6. Организация жилищного хозяйства

6.1. Этапы преобразования организационных форм управ­ления жилишным хозяйством. 6.2. Организация технического обслуживания и санитарного содержания жилищного фонда. 6.3. Организация текущего и капитального ремонтов жилищ­ного фонда. 6.4. Основы организации ремонтно-сгрои- тельного производства

6.1. Этапы преобразования организационных форм управления жилишным хозяйством

Жилище выполняет важную социальную роль: оно обеспечи­вает охрану людей от внешних неблагоприятных атмосферных влияний; создает условия для развития семьи, воспитания детей, укрепления здоровья, повышения квалификации и общего куль­турного уровня населения; дает возможность пользования комму­нальными услугами и современными бытовыми приборами и уст­ройствами, облегчающими домашний труд, и др.

В то же время жилище, выполняя эти социальные функции, играет важную роль в развитии производительных сил страны. Создавая необходимые условия для проживания работников про­изводства, жилищное хозяйство оказывает влияние на укомплекто­ванность кадрами всех отраслей народного хозяйства.

Жилищное хозяйство оказывает также заметное влияние на все городское хозяйство. Например, строительство новых жилищ вызывает необходимость освоения новых территорий (сооружения Дорог, прокладки подземных коммуникаций), развития городского транспорта, коммунальных предприятий, обеспечивающих жите­лей водой, теплом и другими услугами, учебных и лечебных заве­дений, предприятий и организаций всей сферы обслуживания.

Организация форм управления прошла несколько этапов. Для эксплуатации фонда, переданного в собственность местных Сове­тов после Октябрьской революции, были созданы жилищно-аренд- ные кооперативные товарищества (ЖАКТы), которые в 1937 г. бы­ло решено ликвидировать в связи с тем, что они не справлялись со своими обязанностями. Вместо ЖАКТов в составе местных Сове­тов были созданы органы жилищного управления.

Первичными организациями стали домоуправления. При этом стремились приблизить руководство хозяйством к жителям. По­этому размер эксплуатируемой жилой площади одним домоуправ­лением составлял в группе домов до 3 ООО м², или в одном доме свыше 3 ООО м².

Низкий уровень благоустройства и технического оснащения зданий позволял совмещать в лице одного управляющего домами функции администратора, инженера и хозяйственника. С ростом оснащения жилых зданий инженерным оборудованием такая форма управления становилась недостаточной. В мелких хозяйствах было невозможно усилить техническое руководство жилым фондом.

В 1948-1949 гг. началось укрупнение первичных организа­ций. Этому способствовали передача отдельных функций домохо- зяйств (вывоз мусора, капитальный и текущий ремонты, уборка территорий, учет) специализированным службам и самостоятель­ным хозяйствам и организация диспетчерских служб, создание ко­торых целесообразно только в крупном хозяйстве. В это же время началась передача местным Советам ведомственного фонда. Сло­жившаяся в результате проведенных реформ организация эксплуа­тационной деятельности усилила функции технического надзора и контроля за выполнением работ по ремонту и эксплуатации зданий в первичных организациях. Появилась необходимость иметь спе­циалистов разного профиля в домохозяйствах.

Создание крупных жилищно-эксплуатационных организаций привело к тому, что в разных городах и республиках сложились разные формы управления жилищным хозяйством местных Сове­тов: домоуправления, жилищно-эксплуатационные конторы, тресты.

Домоуправления (ЖЭКи) в зависимости от размера эксплуа­тируемой жилой площади (от 5 до 70 тыс. м² и более) были разде­лены на 5 категорий. В Ленинграде и некоторых других городах и союзных республиках были созданы жилищные тресты, объеди­нявшие от 300 до 500 тыс. м² жилой площади и более.

Одновременно создавалось жилищное хозяйство ведомствен­ных организаций в виде жилищно-коммунальных отделов и контор (ЖКО и ЖКК).

Укрупнение организаций жилищного хозяйства имело поло­жительные стороны:

• средний размер первичных организаций в составе объеди­нений вырос примерно в 1,5-2 раза;

• выросло количество эксплуатируемой площади в среднем на одного работника, а это является показателем роста производи­тельности труда; появилась возможность высвободить (условно) некоторое количество рабочих по текущему ремонту и обслужи­вающего персонала;

• шире стала внедряться сдельная система оплаты труда, стимулирующая рост производительности и качества работ по ре­монту и эксплуатации.

В то же время остались и нерешенные проблемы: недостаточ­ный уровень механизации, слабость производственной базы и ма­териально-технического обеспечения.

С увеличением эксплуатируемого фонда и ростом числа пер­вичных хозяйственных организаций перед управлением жилищ­ным хозяйством возникли проблемы рационального распределения средств на капитальный и профилактический текущий ремонты, регулирования трудовых ресурсов, материально-технического обеспечения, распределения машин, механизмов, транспортных средств.

Рациональное использование ресурсов может быть достигну­то тогда, когда руководство может оперативно осуществлять их ре­гулирование, т. е. в случае необходимости их перераспределять и направлять туда, где они в данный момент больше всего нужны. Таким образом, нужен системный подход к решению этих вопросов, который состоит в учете всех факторов, их взаимодействия и тех ре­зультатов, которые могут возникнуть при принятии решений. На­пример, при планировании одной из наиболее важных функций экс­плуатации - ремонта зданий - нужно учитывать величину эксплуа­тируемой в данном здании площади (жилой и нежилой), количество квартир и их заселение, характер использования нежилой площади, балансовую стоимость здания, физический и моральный износ.

Все это можно наиболее полно учесть благодаря применению автоматизированной системы управления (АСУ). В Ленинграде была создана такая система. Она состояла из следующих подсис­тем: «Учет технического состояния жилищного фонда», «Капи­тальный ремонт», «Текущий ремонт» (в составе двух последних подсистем возможно составление сметной документации на ре­монт, позволяющее значительно экономить финансовые ресурсы и время), «Кадры», «Анализ» и др. В 1980 г. в Ленинграде был соз­дан вычислительный центр коллективного пользования, являю­щийся в настоящее время Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса "Жилищное хозяйство"» (ГУП «ВЦКП "ЖХ"»). Координацию и регулирование деятельно­сти этого предприятия осуществляет Жилищный комитет Прави­тельства Санкт-Петербурга. Деятельность ВЦКП охватывает весь комплекс проблем города, связанных с регистрацией населения и расчетами по оплате жилья и коммунальных платежей.

Начиная с 50-х гг. прошлого столетия, в течение длительного периода времени (более 30 лет), общий уровень развития жилищ­ного хозяйства оставался весьма низким. Все предпринятые в со­ветский период попытки изменить существующую ситуацию ока­зались неудачными.

В начале 1990-х гг. в развитии жилищного хозяйства насту­пил переходный период, связанный с разрушением государствен­ной системы распределения жилья, повышением тарифов на жи­лищные услуги, частичной приватизацией государственного (му­ниципального) жилищного фонда, появлением рынка жилья, изме­нением организационно-правовых форм предприятий жилищного хозяйства. Так, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области го­родские и районные жилищные управления, преобразованные в 1980-е гг. в производственные ремонтно-эксплуатационные объе­динения (ПРЭО), в начале 1990-х гг. были превращены в государ­ственные производственные ремонтно-эксплуатационные пред­приятия (Г11 РЭП).

