Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
ОГХ.doc
Скачиваний:
11
Добавлен:
27.09.2019
Размер:
1.82 Mб
Скачать

6.3. Организация текущего и капитального ремонтов жилищного фонда

Наиболее важной задачей жилищно-эксплуатационных орга­низаций является обеспечение безотказной работы всех элементов зданий - конструкций и инженерного оборудования - в течение срока службы, определенного по норме для данного типа. Это дос­тигается в процессе ремонта.

Каждое здание состоит из большого числа разных конструк­тивных элементов, каждый из которых имеет свой срок службы.

Например, фундаменты, несущие стены, железобетонные пере­крытия и несущие элементы крыш рассчитаны, в зависимости от ти­па, на 100, 125, 150 лет, кровля - на 10-80 лет, полы - на 20-80 лет. Сравнительно часто нужно восстанавливать наружную и внутрен­нюю отделку зданий.

На состояние, а следовательно, и на потребность в ремонте отдельных элементов оказывает влияние окружающая среда: сол­нечная радиация, влажность, ветер, грунтовые воды, т. е. местные климатические условия, а также интенсивность движения город­ского транспорта. Большое значение имеет текущая эксплуатация: создание благоприятного температурно-влажностного режима, бесперебойная работа всех инженерных систем и др. Под действи­ем всех этих факторов в течение установленного срока службы здания отдельные его конструктивные элементы или инженерное оборудование теряют свои эксплуатационные качества и требуют ремонта. Часто возникает потребность в ремонте в связи с плохим качеством сдаваемых в эксплуатацию новых домов.

В каждом капитальном здании есть конструктивные элемен­ты, которые не подлежат ремонту: фундамент и несущие стены. В них возможны отдельные исправления.

В течение срока службы здания предусмотрено проведение текущих и капитальных ремонтов с определенной периодично­стью.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строи­тельных и организационно-технических мероприятий с целью уст­ранения неисправностей (восстановления работоспособности) эле­ментов, оборудования и инженерных систем здания для поддержа­ния его эксплуатационных качеств.

Потребность и объем работ по текущему ремонту выявляют в процессе осмотров зданий. Проводятся общие, частичные и вне­очередные осмотры зданий.

Общие осмотры проводят 2 раза в год - весной и осенью. При этом обследуют конструктивные элементы здания, инженерное оборудование, отделку и элементы внешнего благоустройства.

Частичному осмотру подлежат отдельные элементы инже­нерного оборудования и конструкций. При этом устраняют мелкие неисправности санитарно-технического оборудования (замена про­кладок водопроводных кранов, очистка сифонов, промывка и де­зинфекция мусоропровода и т. д.).

Внеочередные осмотры проводят через 1-2 суток после ава­рий и стихийных бедствий. При этом в первую очередь проверяют наиболее пострадавшие конструктивные элементы и инженерное оборудование.

Весенний общий осмотр выполняют после эксплуатации зда­ний в зимний период. При осмотре проверяют состояние конструк­тивных элементов, инженерного оборудования и элементов внеш­него благоустройства дворовой территории. В процессе осмотра уточняют объемы намеченных работ по текущему ремонту, а также определяют неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

Общие осмотры зданий проводит комиссия в составе предста­вителей органа управления жилищным хозяйством, собственника (уполномоченного им органа), организации, обслуживающей жи­лищный фонд (инженера жилищно-эксплуатационного участка, мастеров, техников производственных служб, рабочих соответст­вующих специальностей). При необходимости к осмотрам могут привлекаться представители специализированных организаций и технические эксперты. Контроль за проведением осмотров осуще­ствляет орган управления жилищным хозяйством, руководитель (главный инженер) уполномоченного собственником органа либо организации, обслуживающей жилищный фонд. По результатам осмотра комиссия составляет акт, в котором приводятся общие сведения по строению (адрес, материал стен, этажность, объем, размер жилой и нежилой площади, стоимость здания и др.), а так­же содержание осмотра и проведенных испытаний отдельных кон­струкций и оборудования. На основании актов весеннего техниче­ского осмотра на каждый дом, планируемый к производству теку­щего ремонта, составляются описи ремонтных работ. В них вклю­чают выявленные в процессе технических осмотров дефекты и не­исправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году. В описи ре­монтных работ включаются работы по предписанию органов Госу­дарственной жилищной инспекции, других органов государствен­ного надзора, а также работы по заявкам нанимателей, арендаторов и собственников, не имеющие срочного характера, которые необ­ходимо выполнить в процессе производства текущего ремонта. Опись ремонтных работ может составляться организацией, обслу­живающей жилищный фонд. В этом случае она должна быть со­гласована с собственником жилищного фонда или уполномочен­ным им органом (управляющей организацией). По данным резуль­татов планового осеннего осмотра уточняются ранее составленные описи ремонтных работ и сметы (расцененные описи) на производ­ство текущего ремонта.

