18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
Порядок оценки размера компенсации при выделении земельных участков в натуре установлен Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Статья 13 данного закона - выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - гласит:
« В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.
Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей».
И приведенного текста следует, что вначале определяемся рыночная стоимость единицы площади выделяемого участка - 1-го гектара, 1-го м2 или 1-ой сотки. Далее определяется рыночная стоимость остальных участков. Ее можно определить, так же как и для всего хозяйства в целом, но с учетом изменившихся исходных данных, а именно: средней урожайности, структуре сельскохозяйственных угодий, затратах на производство сельхозпродукции.
Если оставшийся земельный участок будет состоять из разных видов сельскохозяйственных угодий, то его рыночная стоимость в расчете на единицу площади может быть определена как средневзвешенная величина из стоимостей этих угодий.
Пример
В хозяйстве выделяется участок пашни площадью 100 га. Рыночная стоимость пашни, рассчитанная методами доходного подхода составляет 60000 руб./га.
Общая площадь сельскохозяйственных угодий – 3000 га. Из них пашня – 1500 га. Сенокосы и пастбища – 1500 га. Рыночная стоимость сенокосов и пастбищ, определенная методами доходного подхода, одинаковая и составляет 30000 руб./га.
Требуется определить компенсацию.
Средневзвешенная рыночная стоимость остающихся после выдела сельскохозяйственных угодий = {(1500 га - 100 га) × 60000 руб./га + 1500 га × 30 000 руб./га)} : (3000 га – 100 га) = (84000000 руб. + 45000000 руб.) : 2900 га= 44482 руб./га
Компенсация = 100 га × (60000 руб./га – 44482 руб./га) = 100 га × 15518 руб./га = 1551800 руб.
19. Оценка стоимости права аренды земли
С экономической точки зрения право аренды земли является частичным имущественным правом на землю. Его отличие от полного права собственности заключается в меньшем объеме выгод, которые можно получить от земельного участка за определенный период времени и более высокими рисками в отношении получения выгод из-за действий собственника. Из этого положения следует, что стоимость права аренды можно определить:
а) как сумму доходов арендатора от использования земли за период аренды;
б) как разницу между стоимостью выгод, получаемых при полном праве собственности (рыночной стоимостью) и суммой снижения этих выгод из-за меньшего объема правомочий арендатора при аренде земли.
Так как уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном праве собственности может происходить по разным сценариям, то для оценки стоимости права аренды земли требуется определить возможные сценарии развития событий для арендатора; для них рассчитать указанную разницу в стоимости правомочий на землю и затем получить стоимость права аренды, уменьшив на эту разницу рыночную стоимость земли.
Для оценки стоимости выгод за определенный период времени, в том числе от использования земли за период аренды можно рекомендовать использовать следующее выражение:
,
где:
Va- стоимость выгод за период времени Т (стоимость права аренды);
T – срок аренды;
R – чистый операционный доход от земли или земельная рента;
E - ставка дисконтирования.
Пример. Расчет стоимости права аренды земли различными методами капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
Требуется оценить право долгосрочной аренды пастбища (Vа).
Земельный участок в 2 га передан администрацией района в аренду сроком (Т) на 49 лет для использования в качестве пастбища.
Ставка арендной платы, установленная администрацией (А) – 274,18 руб./га/год.
Остаточный срок пользования – 47 лет.
Доход от пастбищ по молоку (R)= 7038 руб./га.
Рыночная стоимость пастбища, рассчитанная доходным подходом (V) - 7038 руб./га : 0,11 = 63981,8 руб./га
Расчет проводится исходя из возможных сценариев дальнейшего использования земли после окончания срока аренды
Сценарий 1. После окончания срока договор продлен не будет. Стоимость права аренды определяется капитализацией земельной ренты за 47 лет:
=
=
61034 руб./га
Сценарий 2. После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно.
Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы):
=
= 61490 руб./га
Земельный налог не учитывается, так как собственником является муниципалитет, который налог не платит. В других случаях его надо учитывать в расчетах.
Сценарий 3. После окончания срока аренды земля будет выкуплена по цене 2000 руб./га.
Цена выкупа - 2000 руб./га.
Капитализированная стоимость арендных платежей за 47 лет составит:
=
2475 руб./га.
Стоимость
выкупа после 47 лет аренды (P)
=
=13 руб./га.
Расчет стоимости права аренды может быть проведен по формуле:
Va =V - A47 - P
Стоимость права аренды = 63982 - 2475 – 13 = 61492 руб./га
Далее следует согласование результатов, полученных тремя способами. Можно взять среднее из трех значений или один результат, который получен для наиболее реалистичного сценария развития событий.
Среднее значение: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339 руб./га
Допустим, в качестве итогового значения принята средняя величина.
Тогда стоимость права аренды 2 га пастбищ га 47 лет = 61339×2=122678 руб./га
Если имеется информация о сделках с подобными правами, то их можно оценивать методом сравнения продаж.