17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
В настоящее время вокруг больших городов, в местах, пригодных для отдыха, земля приобретает высокую инвестиционную привлекательность. Это создает определенные проблемы перед оценщиками, связанные с расчетом стоимости сельскохозяйственных угодий на таких территориях. Почему-то считается, что эти земли должны оцениваться по доходу от сельскохозяйственного производства. При этом забывается, что перевод земель из одной категории в другую не запрещен, и, что при таком подходе нарушается принцип ожидания, в соответствии с которым величина рыночной стоимости земельного зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения от него дохода.
В таких регионах рынок земли практически сформировался. Земли приобретаются как земли сельскохозяйственного назначения, а затем используются под жилую, дачную и коттеджную застройку. Цены на приобретение земельных участков известны. Затраты на переоформление вида целевого использования земельного участка – перевода из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию - известны. Доход от ведения сельхозпроизводства также известен. Обычно он не меньше дохода от вложения средств в альтернативные безрисковые активы, но значительно меньше, чем доход от использования земли под застройку. Деньги вкладываются в землю как в капитал, который не обесценится.
Ожидается, этот актив в будущем принесет хороший доход от последующей перепродажи. Поэтому в таких регионах основным интересом для инвесторов является доход, который они могут принести после продажи их для дачного, коттеджного, и иного коммерческого строительства.
Например, в Московской области продаются в основном бывшие сельскохозяйственные угодья, вид использования которых затем изменяется на индивидуальное жилищное строительство. Затраты на приобретение прав на подобные участки площадью более 5 га в ближнем Подмосковье составляют около $400 за сотку. Процедура изменения вида функционального назначения земель занимает около 8 месяцев. После чего участок разбивается на мелкие участки по по 15-25 соток и продается по по $2000-$3000 и выше за сотку.
Это означает, что наиболее эффективным видом использования таких участков является индивидуальная жилая застройка.
Для оценки их рыночной стоимости могут применяться методы доходного и сравнительного подходов, с использованием информации о потенциальной доходности последующей перепродажи и рыночных ценах на земельные участки, предназначенные для застройки под те или иные коммерческие цели.
В условиях отсутствия жестких правил, препятствующих изменению вида целевого назначения земли, то есть, перевода земель сельхозназначения в другие категории, стоимость сельхозземель будет определяться как: ожидаемый доход от перепродажи под другие виды использования плюс доход от собственно сельхозпроизводства в течении времени до возможной перепродажи, минус затраты на переоформление земельных участков и приобретение прав на них на первичном или вторичном рынке.
Доходный подход
Для оценки таких земель можно применить классическую технологию оценки методом дисконтированных денежных потоков, когда стоимость объекта определяется суммой доходов за период ожидания и дохода от последующей перепродажи:
или
ГДЕ:
I – доход от сельхозпроизводства,
Vn+1 – стоимость земли
V – ожидаемая стоимость перепродажи
e – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования),
n – период владения землей (долями) до перепродажи в конце периода владения
t - номер периода получения дохода
Vпер – стоимость перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и другие сопутствующие расходы;
m – время оплаты перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию;
С – иные затраты, связанные с приобретением прав на земельные участки, например покупка земельных долей на первичном или вторичном земельномрынке; l - время произведения затрат на приобретение прав на земельные участки
Пример
Требуется оценить 10 га пастбищ в районе, пригодном для коттеджной застройки вблизи от Москвы.
Основным направлением ведения сельского хозяйства является молочное животноводство. Емкость рынка молочной продукции не ограничена.
Рыночная стоимость с земли под коттеджную застройку – $1000 за сотку или $100000за га.
Время до предполагаемой перепродажи – 2 года.
Потенциальный доход от пастбища – 4320 руб./га в год или $144 /га в год.
Ставка дисконтирования = 10%
Плата за перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию - 351 тыс.руб за га или $11,7 тыс. /га
Плата будет произведена на второй год после приобретения прав на земельный участок;
Стоимость приобретения одной земельной доли размером 4 га - $1000.
Отсюда стоимость приобретения прав на землю - $ 250 за га.
Приобретение происходит на первом этапе. То есть, эти затраты не дисконтируются.
Стоимость может быть рассчитана по приведенной выше формуле или с использованием таблиц функций сложного процента.
Таким образом, стоимость 1 га сельскохозяйствнных угодий в месте с высокой инвестиционной привлекательностью и основной мотивацией совершения сделки – дальнейшей застройки - будет округленно составлять 66,5 тыс. долл. США за 1 га.
Соответственно стоимость 10 га будет оценена в 665 тыс. долл. США.
Расчет стоимости подобных участков также можно проводить по традиционной схеме метода дисконтирования денежных потоков с построением модели денежного потока по периодам приобретения и реалиации земли.
Предлагаемый способ оценки с соответствует методу предполагаемого использования Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных учатков, а также зафиксированому в них принципу наиболее эффективного испоьзованя.
Применение данного принципа к сельскохозяйственным угодьям в районах с высокой инвестиционной привлекательностью означает следующее:
1) наиболее вероятным использованием в ближайшей перспективе земельного участка – является продажа под застройку или застройка с последующей продажей, так как соответствует тенденциям и ожиданиям рынка, преобладающим способам использования земли;
2) данный вид использования обычно является физически возможным – то есть, на таких землях нет ограничений по строительству (возможны исключения);
3) данный вид использования является экономически оправданным – доходы от реализации превышают вложения;
4) данный вид использования не противоречит требованиям законодательства, так как перевод земель из одной категории в другую не запрещен; для этого требуются решение местных органов власти и оплата по установленным на федеральном уровне ставкам (постановления Правительства РФ № 77 и № 1176); также не запрещено и изменение вида разрешенного использования земель внутри одной категории.
5) в результате данного вида использования расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.