Различают два вида текущего ремонта: профилактический (планово-предупредительный), выполняемый с установленной пе­риодичностью, и непредвиденный, выполняемый, как правило, в срочном порядке в период между плановыми ремонтами.

Профилактический ремонт - основной вид текущего ремон­та. При своевременном выполнении он позволяет без перебоев об­служивать жителей, обеспечивает работу конструкций и оборудо­вания, способствует увеличению межремонтных сроков капиталь­ного ремонта и снижению его стоимости. На проведение профи­лактического ремонта рекомендуется выделять 70-90% всех средств, отпущенных домохозяйству на текущий ремонт.

Значение профилактического ремонта состоит в том, что он поддерживает фонд в состоянии эксплуатационной готовности и дает экономический эффект, выражающийся в более рациональном использовании трудовых и материальных ресурсов, направляемых на ремонт.

В состав планово-предупредительного ремонта входят: про­филактический осмотр, наладка и регулирование инженерного оборудования, устранение других неисправностей, которые могут быть исправлены при осмотре, а также подготовка зданий к экс­плуатации в зимний и летний периоды. Периодичность проведения профилактического текущего ремонта в зависимости от капиталь­ности зданий, физического износа и местных условий изменяется от 2 до 5 лет. В жилых зданиях с износом свыше 60% профилакти­ческий ремонт должен выполняться ежегодно.

Текущий непредвиденный ремонт состоит в срочном исправ­лении возникших в процессе эксплуатации дефектов по заявкам населения или выявленных персоналом домохозяйства, а также случайных повреждений и недостатков, которые не были обнару­жены и устранены при производстве планово-предупредительного ремонта или возникли после его выполнения. К непредвиденному ремонту относятся также работы аварийного характера.

Перечислим некоторые виды работ, выполняемые при произ­водстве текущего ремонта и относящиеся к основному производст­венному процессу:

- по ремонту и усилению фундаментов - заделка и расшивка стыков, осадочных швов и трещин, фундаментных стен и цоколя; восстановление отдельных участков гидроизоляции стен подваль­ных помещений; устройство (заделка) вентиляционных продухов; ремонт приямков и входов в подвал; замена участков отмосток;

-по восстановлению стен и осуществлению наружных и внутренних отделочных работ - заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кир­пичных стен, восстановление отдельных простенков, карнизов и перемычек, укрепление выпавших кирпичей; герметизация стыков панельных стен; заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей; утепление промерзающих участков стен, устранение сырости и продуваемости, восстановление штукатурки стен и по­толков в отдельных местах; все виды малярных и стекольных работ в местах общего пользования;

-по ремонту перекрытий - частичная замена или усиление отдельных балок и участков дощатой подшивки деревянных пере­крытий; антисептирование и антипирирование элементов деревян­ных перекрытий, восстановление засыпки и стяжки; заделка швов, выбоин и трещин в железобетонных перекрытиях;

  • по ремонту крыш и кровель - усиление или смена отдель­ных элементов деревянных стропил; антисептирование и антипи­рирование деревянных конструкций крыш; укрепление или замена водосточных труб; замена или восстановление отдельных участков мастичных кровель; устранение неисправностей стальных и других видов кровель; укрепление или замена парапетных решеток, по­жарных лестниц;

  • по ремонту окон и дверей - восстановление или частичная замена элементов оконных и дверных заполнений; постановка до­водчиков, пружин и упоров на двери; смена оконных и дверных приборов;

  • по ремонту перегородок - заделка трещин в плитных пере­городках либо перекладка (замена) отдельных участков кирпичных или деревянных перегородок, улучшение звукоизоляционных

