О.Е. Медведева

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ИНОГО СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА

Приложение к журналу «Имущественные отношения

в Российской Федерации»

Серия «В помощь специалисту-практику»

Выпуск 4

Москва

2004

Титул

О.Е. Медведева

Оценка стоимости земель

сельскохозяйственного НАЗНАЧЕНИЯ и

иного сельскохозяйственного имущества

Москва

2004

Оборот

Автор – профессор кафедры экономических измерений Государственного университета управления, доктор экономических наук Медведева О.Е.

Выходные

Медведева Ольга Евгеньевна

Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества

Главный редактор редакционно-издательского отдела МАОК

Новокрещенных В.Д.

Редактор Е.А. Куракова

Компьютерная верстка А.В. Бернацкая

Корректор Е.А. Куракова

Технический редактор Г.Н. Силуянова

НОУ «Международная академия оценки и консалтинга»

117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625

Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации»

зарегистрирован в Министерстве Российской Федерации по делам печати,

телерадиовещания и средств массовых коммуникаций.

Регистрационное свидетельство ПИ № 77-7264 от 19.02.2001

Содержание

Предисловие 6

1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества 7

2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования 9

3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения 10

4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения 11

5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества 14

6. Метод сравнения продаж 17

8. Метод капитализации арендной платы 17

9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю 18

10. Метод реальных опционов 23

11. Определение коэффициента капитализации 28

12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ 33

13. Оценка многолетних насаждений 36

14. Оценка прудового хозяйства 45

15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения 48

16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей 49

17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки 50

18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре 53

19. Оценка стоимости права аренды земли 54

20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса 56

21. Оценка сервитута 56

22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками 57

23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России 64

24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения 65

Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий 67

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 72

2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ДОПУЩЕНИЯ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ 75

3. ОПИСАНИЕ МЕСТНОСТИ, РЕГИОНА, ОТРАСЛИ 78

4. ОПИСАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ (СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ) 88

5. ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ 88

6. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ 93

8. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОГО ЗНАЧЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 99

Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации 100

Предисловие

В последнее время оценка стоимости сельскохозяйственных угодий и

иного сельскохозяйственного имущества становится довольно актуальным направлением оценки стоимости имущества. Это связано с принятием закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и начавшимися процессами активного формирования рынка земли в стране. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий требуется при совершении сделок с землей, земельными паями и акциями сельскохозяйственных предприятий; при получении кредитов; при изъятии земельных участков у землепользователей; при выделении земельных участков в натуре из земель сельскохозяйственного назначения; при приватизации земли; при установлении величины арендной платы; при проведении процедуры банкротства и в других случаях. Однако, несмотря на кажущуюся простоту вопроса и наличие значительного количества методических пособий и литературы по данной теме, задача остается достаточно сложной для практикующих оценщиков. Основная причина заключается в том, что в издаваемой литературе изложение систематизированного подхода к оценке стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества, ориентированного на решение рыночных задач, практически отсутствует. Вопросы оценки земли в учебниках по оценке недвижимости в основном освещаются фрагментарно. Методы оценки таких специфических объектов как многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, компенсация при выделе земельных участков в натуре, в них не рассматриваются.

Представленные ниже материалы являются кратким изложением курса лекций по оценке стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества. Они направлены на создание комплексного представления о методических основах и прикладных приемах оценки перечисленных объектов с учетом как отечественного, так и зарубежного опыта. В них приводятся современные экономические подходы к определению стоимости сельскохозяйственных угодий и методы расчета различных стоимостных показателей, используемых при оценке земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества.