- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
Сделка 1
|
|
Стоимость 1 га |
Цена сделки,$ |
$60000 |
|
Площадь, га |
44 га |
|
Цена сделки,$/га |
$60000 : 44 га = |
$1363/га |
Сделка 2
|
|
Стоимость 1 га |
Цена сделки,$ |
$700000 |
|
Площадь, га |
157 га |
|
Цена сделки,$/га |
$700000 : 157 га = |
$4458 /га |
В данном примере поправка на продуктивность определяется сравнением капитализированного дохода от разных прудовых хозяйств
Таблица 9. Расчет поправки на подуктивность
|
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Продуктивность, ц/га |
30 |
30 |
100 |
Цена продукции, тыс.руб./ц |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
Валовой доход, тыс.руб./га |
45 |
45 |
150 |
Доля затрат в цене реализации |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
Чистый операционный доход, тыс.руб./га |
22,5 |
22,5 |
75 |
Доля нереализованной продукции |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
Капитализируемый доход, тыс.руб./га |
18,75 |
18,75 |
37,5 |
Ставка капитализации,% |
20 |
20 |
20 |
Стоимость, тыс.руб/га |
93,75 |
93,75 |
187,5 |
Стоимость, $/га |
3024 |
3024 |
6048 |
Разница между стоимостью 1 га анолога и стоимостью 1 га объекта оценки, $/га |
- |
0 |
3024 |
Таблица 10. Внесение поправки
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Цена сделки, $/га |
1363 |
4458 |
Поправка на финансы, $/га |
0 |
0 |
Скорректированная цена, $/га |
1363 |
4458 |
Поправка на условия продажи, $/га |
0 |
0 |
Скорректированная цена, $/га |
1363 |
4458 |
Поправка на продуктивность, $/га |
0 |
-3024 |
Скорректированная цена, $/га |
1363 |
1434 |
Стоимость 1 га водопокрытой площади принимается равной средней величине из скорректированных цен сделок:
($1363/га+$1434/га):2 =$1398,5/га
Отсюда стоимость прудового хозяйства равна:
$1398,5/га ×15га = $20977,5 или округленно 20 тыс. долл. США.
Поправка на продуктивность также может быть определена из сделок при наличии зависимости между рыночной стоимостью хозяйства и его продуктивностью.
При отсутствии информации о продуктивности водоема или значительных расхождениях между рыночными ценами и стоимостью, полученной методом капитализации доходов, можно ограничиться внесением поправки на площадь на основе использования удельной стоимости единицы площади водоема.
В этом случае также можно применять различные технологии внесения поправок. Ниже приведены примеры 2-х способов внесения поправок на площадь. В первом способе определяется удельная стоимость единицы площади объекта аналога. Затем определяется разница в площади и поправка цены объекта аналога на разницу в площади. Во втором способе стоимость объекта оценки определяется умножением его площади на удельную стоимость единицы площади объекта аналога.
Для примера в качестве аналога выбран водоем из сделки 1, так как он по своим размерам и продуктивности ближе к оцениваемому водоему.
Первый способ
Расчет поправки
|
|
Поправка |
Цена сделки,$ |
$60000 |
|
Площадь, га |
44 га |
|
Цена сделки,$/га |
$60000 : 44 га =$1363/га |
|
Поправка на площадь водоема |
(44-15)га× $1363/га = |
+$39527 |
Внесение поправки
|
Сделка 1 |
Цена сделки, $ |
$60000 |
Поправка на площадь, $ |
-$39527 |
Скорректированная цена, $ |
$20473 |
Отсюда рыночная стоимость водоема, используемого для разведения рыбы, равнат $20473 или округленно 20 000 долл.США
Второй способ
Рыночная стоимость водоема, используемого для разведения рыбы, составляет:
($60000/44га) × 15га = $1363/га× 15га = 20454 долл.США или округленно 20 000 долл.США.