- •117218, Москва, Нахимовский пр-т, д. 32, идв ран, 6 этаж, офис 625
- •Содержание
- •Предисловие
- •1. Объекты оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества
- •2. Виды земель сельскохозяйственного назначения и использования
- •3. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения
- •4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •5. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества
- •6. Метод сравнения продаж
- •8. Метод капитализации арендной платы
- •9. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •10. Метод реальных опционов
- •Пример расчета рыночной стоимости пашни методом реальных опционов
- •11. Определение коэффициента капитализации
- •12. Оценка залежей, сенокосов, пастбищ
- •13. Оценка многолетних насаждений
- •14. Оценка прудового хозяйства
- •Сделка 1
- •Сделка 2
- •15. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •16. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом. Оценка стоимости земельных долей
- •17. Оценка сельскохозяйственных угодий, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •18. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •19. Оценка стоимости права аренды земли
- •20. Оценка сельскохозяйственного имущественного комплекса
- •21. Оценка сервитута
- •22. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Определение величины поправки
- •Внесение других поправок
- •Определение стоимости земли
- •Определение нормы капитализации
- •23. Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России
- •24. Кадастровая оценка земель сельхозназначения
- •Приложение. Учебный пример составления отчета об оценке сельскохозяйственных угодий
- •6 820 000 Долл. Сша
- •1.6. Описание объекта оценки17
- •1.7. Вид стоимости, подлежащий оценке
- •1.8. Применяемые стандарты и методы оценки
- •1.9. Последовательность проведения оценки
- •1.10. Дата определения стоимости и дата составления отчета
- •1.11. Квалификация оценщиков
- •1.12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •2. Основные предположения и допущения, ограничивающие условия проведения оценки
- •2.1. Общие положения
- •2.2. Допущения, касающиеся документов, использовавшихся при проведении оценки
- •2.3. Допущения, касающиеся используемых в Отчете данных
- •2.4. Допущения в отношении используемых методов расчётов
- •2.5. Допущения относительно Объекта оценки
- •3. Описание местности, региона, отрасли
- •3.1. Географическое положение и природные условия
- •3.2. Характеристика сельского хозяйства Кущевского района
- •3.3. Характеристика отрасли
- •3.4. Обзор рынка растениеводческой продукции в Краснодарском крае в 2002 году
- •Экспорт сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае за 3 кв. 2002 года.
- •3.6. Обзор рынка животноводческой продукции в Краснодарском крае
- •(Данные по краснодарским хозяйствам).
- •3.7. Риск инвестиций в сельское хозяйство
- •4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
- •5.2. Метод капитализации земельной ренты
- •5.3. Определение коэффициента капитализации
- •5.4. Метод реальных опционов
- •6. Процедура оценки
- •7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Анализ наиболее эффективного использования
- •7.2. Расчет методом капитализации земельной ренты
- •7.3. Расчет методом реальных опционов.
- •8. Обобщение результатов оценки и выведение итогового значения рыночной стоимости объекта
- •Использовнные нормтивные документы, литература и иные источники информации
4. Описание собственности (сельскохозяйственных угодий)
Краткое описание собственности – объекта оценки дано в разделе 1.6. Поэтому в натоящем издании четвертый раздел отчета не рассматривается в целях сокращения объма издания и достаточности информации, содержащейся в разделе 1.6 для достижения поставленной заказчиком цели оценки - определения рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.
При необходимости, например, при наличии иных объектов оценки кроме сельскохозяйственых угодий и их улучшенийй (дренажа, поливных установок и др.), при определении размера компенсации при выделе земельных участков в натуре, при определении стоимости частичных имущественных прав и выполнении иных требований заказчика или контролирующих органов в отчете можно дать более подробное описание объекта оценки и имущественных прав на него. Данный раздел можно не включать в отчет, если основные данные приведены выше.
Ниже приводится примерная структура раздела, позволяющая дать более полное описание сельскохозяйственных угодий, иного сельскохозяйственного имущества и прав на него.
4.1.Местоположение.
4.2. Количественные и качественные характеристики угодий (почв).
4.3. Данные почвенных обследований и кадастровой оценки земли (если есть).
4.4. Произведенные улучшения (дренаж, поливные установки и т.д.).
4.5. Юридические права
4.6. Условия налогообложения
4.7. Иное.
5. ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
5.1. Применяемые подходы и методы оценки
В Отчете используются методы доходного, затратного и сравнительного подходов.
Методы доходного подхода используются для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий. Методы затратного подхода используются для оценки затрат на производство товарных культур в хозяйстве. Методы сравнительного подхода применяются для определения цены реализации сельскохозяйственной продукции и иных показателей, используемых при расчете стоимости методами доходного подхода.
Затратный подход по своему экономическому содержанию не подходит для оценки рыночной стоимости собственно земли (земли, свободной от построек и многолетних насаждений), представляющей собой территорию и являющейся природным объектом, так как данный объект нерукотворен и не может быть воспроизведен или создан человеком.
Сравнительный подход д ля оценки стоимости сельскохозяйственных угодий в настоящее время в не может быть применен из-за практически полного отсутствия официальной информации о сделках с объектами-аналогами и продаже земли в составе бизнеса.
Поэтому в данном Отчете методы затратного и сравнительного подходов для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий не используются.
Процесс
оценки заключается в определении
рыночной стоимости сельскохозяйственных
угодий агрофирмы «Нива» только методами
доходного подхода - методом капитализации
земельной ренты и методом реальных
опционов).
5.2. Метод капитализации земельной ренты
Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ по определению рыночной стоимости земельных участков данный метод «применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации».
В настоящем Отчете под земельной рентой понимается чистый операционный доход от введения сельского хозяйства в течение года, определяемый по данным предыдущих лет. Данная величина используется как потенциально возможная земельная рента для всех последующих периодов использования сельскохозяйственных угодий при расчете рыночной стоимости методом капитализации земельной ренты.