Вслед за этим в жилищном хозяйстве начали создаваться предприятия и организации различных форм собственности. Зна­чительно увеличилась численность негосударственных и немуни­ципальных предприятий. В различных городах сложилась разная структура управления жилищным хозяйством. В Санкт-Петербурге были сформированы районные жилищные агентства (РЖА), вы­полнявшие функции заказчиков на работы по содержанию и ре­монту жилищного фонда. На базе бывших структурных звеньев жилищных организаций - ремонтно-эксплуатационных участков - образованы государственные унитарные ремонтно-эксплуатаци- онные предприятия (ГУРЭПы), являющиеся подрядчиками. Во многих городах образованы товарищества собственников жилья (ТСЖ) - еще одна (наряду с жилищно-строительными кооперати­вами (ЖСК)) форма организации негосударственного управления жилым фондом. Для профессионального управления жилищным фондом создаются управляющие компании, которым жилищный фонд передается в доверительное управление на договорной осно­ве. Как отмечалось в предыдущей главе, в жилищном хозяйстве внедрена новая структура управления - служба заказчика.

В 1999 г. РЖА были преобразованы в государственные учреж­дения «Жилищное агентство административного района» (ГУ «ЖА»), а ГУРЭПы - в жилищно-эксплуатационные службы (ЖЭСы), ставшие в 2005 г. ОАО «Жилкомсервис», которые в настоящее время преобразуются в ООО - общества с ограниченной ответст­венностью (рис. 29). Все эти преобразования осуществляются для разделения функций заказчика и подрядчика и в конечном итоге - для повышения качества жилищных услуг.

Рис. 29. Примерная организационная структура ОАО «Жилкомсервис»

Структурная схема ОАО «Жликомсервис» является централи­зованной. Это проявляется в разделении процессов принятия ре­шений и их осуществления: руководитель высшего звена принима­ет решения, управляющие среднего звена их передают, а работни­ки - выполняют. Такая организация позволяет четко распределить обязанности, полномочия и ответственность за решение постав­ленных задач.

В настоящее время управление жилищным хозяйством круп­ного города организовано следующим образом (рис. 30). Жилищ­ный комитет проводит государственную политику в сфере содер­жания и ремонта жилищного фонда, а также решает вопросы ре­формирования жилищно-коммунального хозяйства.

Рис. 30. Схема управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга

Координацию и регулирование деятельности ГУ «Жилищное агентство района» осуществляет администрация соответствующего района. ГУ «ЖА» выполняет функции организации управления, капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, предос­тавления коммунальных услуг населению района, ведения лицевых счетов по взиманию платежей за жилищно-коммунальные услуги. Функции управления и обеспечения технической эксплуатации жилищного фонда возложены на управляющие компании - ОАО «Жилкомсервис» и другие государственные и частные компании. ГУП «ВЦКП "Жилищное хозяйство"» выполняет функции единого расчетного центра по формированию и печати счетов-извещений для населения, сбору и учету платежей, расчетам с организациями.

ГУ «ЖА», являясь представителем собственника муници­пального жилищного фонда, заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с управляющими компаниями всех форм собст­венности и контролирует их выполнение, проводя периодические осмотры объектов. По результатам осмотров представитель ГУ «ЖА» оценивает качество выполненных работ в баллах.

ГУП «ВЦКП "Жилищное хозяйство"» собирает платежи на­селения и ведет расчеты с подрядными организациями (управляю­щими компаниями) с учетом оценки качества выполненных работ, выставленной ГУ «ЖА». Если оценка ниже 4 баллов, то к сумме, обусловленной договором, применяется понижающий коэффициент.

6.2. Организация технического обслуживания и санитарного содержания жилищного фонда

Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационально­го разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного отбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса (рис. 31).

Рис. 31. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ

Основными участниками данной системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, независимые управ­ляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы различ­ных организационно-правовых форм, население, проживающее в муниципальном, государственном, частном или коллективном жилищном фонде.

Администрация города определяет стратегические направле­ния развития ЖКХ города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказ­чика и регулирует централизованные финансовые потоки, направ­ляемые в данную сферу деятельности, а также осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей жилищно-коммунальными услугами в соответствии с утвержденными правилами и нормами их предоставления.

Служба заказчика выступает от лица администрации муници­пального образования, формирует муниципальный заказ на содер­жание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями ра­бот и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.

Городская (или районная в крупных городах) служба заказчи­ка организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из го­родского бюджета, направляемые через службу заказчика подряд­ным жилищным организациям.

Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компа­ний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков, при­влекать к выполнению работ отдельных работников на контракт­ной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передача функций управления жилищным фондом частным компаниям может осуществляться на основе права доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выпол­няет текущее выполнение и обслуживание жилищного фонда неза­висимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с до­говором.

Подрядные организации - ремонтно-строительные, жилищно- эксплуатационные организации, коммунальные предприятия - в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержа­нию и ремонту жилищного фонда согласно договорным обязатель­ствам.

Жилищные эксплуатационные организации, независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности, обязаны осуществлять следующие основные виды работ по эксплуатации и содержанию жилищного фонда (табл. 5):

— техническое обслуживание — комплекс ежегодно проводи­мых с установленной периодичностью профилактических меро­приятий, обеспечивающих безотказное функционирование зданий и всех его помещений. К мероприятиям технического обслужива­ния относятся работы по обеспечению нормативных режимов и па­раметров, регулированию и наладке инженерного оборудования и систем здания, контролю и учету технического состояния элемен­тов здания и благоустройства придомовой территории, выявлению появившихся в них неисправностей, устранению в процессе кон­троля мелких неисправностей, мероприятия по подготовке к сезон­ной эксплуатации, аварийно-диспетчерское обслуживание;

-текущий ремонт - комплекс работ по поддержанию уста­новленных эксплуатационных показателей здания (элемента). К текущему ремонту относятся плановые профилактические ремон­ты, устранение текущих дефектов конструкций, ремонт инженер­ного оборудования, кровли, подвалов, фасадов, мест общего поль­зования;

• капитальный ремонт - комплекс работ по замене или вос­становлению изношенных элементов, улучшению эксплуатацион­ных качеств зданий. Мероприятия капитального ремонта должны обеспечить безотказное функционирование здания в следующий межремонтный период при выполнении технического обслужива­ния и текущего ремонта;

• санитарное содержание - комплекс мероприятий, обеспе­чивающих необходимые санитарно-гигиенические требования к

содержанию помещений зданий и придомовой территории, вклю­чающих уборку помещений зданий и придомовой территории, вы­возку бытового мусора и снега, уход за зелеными насаждениями, дезинфекцию, дератизацию помещений и другие работы.

Таблица 5

Основные виды работ по эксплуатации и содержанию жилищного фонда

j Техническое j Санитарное j обслуживание j содержание		Текущий ремонт	Капитальный ремонт	Реконструкция и модернизация
! Контроль тех-1 Уборка мест 1 нического сос- j общего поль- j тояния (осмот- | зования зда- 1_ры) | нии		Устранение те­кущих дефек­тов конструк­ций	Капремонт конструкций	Перепланировка жилых помеще­ний
1 Регулирование 1 систем инже- | верного обору­дования	Уборка при­домовой тер­ритории	Ремонт инже­нерного обору­дования, кров­ли, подвалов, фасадов	Капремонт инженерно­го оборудо­вания	Повышение уров­ня благоустрой­ства
Аварийно-дис- нетчерское об­служивание	Сбор и вы­воз мусора и твердых бы­товых отхо­дов	Ремонт мест общего поль­зования	Комплекс­ный капре­монт	Надстройки, при­стройки
Подготовка к | Уход за зе- сезонной экс- J леными на- плуатации саждениями		Плановый про­филактический ремонт	Замена кон­струкций	Замена устарев­ших материалов на современные

Исходя из этого, основными задачами жилищно-эксплуа- тационных организаций в области технического обслуживания зданий являются:

• прием вновь построенных зданий и зданий после капиталь­ного ремонта в эксплуатацию в соответствии с проектно-сметной Документацией (представитель жилищно-эксплуатационной орга­низации (ЖЭО) является членом приемочной комиссии). При прие­ме должны быть выявлены недоделки и дефекты строительства и капитального ремонта, которые должны быть устранены силами и средствами строительных и ремонтных организаций;

• подготовка зданий к эксплуатации и их заселение;