свойств перегородок;

  • по ремонту лестниц - заделка выбоин и трещин ступеней и площадок; замена отдельных ступеней, проступей и подступенков; частичная замена и укрепление металлических перил;

  • по восстановлению полов - замена отдельных участков по­крытий полов, замена (устройство) гидроизоляции полов в санузлах;

  • по ремонту системы отопления - смена отдельных участков трубопроводов, отопительных приборов, запорной и регулировоч­ной арматуры; установка воздушных кранов; утепление труб, рас­ширительных баков;

  • по ремонту системы вентиляции - смена отдельных участ­ков системы вентиляции, устранение неплотностей вентиляцион­ных шахт и коробов;

  • по ремонту систем водопровода и канализации - уплотне­ние соединений, устранение течей, утепление и укрепление трубо­проводов, ликвидация засоров; смена отдельных участков трубо­проводов и фасонных частей; утепление и замена арматуры водо­напорных баков на чердаках; замена пожарных кранов;

-по ремонту электрооборудования зданий - замена неис­правных участков электрической сети здания, поврежденных уча­стков внутриквартирной групповой линии питания электроплит; замена выключателей, штепсельных розеток, ламп, светильников, предохранителей, пакетных переключателей, вводнораспредели- тельных устройств и щитков;

  • по общему благоустройству домовладения - восстановление разрушенных участков покрытий тротуаров, отмосток, проездов и контейнерных площадок, устройство газонов, клумб, устройство ограждений и оборудование детских, хозяйственных, спортивных площадок.

Текущий ремонт жилых зданий и элементов внешнего благо­устройства может выполняться собственником или уполномочен­ным им органом; организацией, обслуживающей жилищный фонд, хозяйственным - собственными силами, подрядным - на конкурс­ной основе, а также смешанным способом.

Предметом конкурса может быть как весь комплекс работ по текущему ремонту, так и отдельные работы. Например, ремонт специального инженерного оборудования, ремонт кровли, межпа­нельных стыков и других элементов здания и внешнего благоуст­ройства, которые организационно и технологически могут быть выделены в отдельный блок работ.

Составленная и согласованная в установленном порядке опись ремонтных работ является основой для составления сметы к договору на выполнение текущего ремонта жилого дома силами подрядной организации или расцененной описи работ для их вы­полнения хозяйственным способом.

Обязательным условием при организации и проведении те­кущего ремонта жилищного фонда является наличие у собственни­ка либо у уполномоченного им органа (управляющей организации) лицензии на право выполнения функций заказчика, а у подрядной организации - лицензии на выполнение лицензируемых видов ра­бот по ремонту жилищного фонда.

Для выполнения работ по текущему ремонту отдельных видов инженерного оборудования жилых зданий и других специальных работ подрядная организация может, в свою очередь, привлекать на условиях субподряда специализированные подрядные организации.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холод­ного водоснабжения, канализации, электроснабжения, лифты, сис­темы пожаротушения и дымоудаления, переговорно-замочные уст­ройства и пр.), находящегося на техническом обслуживании спе­циализированных предприятий жилищно-коммунального хозяйст­ва, осуществляется силами этих предприятий.

Основным средством регулирования отношений между заказ­чиком и исполнителем в процессе проведения текущего ремонта является внутрихозяйственный заказ (при хозяйственном способе) или договор подряда (при подрядном или смешанном способе).

При проведении текущего ремонта любым способом преду­сматривается выполнение следующих вспомогательных и обслу­живающих функций. При необходимости могут организовываться на период производства работ охраняемые складские и бытовые помещения. Заказчиком должна оказываться организационная и техническая помощь производителям работ по подключению обо­рудования, электрических машин и механизмов к домовым инже­нерным сетям. Обеспечение производителю работ доступа ко всем строительным конструкциям и инженерному оборудованию в мес­тах общего пользования здания и, в необходимых случаях, в жилых помещениях. Предупреждение нанимателей, арендаторов и собст­венников жилых и нежилых помещений дома - предварительно, не менее чем за 2-3 суток о предстоящем проведении работ. Обеспе­чение безопасности проживания и минимизации неудобств при производстве работ, в том числе приостановка работ в вечернее и ночное время; приостановка работ в случаях, если их производство представляет опасность для здоровья проживающих.

