- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
Обзор рынка сельхозпродукции в Краснодарском крае в 2002 году позволяет сделать вывод, что динамика цен на сельскохозяйственную продукцию подвержена большим колебаниям. Закупочные и розничные цены предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности в 2002 году и их динамика выглядят следующим образом (табл. 5):
Таблица 5. Динамика закупочных и розничных цен на основную сельскохозяйственную продукцию с НДС.
Источник: ГУ “Инвестинформсервис АПК”
Наименование сельхоз- продукции |
СВОБОДНЫЕ РЫНОЧНЫЕ ЦЕНЫ НА СЕЛЬХОЗПРОДУКЦИЮ, руб./кг с НДС |
|||||||||||
|
Янв. 2002 |
Фев. 2002 |
Мар. 2002 |
Апр. 2002 |
Май 2002 |
Июнь 2002 |
Июль 2002 |
Авг. 2002 |
Сен. 2002 |
Окт. 2002 |
Нояб. 2002 |
Дек. 2002 |
ЗАКУПОЧНЫЕ ЦЕНЫ |
||||||||||||
Зерно пшеницы 3 класса, |
2,90 |
2,80 |
2,85 |
2,60 |
2,50 |
2,55 |
2,30 |
2,10 |
2,00 |
2,20 |
2,30 |
2,35 |
Зерно пшеницы 5 класса, |
2,00 |
2,10 |
2,10 |
2,10 |
2,00 |
2,10 |
1,85 |
1,60 |
1,60 |
1,70 |
1,80 |
1,80 |
Подсолнечник, |
|
|
5,1 |
5,8 |
5,5 |
5,2 |
5,0 |
4,5 |
3,9 |
3,9 |
4,4 |
4,4 |
Мясо КРС в убойн. весе |
|
|
27,0 |
28,2 |
30,5 |
28,4 |
27,3 |
27,7 |
29,0 |
29,0 |
28,8 |
28,4 |
Мясо свиней в убойн. весе |
|
|
31,5 |
32,0 |
31,8 |
32,9 |
29,2 |
29,6 |
30,5 |
30,5 |
30,9 |
29,8 |
Мясо птицы |
|
|
26,6 |
35,7 |
27,7 |
31,1 |
31,4 |
28,3 |
29,0 |
29,0 |
27,8 |
28,5 |
Молоко базис. жирности, 2.5-3.2% |
|
|
4,9 |
4,4 |
4,0 |
3,9 |
3,9 |
4,0 |
4,0 |
4,0 |
4,3 |
4,7 |
РОЗНИЧНЫЕ ЦЕНЫ, руб./кг |
||||||||||||
Молоко базис. жирности, 2.5-3.2% |
5,80 |
5,80 |
6,30 |
5,90 |
5,80 |
5,30 |
5,30 |
5,40 |
5,40 |
5,60 |
5,80 |
6,00 |
Мясо свиней |
78,00 |
80,00 |
82,00 |
85,00 |
85,00 |
87,00 |
80,00 |
80,00 |
82,00 |
82,00 |
83,00 |
90,00 |
О значительных колебаниях цен на зерно свидетельствуют обзоры аналитического центра группы компаний “ОГО” и краевого комитета по статистике.
По данным аналитического центра группы компаний “ОГО” из-за высокого урожая зерна цена на пшеницу в регионе в 2002 году по сравнению с началом 2001 года снизилась более чем на 1 тыс. руб./т. или почти на 33 %. За этот период произошло двукратное падение цены на пшеницу 5 класса. Это привело к тому, что к началу 2003 года уровень цен на зерно не смог достичь уровня цен предыдущего года на соответствующую дату и составил 70-80% от котировок на начало января 2001 года.
По данным краевого комитета государственной статистики, среднегодовая цена реализации пшеницы сельскохозяйственными предприятиями составила в 2002 г. 1717 рублей за тонну, ячменя – 1377 руб.за тонну.
В 2003 г. цена зерна значительно поднялась и превысила прошлогоднюю цену прчти в три раза. Тонна зерна пшеницы третьего класса стоит 3400 рублей, четвертого – 3200 рублей, пятого класса и фуражного ячменя – 2990 рублей. На Московской зерновой бирже продовольственная пшеница продается по 3875 рублей за тонну, в Санкт-Петербурге германская пшеница – по 140-142 доллара за тонну. При этом себестоимость производства тонны озимой пшеницы в текущем году, по заключению специалистов департамента сельского хозяйства и продовольствия, составила 1780 рублей, а озимого ячменя – 1410 рублей, что почти в два с лишним раза выше, по сравнению с прошлым годом21. Несмотря на значительные колебания цен и ограничения закупочной цены в целом рентабельность производства пшеницы в крае остается устойчиво высокой. По данным Госкомстата рентабельность реализации зерна (отношение прибыли (убытка) от реализации (без учета дотаций и компенсаций) к себестоимости производства) составила в 2001 г. 42%. По нашим расчетам рентабельность производства зерна в 2003 году составила в среднем не менее 48% {(3400 руб./т -1780 руб./т ) : 3400 руб./т ×100%)}. Соответственно доля затрат в цене реализации – 52,3%.
Значительное количество зерна поступает на экспорт. В Краснодарском крае экспорт зерна составляет 16% от всей производимой пшеницы и 75% от всего экспорта сельскохозяйстенной продукции. Это связано с тем, что экспортный спрос на зерно остается устойчиво высоким. Структура экспорта приведена в таблице 6.
Таблица 6