• прием эксплуатируемых зданий на баланс от ведомств и на обслуживание по договорам от собственников жилья;

• проведение осмотров зданий с целью определения состоя­ния конструкций и инженерного оборудования;

• санитарное содержание, включающее очистку территории домовладений, уборку мест общего пользования, сбор и вывоз бы­товых отходов;

• подготовка к зимней эксплуатации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, отопительных систем, систем горячего и холод­ного водоснабжения, утепление мест общего пользования, заготов­ка и ремонт инвентаря, песка для посыпки тротуаров и проездов зимой;

• устройство и содержание детских и спортивных площадок, мест отдыха и других сооружений дворового благоустройства;

• проведение общественно-воспитательной работы с жителями;

• паспортное обслуживание жителей.

Работы по техническому обслуживанию зданий осуществля­ются на договорных условиях. Заказчик имеет право заключить до­говор с жилищной организацией любой формы собственности и ведомственной принадлежности, а также с физическими лицами. В качестве заказчика может выступать собственник жилья; собствен­ники могут объединяться в товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы (ЖК) или другие потребительские кооперативы (ПК); от лица собственников может выступать управ­ляющая компания (УК). Схемы организации управления в каждом из этих случаев представлены на рис. 32-34.

Рис. 32. Схема заключения договоров на жилищные услуги собственником жилья

Протокол общего собрания, устав, договор управления

Рис. 33. Схема заключения договоров на жилищные услуги при создании ТСЖ, ЖК или ПК

Собственник

Собственник

Собственник

УК

Собственник

Собственник

Собственник

Договор управ­ления

Рис. 34. Заключение договоров на жилищные услуги управляющей компанией

Собственник жилья самостоятельно заключает договор на выполнение работ по техническому обслуживанию принадлежаще­го ему объекта с поставщиком жилищных услуг.

В данном случае интересы собственников представляют юри­дические лица - объединения собственников - ТСЖ, ЖК или ПК.

При такой форме организации управления собственники жи­лого дома заключают договор с управляющей компанией, которая берет на себя обязанности по управлению домом.

Комплекс работ по техническому обслуживанию зданий включает в себя работы по немедленному устранению неисправно­стей, выявленных при плановых технических осмотрах, а также работы по подготовке зданий к сезонной эксплуатации.

При осмотрах зданий выполняются следующие работы по техническому обслуживанию, относящиеся к основному производ­ственному процессу:

• смена прокладок в водопроводных кранах;

• уплотнение стонов, устранение засоров;

• ремонт смывных бачков, крепление санитарных приборов;

• прочистка сифонов, набивка сальников;

• регулировка трехходовых кранов радиаторов отопления;

• мелкий ремонт теплоизоляции;

• устранение течи в трубопроводах и отопительных приборах;

• разборка, осмотр и очистка воздухосборников, вантузов, ре­гулировочных кранов, вентилей и задвижек;

• очистка от накипи запорной арматуры;

• протирка лампочек и смена перегоревших лампочек;

• мелкий ремонт электропроводки;

• прочистка канализационного лежака;

• проверка исправности канализационных вытяжек;

• проверка заземления ванн;

• проверка наличия тяги в вентиляционных каналах; -промазка суриковой замазкой свищей и гребней стальной

кровли;

• проверка заземления электрокабеля и замеры сопротивления изоляции проводов.

При подготовке зданий к сезонной эксплуатации к основному производственному процессу относятся следующие виды работ:

• утепление оконных и балконных проемов;

• замена разбитых стекол;

• ремонт и утепление чердачных перекрытий;

• ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подваль­ных помещениях;

• ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления, консервация поливочных систем;

• ремонт и постановка пружин на входных дверях;

• заделка продухов в цоколях зданий;

• ремонт и укрепление входных дверей;

• расконсервирование поливочной системы;

• снятие пружин на входных дв.срях;

• консервация системы отопления;

-открытие продухов в цоколях и вентиляция чердаков;

• осмотр кровель, фасадов и полов в подвалах;

• укрепление воронок, колен и звеньев водосточных труб.