При проведении текущего ремонта ремонт мест общего поль­зования в жилых помещениях проводится силами нанимателей, арендаторов и собственников, а также силами подрядных органи­заций на платной основе.

Собственник либо уполномоченный им орган (управляющая организация) обеспечивает контроль за ходом и качеством выпол­нения работ по текущему ремонту, привлекая при необходимости для этих целей представителей Государственной жилищной ин­спекции и специалистов-экспертов.

После завершения текущего ремонта жилого дома произво­дится приемка работ комиссией в составе представителей собст­венника жилищного фонда либо уполномоченного им органа (управляющей организации), либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной жи­лищной инспекции, назначенных приказами руководителей соот­ветствующих организаций. В случае необходимости к приемке мо­гут быть привлечены независимые специалисты или эксперты. Приемка работ производится визуально. В случае необходимости - с применением методов инструментально-приемочного контроля.

Каждая жилищная организация имеет в своем распоряжении группу рабочих для оперативного выполнения мелких неотложных работ в хозяйстве. В эту группу входят обычно три кровельщика, два плотника и один электромонтер. В зависимости от местных ус­ловий состав рабочих в пределах общей численности может ме­няться.

Создаваемые при жилищных организациях аварийно-диспет­черские службы устраняют мелкие неисправности, главным обра­зом сантехнического оборудования, и выполняют неотложные за­явки населения в любое время суток (непредвиденный ремонт).

В составе жилищно-экснлуатационных организаций создают­ся комплексные и специализированные бригады, которые выпол­няют работы по профилактическому ремонту; ремонту, связанному с подготовкой жилищного фонда к весенне-летнему и зимнему се­зонам; непредвиденные работы (силами диспетчерских служб).

Комплексные бригады выполняют профилактический ремонт и подготовку к весенне-летнему и зимнему сезонам. Специализиро­ванные бригады выполняют работы по наладке инженерного обо­рудования.

Жилищные организации при таком способе организации вы­полняют обязанности заказчика (внутрихозяйственный заказ) и контролируют качество выполнения работ.

Капитальный ремонт жилых зданий заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и обо­рудования зданий в связи с их износом и разрушением, т. е. в уст­ранении физического износа. Капитальный ремонт часто совме­щают с модернизацией - устранением морального износа. При этом повышается уровень благоустройства здания и прилегающих территорий; производится перепланировка коммунальных квартир в квартиры посемейного заселения; заменяются отдельные конст­рукции и виды оборудования на более совершенные и с большим сроком службы.

Различают два вида капитального ремонта - комплексный и выборочный (конструктивный).

Комплексный капитальный ремонт — основной вид капиталь­ного ремонта. Цель его - обеспечить сохранность всех конструк­ций и оборудования здания. Периодичность проведения комплекс­ного капитального ремонта составляет 30 лет, 24 года и 18 лет в за­висимости от группы капитальности здания. При проведении тако­го ремонта износившиеся конструкции заменяют новыми, более современными (кроме наружных стен, фундаментов и железобе­тонных перекрытий).

Выборочный капитальный ремонт предусматривает замену отдельных конструкций здания и инженерного оборудования, а также другие виды работ, которые нельзя откладывать до проведе­ния комплексного ремонта. Обычно производят выборочный ре­монт крыши, фасада, лифтового хозяйства, отопительных котель­ных и др. Периодичность проведения выборочного ремонта - 6 лет.

Назначение жилых домов на капитальный ремонт производит жилищная эксплуатационная организация на основании утвер­жденных перспективных планов капитального ремонта жилищного фонда.

Капитальный ремонт может иметь разную структуру:

  • капитальный ремонт здания в целом (комплексно): с заме­ной перекрытий и без замены перекрытий;

  • капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов - фасадов, крыш, наружных инженерных сетей и сооружений, ото­пительных котельных (находящихся на балансе жилищно-эксплу- атационных организаций), элементов внешнего благоустройства, лифтов, работы по автоматизации и диспетчеризации управления и контроля работы инженерного оборудования жилых зданий.

