4. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения вытекают из факторов, влияющих на стоимость земли, способов ведения сельскохозяйственного производства и сущности технологических процессов. К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий, относятся:

• необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства, например, соблюдение норм выпаса скота, применение определенных систем севооборотов сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений, оставление земли под паром, создание защитных лесополос и др.;

• прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические и иные особенности), то есть невозможность произвольной замены одного вида угодий другим, например, использование под пашню сенокосов или пастбищ;

• высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

• большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

• сезонный характер сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

• отсутствие официальной информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями и формирование рынка земель сельхозназначения в опосредованной форме через скупку земельных долей или покупку акций сельхозпредприятий;

• невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров (в таких районах земля практически теряет стоимость, так как ее некому обрабатывать, а затраты на восстановление производства, например, поголовья скота, превышают потенциальные доходы);

• слабое развитие инфраструктуры, в частности, дорог с твердым покрытием, а также перерабатывающей промышленности (т.е. отсутствие рынка сбыта, обеспечивающего потребление всей продукции, которая может быть произведена).

Учет данных особенностей может происходить по-разному. Например, необходимость поддержания почвенного плодородия учитывается через включение в состав издержек сельскохозяйственного производства затрат на проведение необходимых агротехнических работ – внесение удобрений, проведение известкования или поведение иных работ. Эта же особенность в отечественных условиях также может учитываться через расчет стоимости по средневзвешенному доходу от разных культур, участвующих в наиболее оптимальных для определенной местности севооборотах, включая и оставление земли под паром.

Высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами, могут учитываться через использование в расчетах среднемноголетней урожайности или введения вероятностных характеристик снижения или потери урожая из-за неблагоприятных условий.

В последнем случае степень риска определяется как вероятность наступления того или иного события. Данная величина затем используется как весовой коэффициент для расчета урожайности, включающей подобные риски. Прогнозируемая урожайность рассчитывается как средневзвешенное значение посредством суммирования ожидаемых результатов, умноженных на вероятность их получения.

Например, требуется определить урожайность пшеницы, если известно, что в годы с типичными условиями урожайность составляет 30 ц/га, в благоприятные годы – 50 ц/га и в годы с засухой – 19 ц/га. Возможны 3 сценария развития событий: наступление благоприятных условий – 2 раза в 10 лет; наступление засухи – 1 раз в 10 лет; в остальные годы складываются типичные погодные условия вероятность.

Тогда прогнозируемая урожайность с учетом риска и неопределенности ее изменения из-за погодных условий составит:

(50×0,2)+ (30×0,7)+ (10×0,1)= 32 ц/га (см. табл.1).

Таблица 1. Расчет прогнозируемой урожайности с учетом рисков ее изменения из-за погодных условий

Сценарии развития событий	Урожайность	Вероятность
Благоприятные погодные условия	50 ц/га	20%
Типичные погодные условия	30 ц/га	70%
Неблагоприятные погодные условия (засуха)	10 ц/га	10%
Средневзвешенная урожайность	(50×0,2)+(30×0,7)+(10×0,1)=32 ц/га

Однако не все особенности формирования стоимости сельскохозяйственных угодий можно учесть простыми способами. Существует довольно много проблем из-за отсутствия отработанной на практике методологии оценки рыночной стоимости сельхозземель. Например, не ясно, как учитывать провалы рынка в депрессивных регионах с низкой плотностью населения. Если оценивать по потенциальной урожайности или продуктивности, допустим, молочного скота – то получается высокая рыночная стоимость земли, если с учетом затрат на приобретение коров, которых фактически в хозяйствах нет и привлечение работников или с учетом затрат на восстановление угодий из залежей, то получится отрицательная стоимость. Аналогичная картина может складываться и в регионах с высокой плотностью населения, если рынок сбыта сельскохозяйственной продукции отсутствует или не развит. То есть, не вся потенциальная продукция может быть реализована.

Поэтому при оценке земли следует учитывать возможность получения отрицательной стоимости сельскохозяйственных угодий в таких регионах.

Согласно Европейским стандартам оценки отрицательные стоимости появляются там, где недвижимость создает отрицательный денежный поток (арендная плата превышает доход) или требуют проведения значительных восстановительных или мелиоративных работ. Подобные активы выливаются в финансовые обязательства или отрицательную стоимость.

Учесть подобные факторы формирования стоимости можно, делая корректировки на затраты, которые необходимо произвести для восстановления объема производства, соответствующего потенциальным возможностям, или на снижение объема производимой продукции до реально реализуемого уровня.

Например, требуется определить потенциальный доход от 10 га пастбищ. Емкость пастбища – 2 коровы на га. Фактическое поголовье, отнесенное на площадь пастбища - 0,3 коровы на га или 3 коровы на 10 га.

Отсюда потенциальный чистый доход с 10 га пастбищ рассчитывается, исходя из затрат на приобретение 7 коров до недостающего уровня оптимальной емкости.

Аналогично, если может быть реализована не вся производимая продукция, а только половина, то потенциальный доход определяется, исходя из реализуемого уровня.