К вспомогательному производственному процессу при вы­полнении работ по техническому обслуживанию зданий относятся:

• изготовление инструментов, приспособлений, средств меха­низации и автоматизации производимых работ;

-изготовление запасных частей для ремонта оборудования зданий;

-производство жилищной организацией всех видов энергии (сжатого воздуха, азота и т. д.);

• заготовка необходимых для производства работ материаль­но-технических ресурсов.

Обслуживающие производственные процессы при выполне­нии работ по техническому обслуживанию зданий включают в себя следующее:

• обеспечение необходимого фронта работ, закрытие или ог­раничение движения, снятие напряжения с контактной сети, от­ключение агрегатов, подготовка участка работ, договоренность с жильцами, освобождение рабочего места от посторонних предме­тов и прочее, а также своевременная выдача технической и техно­логической документации, путевых листов, нарядов, заданий;

• доставка на рабочие места предметов труда и рабочих, пе­редвижение средств и предметов труда по фронту работ, техноло­гическое перемещение машин и механизмов, доставка и поддержа­ние в исправности инструмента, приспособлений, оргтехоснастки;

• доставка, текущее складирование, необходимое пополнение материалов, деталей, заготовок, запасных частей;

• содержание в исправности всего основного и вспомогатель­ного оборудования (в том числе передвижных мастерских, элек­тростанций, сетевых и других автовышек, компрессоров, испыта­тельных станций и т. д.);

• контроль качества и количества выполненной работы, а так­же двухсторонней связи рабочих мест и управленческого звена, сигнализации и т. п.;

• организация сдачи выполненных работ заказчику.

Основной производственный процесс по техническому об­служиванию зданий делится на стадии.

Подготовительная (заготовительная) стадия предназначена Для подготовки рабочего места и самого рабочего к выполнению основного процесса. В жилищном хозяйстве у большинства рабо­чих нет стационарного рабочего места. Для основной массы работ­ников жилищно-эксплуатационной организации зоной трудовых действий являются внутренние инженерные сети зданий, квартиры, домовое оборудование, лестничные клетки, шахты мусоропрово­дов, внутридворовые зеленые насаждения. В этих условиях важно для каждой группы рабочих обеспечить такое оснащение рабочих мест, которое отвечало бы всем требованиям, предъявляемым к ор­ганизации рабочих мест, так как от организации рабочего места, от его оснащения всем необходимым в большой степени зависят эф­фективность и качество работ по техническому обслуживанию зданий. Рабочий, приходя на рабочее место, должен иметь при себе весь необходимый инструмент.

К преобразующей (обрабатывающей) стадии относится непо­средственное выполнение всех вышеперечисленных работ по тех­ническому обслуживанию зданий (смена прокладок в водопровод­ных кранах; уплотнение сгонов, устранение засоров; ремонт смыв­ных бачков, крепление санитарных приборов; утепление оконных и балконных проемов; замена разбитых стекол и т. д.).

Заключительная (сборочная) стадия - это, например, испыта­ние систем водоснабжения и центрального отопления при подго­товке к сезонной эксплуатации зданий, сборка воздухосборников, вантузов, регулировочных кранов, вентилей и задвижек после ре­монта; уборка рабочего места и т. п.

Для своевременного устранения отказов оборудования, вы­полнения аварийных непредвиденных работ и заявок населения, а также для оперативного управления процессом технического об­служивания зданий в жилищном хозяйстве функционирует сеть аварийных и диспетчерских служб.

Объединенные диспетчерские службы (ОДС) создаются в жилых микрорайонах для контроля работы инженерного оборудо­вания жилых домов и выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования. Кроме того, в задачи ОДС входит принятие оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий, своевременной уборке территорий домовла­дений, очистке кровель от снега и наледи.