Работы по капитальному ремонту жилых зданий осуществля­ют, как правило, подрядным способом. Основные функции заказ­чика и подрядчика при этом следующие:

-заказчик передает в установленные сроки подрядчику ут­вержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает свое­временное финансирование и оплату выполненных работ, осуще­ствляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов и арендаторов, обеспечивает сохран­ность здания (элементов) на период до передачи подрядчику, пере­дает отселенный объект ремонта по акту подрядчику, обеспечивает технический надзор за работами, поставляет материалы, изделия и оборудование, принимает выполненные комплексы работ, органи­зует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтирован­ное жилое здание государственной комиссии;

  • подрядчик принимает объект к производству работ от заказ­чика, осуществляет своими силами ремонт здания в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией в установленный срок при надлежащем качестве выполненных работ, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные в процессе производ­ства работ и приемки, сдает заказчику отремонтированный объект, участвует в работе государственной приемочной комиссии, устра­няет по требованию жилищно-эксплуатационной организации за свой счет допущенные по его вине дефекты и недоделки, обнару­женные в процессе эксплуатации отремонтированного здания в те­чение 2 лет со дня его приемки.

После утверждения адресной программы капитального ре­монта проектно-сметным организациям выдают задание на разра­ботку документации по каждому зданию в отдельности. В заданиях приводят полную характеристику здания, перечень дефектов и ука­зывают намечаемый по плану вид ремонта.

На основе проектного задания разрабатывается проектно- сметная документация в виде техно-рабочего проекта.

После утверждения плана работ на год жилищно- эксплуатационная организация составляет и представляет в мест­ную администрацию на утверждение титульный список. В нем ука­зываются адресный перечень ремонтируемых домов с разбивкой на комплексный и выборочный ремонт, вид ремонта, размер общей площади объекта, сметная стоимость с выделением стоимости ре­монтно-строительных работ, переходящий объем работ, начатых в предшествующем году, остаток сметной стоимости по переходя­щим объектам, объем работ на планируемый год с разбивкой по кварталам, исполнитель (подрядная организация), сроки начала и окончания. Титульный список передается финансирующему банку.

Жилищно-эксплуатационные организации, выступая в роли заказчика, заключают с ремонтно-строительными или другими ор­ганизациями, выполняющими функции генерального подрядчика, договор подряда. В этом договоре указываются обязательства сторон по подготовке и проведению капитального ремонта. Организации, выступающие как субподрядчики (выполняющие специализирован­ные виды работ: ремонт электро-, сантехнического оборудования зданий и т. п.), заключают договоры с генеральным подрядчиком.

Для принятия объектов подрядной организацией от заказчика для производства работ по капитальному ремонту образуются ко­миссии в составе заместителя главы местной администрации (пред­седатель), представителей заказчика, подрядчика, жилищно-экс- плуатационной организации, проектного института. Объекты под­рядчику передают за месяц до начала работ.

Жилищно-эксплуатационная организация проводит собрание жильцов, где сообщает сроки выполнения капитального ремонта, виды работ, изменения в планировке квартир (если они намечают­ся), порядок отселения жильцов.

Подрядные организации выполняют работы в строгом соот­ветствии с утвержденной документацией, поточными графиками и технологической последовательностью производства работ в уста­новленные титульными списками сроки. Заказчик может осущест­влять контроль за выполнением работ - технический надзор. Кроме того, осуществляется авторский надзор проектных организаций, который должен обеспечить максимальное соответствие техниче­ских решений и технико-экономических показателей аналогичным решениям и показателям, предусмотренным в утвержденных про­ектах, а также высокое качество ремонта.

Авторский надзор осуществляется по договору, заключенно­му заказчиком с проектной организацией.

Приемку в эксплуатацию комплексно отремонтированных домов производит государственная комиссия, возглавляемая за­местителем главы местной администрации. Объекты выборочного ремонта принимает комиссия, назначаемая органами местного са­моуправления или собственником дома. При приемке дома в экс­плуатацию после капитального ремонта комиссия дает оценку ка­чества выполненных работ («отлично», «хорошо» или «удовлетво­рительно»).

Подрядная организация несет ответственность за качество ремонта.

Работами основной функции при проведении капитального ремонта жилых зданий являются все работы текущего ремонта, но в большем объеме, а также устройство дополнительных световых проемов, сооружение балконов и лоджий, замена систем отопления и водоснабжения, устройство систем диспетчеризации, изменение конструкции крыши, переустройство холодного чердака в теплый.

