- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
При проведении исследования эксперты работали с копиями документов, предоставленных Заказчиком.
2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
При наличии альтернативных данных, несогласованности поступившей в распоряжении экспертов информации или её отсутствии, расчеты и выводы делались исходя из информации и предположений экспертной группы.
2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
В связи с отсутствием данных о сделках с земельными участками сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются методом капитализации земельной ренты20.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий плодородие земельного участка учитывается через такой интегральный показатель, как средняя многолетняя урожайность основных товарных культур, в регионе проведения оценки при типичном уровне оснащенности хозяйств и типичной системе ведения сельскохозяйственного производства.
Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение средней многолетней (нормальной) для данной местности урожайности сельскохозяйственной культуры на цену ее реализации.
Показатель нормативной урожайности не используется, в связи с отсутствием данных. Баллы бонитета для определения нормальной урожайности не используются в связи с отсутствием статистически подтвержденной зависимости между ними и фактически складывающейся урожайностью сельскохозяйственных культур.
Цена реализации определяется как средневзвешенная цена из свободных рыночных цен и закупочных цен на сельскохозяйственную продукцию, с учетом экспортных цен.
Выбор основных сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется исходя из наиболее типичных севооборотов в месте расположения хозяйства, обеспечивающих получение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.
Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе ежегодно публикуемых данных органов статистики и управлений сельского хозяйства как доля в цене реализации продукции.
Валовой доход от сенокосов рассчитывается исходя из выхода сена и рыночных цен на него.
Валовой доход от пастбищ рассчитывается исходя из их продуктивности. Продуктивность пастбищ определяется по количеству молока, получаемого от коров в пастбищный период и рыночных цен на закупаемое у хозяйств молоко. Поголовье коров определяется исходя из допустимой нагрузки на пастбище по количеству скота, которое можно содержать на этом пастбище без причинения вреда природным экосистемам от перевыпаса.
Цена овса для расчета дохода от сенокосов и пастбищ не применяется в связи с наличием данных о рыночных ценах на сено и молоко, а также отсутствием статистически подтвержденных зависимостей между рыночными ценами на фуражный овес и доходом, рассчитанным на основе рыночных цен на сено и молоко.
Иные допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, и границы применения полученного результата приведены непосредственно в расчётных разделах настоящего Отчета.