ОДС осуществляет контроль работы следующего инженерно­го оборудования, отслеживая параметры его работы путем телеиз­мерения или телеконтроля:

-лифтов (отслеживаемыми параметрами являются возмож­ность открытия дверей в шахту лифта и наличие человека в кабине лифта);

-систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов) путем кон­троля температуры и давления теплоносителя в системах;

• систем холодного водоснабжения (насосных установок, во- доподкачек), канализации;

• электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лест­ничных клеток, подъездов и дворовых территорий;

• кодовых запирающих устройств в жилых домах;

• загазованности технических подполий и коллекторов;

• громкоговорящей (двухсторонней) связи с абонентом (пас­сажирами лифтов, жильцами, дворниками);

-работы установок и средств автоматизированной противо­пожарной защиты зданий повышенной этажности;

-системы сигнализации при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.

Работа ОДС осуществляется круглосуточно. ОДС регистри­рует работу инженерного оборудования в соответствующих жур­налах и немедленно устраняет мелкие неисправности либо сообща­ет о них в аварийную службу.

Аварийно-ремонтная служба (АРС) является специальной службой, выполняющей работы по ликвидации аварий и неисправ­ностей внутридомовых сетей и оборудования водопровода, канали­зации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электро­снабжения. АРС создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного обору­дования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормально­го функционирования и восстановления жилого фонда.

Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые Дома, общественные здания, расположенные на территории района, независимо от форм собственности. Структура аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслу­живаемого жилищного фонда. В обязанности аварийной службы входят:

- срочная ликвидация засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;

-устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на об­служивании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;

-в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии, или же приня­тие через местные органы самоуправления мер по переселению граждан из помещений, угрожающих безопасности проживания;

- содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии с использованием ее по назначению.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении маги­стралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и тепловой сети, трансформатор­ных подстанций, вводных шкафов, газопроводов и газового обору­дования аварийная служба жилищного хозяйства обязана сообщить об этом в аварийные службы соответствующих специализирован­ных коммунальных предприятий и проконтролировать выполнение ими необходимых работ по ликвидации аварий.

Персонал и материальная часть АРС должны постоянно нахо­диться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд аварийных бригад к месту аварий в любое время суток.

Санитарная очистка, уборка, вывоз отходов, а также уход за зелеными насаждениями и элементами внешнего благоустройства занимают большую долю трудовых и денежных затрат по эксплуа­тации и содержанию жилищного фонда. В соответствии с Прави­лами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (2003 г.) к обязанностям домохозяйств но санитарной очистке от­носятся уборка придомовых (наружных) территорий (если она не выполняется специализированными организациями), включая дво­ры, внутренние проезды и тротуары; уборка мест общего пользо­вания - лестничных маршей и площадок (по графику); содержание в чистоте и порядке чердачных и подвальных помещений.

Жилищные организации обязаны убирать тротуары, примы­кающие к жилым зданиям, территорию дворов и внутрикварталь- ных проездов.

Уборка делится на летнюю (подметание, мойка, поливка, очи­стка урн, вывоз собранного смета и мусора) и зимнюю (очистка тротуаров и проездов от снега и наледи и их вывоз или складиро­вание на свободных территориях).

Уборочная территория делится в зависимости от типа покры­тия на усовершенствованную (асфальт, брусчатка), неусовершен­ствованную (щебень, булыжник) и без покрытия. В зависимости от интенсивности пешеходного движения - на классы: 1-й класс - до 50 чел./ч, 2-й - от 50 до 100 чел./ч, 3-й - свыше 100 чел./ч. Ин­тенсивность определяется числом пешеходов (суммарно в обе сто­роны), приходящимся на 0,75 м ширины тротуара (по пиковой на­грузке утром и вечером).

Периодичность и время уборки тротуаров принимаются орга­ном местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам. Объем уборочных работ зави­сит от размера площадей и их покрытий.

