аналогичных является трехпольный севооборот: 1. Озимая пшеница, 2. Озимая пшеница, 3. Подсолнечник или кукуруза зерно.

Специализация животноводства – производство молока.

Данное использование является:

- наиболее вероятным – соответствует преобладающим способам землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- физически возможным;

- экономически оправданным – приносит прибыль и соответствует перспективам развития района, в котором расположено хозяйство;

- соответствует требованиям законодательства – целевое назначение соответствует способу использовании; ограничения в использовании, установленные природоохранным и иным законодательством отсутствуют;

- финансово осуществимо и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной – выбранные севообороты и системы земледелия обеспечивают наибольший выход продукции с каждого гектара при наименьших затратах труда на единицу продукции.

Текущий способ использования сельскохозяйственных угодий соответствует принципу наиболее эффективного использования.

7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты

Расчет стоимости 1 га каждого вида сельскохозяйственных угодий производится методом капитализации земельной ренты.

Земельная рента или чистый операционный доход определяется по формуле:

R= У×Цр×(1-Кор) – Н,

где:

У – средняя многолетняя урожайность, продуктивность;

Цр – цена реализации продукции, долл./ц;

Кор – коэффициент операционных расходов или доля издержек по производству сельхозпродукции в цене ее реализации;

Н - налог.

Соответственно стоимость 1 га определяется как отношение земельной ренты к определенной выше ставке дисконтирования.

Оценка стоимости пашни

Исходные данные

Средняя свободная рыночная цена озимой пшеницы в 2002 г. – 245 руб./ц или 7,9 $/ц.

Фиксированная закупочная цена пшеницы – 171 руб./ц или 5,5 $/ц.

Рыночная цена подсолнечника – 477 руб./ц или 15,4 $/ц.

Средняя многолетняя урожайность озимой пшеницы в Краснодарском крае – 39,02 ц/га.

Средняя многолетняя урожайность подсолнечника – 14,4 ц/га.

Объем реализации зерна по свободным рыночным ценам составляет 50% от объема продаж.

Объем реализации зерна по фиксированным закупочным ценам составляет 50% от объема продаж.

Ставка дисконтирования (норма отдачи) = 0,09.

Коэффициент операционных расходов для пшеницы – 0,523 (1780/3400²⁶).

Коэффициент операционных расходов для подсолнечника – 0,7.

Курс доллара, используемый в расчетах – 31 руб./$ (средняя величина за 2002 год).

Единый налог -123 руб./га или 3,96 $/га.

Пшеница

Стоимость 1 га пашни при свободных рыночных ценах:

{39,02 ×7,9×(1-0,523) – 3,96}/0,09=1590 $/га

Затраты на производство пшеницы – 2,45×0,523 = 1,28 руб./кг.

Доля затрат в закупочной цене - 1,28 /1,71 = 0,748.

Стоимость 1 га пашни при фиксированных закупочных ценах на пшеницу:

{39,02 × 5,5× (1-0,748) – 3,96}/0,9 = 556 $/га

Средневзвешенная стоимость 1 га пашни:

(1590 $/га +556 $/га)/2= 1073 $/га

Подсолнечник

Стоимость 1 га пашни:

{14,4 ×15,4 ×(1-0,7) – 3,96}/0,09=695 $/га

Стоимость 1 га пашни с учетом чередования культур в севообороте:

(1073 $/га ×2 года+ 695×1год)/3 года = 947 или округленно 950 $/га

Оценка рыночной стоимости сенокосов

Исходные данные

Рыночная цена сена – 3000 руб. за тонну или 300 руб. за ц.

Продуктивность сенокосов – 30 ц/га.

Ставка дисконтирования - 0,09.

Коэффициент операционных расходов (затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов) – 0,5²⁷.

Курс доллара, используемый в расчетах – 31 руб./$

Доход от сенокосов = (300 руб./ц×30 ц/га)×(1-0,5) = 4500 руб./га или 145 $/га.

Стоимость 1 га сенокосов:

145/0,09 = 1611 или округленно 1600 $/га.

Оценка рыночной стоимости пастбищ

Исходные данные

Закупочная цена на молоко – 4 руб. за л.

Оптимальная емкость пастбищ – 1,8 коровы на га²⁸.

Ставка дисконтирования - 0,09.

Пастбищный период составляет 5 месяцев в году.

Коэффициент операционных расходов (затрат на содержание коров в течении пастбищного периода) – 0,5²⁹.

Средняя продуктивность коров за пастбищный период = 6,4 л × 30 дн. × 5 мес.= 960 л

Курс доллара, используемый в расчетах – 31 руб./$

Доход от пастбищ по молоку = (4 руб./л × 960 л × 1,8 кор./га) × (1-0,5) = 3456 руб./га или 111 $/га

Стоимость 1 га пастбищ:

111/0,09 = 1233 или округленно 1200 $/га.

Общая рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий агрофирмы «Нива» составляет:

6000 га пахотных земель × 950 $/га = $ 5 700 000

800 га пастбищ × 1200 $/га =$ 960 000

100 га сенокосов × 1600 =$ 160000

_________________________________________________

Итого: $ 6820000

Отсюда рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий агрофирмы «Нива», определенная методом капитализации земельной ренты, составляет округленно 6 820 000 долл. США (шесть миллионов восемьсот двадцать тысяч долларов США) или округленно по курсу ЦБ РФ 31 руб./$ на дату оценки 211 420 000 рублей (двести одинадцать миллионов четыреста двадцать тысяч рублей)