К вспомогательным и обслуживающим функциям при прове­дении капитального ремонта можно отнести разработку и утвер­ждение проектно-сметной документации, освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов и арендаторов, обеспечение сохранности здания (элементов) на период до передачи подрядчику и технического надзора за работами, поставку материалов, изделий и оборудования и т. п.

6.4. Основы организации ремонтно-строительного производства

В настоящее время общие требования к организации ре­монтно-строительных работ устанавливаются СНиП 12-01-2004 и ВСН 41-85(р).

Организация ремонтно-строительного производства должна обеспечивать направленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата - ввода в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом или реконструкцией объектов с необходимым качеством и в установ­ленные сроки.

При организации ремонтно-строительного производства обеспечиваются:

  • согласованная работа всех участников ремонта объекта с координацией их деятельности генеральным подрядчиком;

  • комплексная поставка материальных ресурсов из расчета на здание, секцию, этаж, квартиру, помещение в сроки, предусмот­ренные календарным планом и графиком работ;

  • выполнение работ индустриальными методами на основе широкого внедрения прогрессивных конструкций и технологий, эффективных материалов;

  • организация строительного потока с необходимой техноло­гической последовательностью и рациональным совмещением по времени циклов и комплексов работ.

Предприятия ремонтно-строительного производства осущест­вляют капитальный и текущий ремонты жилого фонда всех форм собственности, ремонт коммунальных предприятий, сооружений городского благоустройства, школ, больниц, административно- общественных зданий и др.

Основным хозрасчетным звеном управления в ремонтно- строительном производстве являются крупные строительно-мон­тажные управления (СМУ), а также их объединения (ассоциации, холдинги и т. д.), располагающие материальными и трудовыми ре­сурсами, обладающие хозяйственной самостоятельностью. В их состав входят производственные подразделения, функциональные службы, вспомогательные хозяйства.

Ремонтно-строительные организации специализируются по видам работ. Существуют организации, выполняющие общестрои­тельные работы, и специализированные организации, выполняющие такие работы, как ремонт инженерно-технических систем здания.

Ремонтно-строительные организации выполняют работы на основе договора подряда с собственником или уполномоченным им органом или с организацией, обслуживающей объект. Договор заключается на конкурсной основе. Заказчик заключает договор подряда с ремонтно-строительными организациями, выполняющи­ми функции генерального подрядчика. Последний заключает дого­вор субподряда на выполнение специализированных видов работ (ремонт электро-, сантехнического оборудования зданий и т. п.) со специализированными ремонтно-строительными организациями. Заказчик состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех ра­бот качественно и в установленные договором сроки, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями. За выполне­ние порученного субподрядчику комплекса работ он отвечает пе­ред генеральным подрядчиком. С согласия генерального подряд­чика заказчик может заключить договор на выполнение специаль­ных работ с другими подрядными специализированными органи­зациями. Такие договоры называются прямыми.

На основании задания, выдаваемого (утверждаемого) заказчи­ком, разрабатывается проект производства ремонтно-строительных работ. При определении состава и содержания проектов производ­ства работ следует учитывать особенности их выполнения в зави­симости от вида капитального ремонта, необходимости выполне­ния специальных работ по усилению, креплению и замене конст­рукций, разнообразия и условий выполнения строительных про­цессов.

Проекты производства работ должны разрабатываться с уче­том прогрессивных методов и способов организации ремонтно- строительного производства, в том числе предусматривать:

  • применение индустриальных конструкций, деталей и узлов заводского изготовления, строительных полуфабрикатов;

-всемерное сокращение ручного труда путем механизации ремонтно-строительных работ;

  • применение эффективных технологических процессов, обес­печивающих сокращение трудозатрат и требуемый уровень качест­ва работ;

  • максимальное применение инвентарной технологической и организационной оснастки, рационального инструмента;

-применение сетевых моделей, диспетчеризации, электрон­но-вычислительной техники для управления ремонтно-строитель­ным производством;

  • применение комплектных поставок материалов и изделий на секцию, этаж, квартиру и т. п.;

  • применение передовых бригадных форм организации труда;

  • повсеместное распространение бригадного подряда на осно­ве хозяйственного расчета;

  • особенности различных видов ремонта, природно-климати­ческие, а также другие особые условия;

  • выполнение до начала капитального ремонта полного ком­плекса мероприятий по подготовке производства;

  • организацию на объектах ремонта строительного потока с совмещением во времени смежных технологических процессов и равномерным использованием производственных ресурсов и про­изводственных мощностей подрядных подразделений;

  • эффективное использование наиболее производительных ма­шин (в две или три смены), а также применение средств малой ме­ханизации;

  • соблюдение правил охраны труда, а также взрывной и по­жарной безопасности;

-выполнение мероприятий по охране окружающей природ­ной среды.