Характер уборки территории зависит от времени года. Зимняя уборка заключается в обеспечении безопасности движения пеше­ходов и транспорта. Для этого вся работа (подметание и сдвигание снега, борьба со скользкостью, удаление снега и снежно-ледяных образований) должна выполняться в очень короткие сроки. Снег, счищенный с тротуаров, собирают в валы. Снег во дворах и сбро­шенный с крыш складируют на газонах и свободных участках. Это позволяет снизить затраты на его вывозку. Весной принимают ме­ры для отвода талой воды. Летняя уборка включает подметание и мойку территории, осенью территорию убирают от смета и листьев.

Уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары до­пускается убирать специализированными службами. Места, недос­тупные для уборочных машин, должны убираться вручную до на­чала работы машин, с труднодоступных мест допускается подавать снег на полосу, убираемую машинами.

Уборка территории в большинстве случаев выполняется дворниками вручную и требует больших затрат труда. Для сокра­щения числа дворников и одновременно повышения качества уборки применяют механизмы - транспортно-уборочные машины со съемным оборудованием для летней и зимней уборки, тротуаро­уборочные машины.

Для более эффективного использования техники парк машин объединяется в масштабе города или его района в одном хозяйстве. В обязанности такого хозяйства входит уборка (зимой - очистка территории от снега и посыпка песком, летом - мойка, поливка, уборка) тротуаров, дворов, внутриквартальных проездов, закреп­ленных за жилищно-эксплуатационными организациями. При этом повышается коэффициент использования уборочных машин и ме­ханизмов в связи с наличием в таких хозяйствах своей производст­венной базы, правильной организацией работы машин, более свое­временным и квалифицированным осуществлением их ремонта. В хозяйствах организуются участки по ремонту асфальтобетонных покрытий и эксплуатации зеленых насаждений, они осуществляют свою деятельность на основе хозрасчета по договорам с жилищно- эксплуатационными организациями.

В зависимости от принятой формы организации управления жилищным хозяйством может существовать и другая форма убор­ки территорий. При этом создаются службы транспорта и механи­зированной уборки, которые выполняют работы по санитарному содержанию домовладений. Этим службам передан парк убороч­ных машин и механизмов, а в составе жилищно-эксплуатационных служб есть дворники, закрепленные за территориями, не убирае­мыми по разным причинам механизмами.

В обоих случаях сохраняется общий принцип - концентрация техники, а также снижаются затраты на уборку в расчете на 1 м территории (примерно на 10-15%). Этот принцип требует четко установленной ответственности за выполнение работ со стороны специализированной конторы (службы) и контроля со стороны первичной эксплуатационной организации.

Уборка территории может также производиться городскими (районными) спецавтохозяйствами по договорам. Такой способ также позволяет снизить затраты на эти цели.

Жилищно-эксплуатационные организации обязаны организо­вывать сбор твердых и жидких отбросов, которые вывозят специа­лизированные городские (районные) автохозяйства по договорам с домохозяйствами. Крупногабаритные отходы, старая мебель, вело­сипеды, остатки от текущего ремонта квартир и тому подобное должны собираться на специально отведенных площадках или в бункеры-накопители и по заявкам организаций по обслуживанию жилищного фонда вывозиться мусоровозами для крупногабарит­ных отходов или обычным грузовым транспортом.

Для сбора мусора домохозяйства должны иметь специально оборудованные площадки, урны и уборочный инвентарь. Контей­неры для мусора - собственность спецавтохозяйств.

Для улучшения санитарного состояния домовладений и со­кращения затрат труда методы санитарной очистки и уборки надо совершенствовать. В 1980-х гг. в Москве проводился опыт приме­нения вакуумной системы удаления мусора из мусоропровода к местам сборки. С помощью такой установки бытовые отходы со­бираются и транспортируются на центральную станцию от группы домов с последующей вывозкой на свалки или на обезвреживание. Экспериментальная проверка показала эффективность применения этой системы.

Организации по обслуживанию жилищного фонда или на до­говорных началах - специализированные организации обеспечи­вают сохранность и надлежащий уход за зелеными насаждениями на территории домовладений.