5.3. Определение коэффициента капитализации

В настоящем Отчете коэффициент капитализаци принимается равным ставке дисконтирования, так как земля как материальный актив не изнащивается и, следовательно, не требует формирования фонда возмещения для своей физической замены.

Ставка дисконтирования определяется двумя способами:

- в размере ставки рефинансирования Центрального Банка РФ;

- в размере процентных ставок по кредитам ведущих коммерческих банков.

Использование в качестве ставки дисконтирования учетной ставки Центрального Банка России и ставок по кредитам обусловлено тем, что данные показатели наиболее реалистично отражают норму доходности по альтернативным инвестициям

Расчет коэффициента капитализации методами, рекомендованными в «Методических рекомендациях не производится из-за:

а) отсутствия официальной информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями и, как следствие, невозможности определения коэффициента капитализации «…делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи»;

б) невысокой достоверностью оценки рисков в сельском хозяйстве вследствие их преимущественно экспертного характера и, как следствие, отказа от использования метода кумулятивного построения ставки дисконтирования путем «…увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок».

Так как все расчеты в настоящем Отчете выполнены в реальных ценах, то для определения рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий использовалась реальная безрисковая ставка.

Первым способом расчета ставки дисконтирования является использование в качестве средней нормы доходности, сложившейся на рынке денежных ресурсов, ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Ставка рефинансирования (учетная ставка) представляет собой процентную ставку, которую использует Центральный Банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Она отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени. По мнению финансовых аналитиков, ставка рефинансирования на протяжении более, чем двух последних лет, ни разу не опускалась ниже ставки по кредитам коммерческих банков. Данное положение свидетельствует о том, что ее можно использовать в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, которая является мерой доходности при расчете рыночной стоимости любых объектов оценки.

На период с 9 апреля по 6 августа 2002 действовала ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 23% годовых.

С 7 августа 2002 года действовала ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 21% годовых.

Данная величина представляет номинально ставку доходности.

Инфляция в 2002 году составляла по данным Минэкономразвития РФ 15% (http://www.economy.gov.ru/). Причем в первом полугодии она оценивалась финансовыми аналитиками в 13% (http://www.icss.ac.ru/publish/periodic/pm 007.pdf).

Отсюда, используя формулу Фишера, получаем реальную ставку доходности для двух периодов 2002 года: до 7 августа и после 7 августа 2002 г.

Rp1 =(21-13)/(113) =0,07.

Rp 2=(23-15)/(115)= 0,08.

Средняя величина составляет: 0,075 или округленно 0,8.

Вторым способом расчета ставки дисконтирования является использование в качестве нормы доходности среднего значения из расчетных ставок по кредитам, предоставленным банками РФ в рублях и в долл. США (см.табл. 9).

Таблица 9. Расчетные ставки по кредитам, предоставленным банками РФ в рублях и в долл. США

По информации, опубликованной в «Вестнике Банка России» от 24 декабря 2003 г., № 70²⁵

Месяцы	Средние расчетные ставки по краткосрочным кредитам, предоставленным кредитными организациями РФ предприятиям и организациям  в долларах США по состоянию на 24 декабря 2003 г. (% годовых)	Ставки по кредитам предприятиям и организациям в российских рублях по операциям кредитных организаций на все сроки до 1 года по России в целом без учета Сбербанка России. (% годовых)
2002 год
Январь	10,1	18,0
Февраль	10,8	15,9
Март	10,2	15,7
Апрель	10,2	18,4
Май	10,6	17,7
Июнь	10,3	15,2
Июль	10,5	16,1
Август	10,7	14,9
Сентябрь	10,5	13,4
Октябрь	10,1	13,6
Ноябрь	10,2	14,7
Декабрь	10,5	14,9
	2003 год
Январь	10,7	14,6
Февраль	13,6	14,0
Март	10,9	13,4
Апрель	8,4	15,8
Май	9,5	12,6
Июнь	9,1	11,9
Июль	9,0	11,9
Август	9,0	11,8
Сентябрь	8,4	13,2
октябрь		12,6

Средняя норма доходности по кредитам, предоставляемым в долларах США равна 10,4%, по кредитам, предоставляемым в рублях – 16%.

Так как для определения ставки дисконтирования были использованы два метода, дающие по нашему мнению одинаковое реалистичное представление об уровне доходности альтернативных инвестиций на период оценки, как наиболее точно отражающие ситуацию, складывающуюся на рынке кредитных ресурсов, то итоговая величина ставки дисконтирования определяется как среднее значение из двух полученных результатов.

Отсюда ставка дисконтирования и, соответственно, коэффициент капитализации в реальном исчислении принимается равным 9,2% ( ) или округленно 9%.

Номинальная ставка дисконтирования и соответственно коэффициент капитализации равны 20% ( ).

Однако данная величина в дальнейшем в Отчете не используетя, така все расчеты проводятся в реальном выражении, то ест без учета инфляции.