Организация производства работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда подрядным способом изложена в п. 6.3.

В ремонтно-строительном производстве применяется внутри­производственное разделение труда. Ремонтные работы выполня­ются специализированными и комплексными рабочими бригадами. Специализированная бригада включает рабочих одной специаль­ности, но различных разрядов. Ими выполняется один какой-либо вид ремонтных работ (сантехнические, электротехнические). Ком­плексная бригада включает в свой состав рабочих разных специ­альностей, выполняющих комплекс взаимосвязанных работ. На­пример, кирпичная кладка стен здания с установкой оконных блоков, монтажом сборных конструкций, установкой, переста­новкой и разборкой подмостей и подачей материалов к рабочим местам. В состав бригады, выполняющей этот комплекс, входят каменщики, плотники, монтажники конструкций, такелажники и машинист крана.

Применение специализированных или комплексных бригад зависит от объема и характера работ. Если ремонт идет в помеще­ниях, занятых жильцами, и объем работ невелик, использование специализированных бригад неэффективно. Увеличиваются сроки производства работ, и исключается возможность проживания в данных помещениях. Поэтому в таких условиях ремонт выполняют комплексные бригады.

Количественный и профессионально-квалификационный со­став бригад рабочих устанавливается в зависимости от планируе­мых объемов, трудоемкости и сроков выполнения работ. В табл. 6 приведена примерная численность ремонтно-строительных бригад.

Таблица 6

Примерная численность ремонтно-строительных бригад

Типы бригад

Количество человек в бригаде

минимальное

максимальное

Комплексные

12

30

Специализированные:

плотников

6

10

каменщиков

7

12

столяров

5

7

штукатуров

5

15

маляров

5

15

слесарей-сантехников

5

9

электромонтажников

4

6

Итак, внутрипроизводственное разделение труда обеспечива­ет отделение более квалифицированных работ от менее квалифи­цированных, основных, ведущих работ от второстепенных и спо­собствует более рациональному использованию рабочих в соответ­ствии с их квалификацией.

Контрольные вопросы

  1. Этапы реформирования организации форм управления жилищным хозяйством в нашей стране.

  2. Основные задачи жюшщно-эксплуатационных организаций в облас­ти технического обслуживания зданий.

  3. Договорные отношения при выполнении работ по техническому об­служиванию жилых зданий.

  4. Работы основного производственного процесса по техническому об­служиванию зданий.

  5. Работы вспомогательного производственного процесса по техниче­скому обслуживанию зданий.

  6. Работы обслуживающего производственного процесса по техниче­скому обслуживанию зданий.

  7. Стадии основного производственного процесса по техническому об­служиванию зданий.

  8. Организация работы и функции сети аварийно-диспетчерских служб в жилищном хозяйстве.

  9. Организация работы и функции аварийно-ремонтных служб в жи­лищном хозяйстве.

  10. Обязанности домохозяйств по санитарной очистке территории.

  11. Формы уборки территорий домовладения.

  12. Организация санитарной очистки территории домохозяйства.

  13. Организация сбора твердых и жидких отбросов домохозяйства.

  14. Организация текущего ремонта жилищного фонда.

  15. Профилактический текущий ремонт жилищного фонда.

  16. Непредвиденный текущий ремонт жилищного фонда.

  17. Методы организации работ по текущему ремонту жилищного фонда.

  18. Организация капитального ремонта жилищного фонда.

  19. Комплексный капитальный ремонт жилищного фонда.

  20. Выборочный капитальный ремонт жилищного фонда.

  21. Организация ремонтно-строительного производства.

  22. Формы разделения труда в ремонтно-строительном производстве.

Библиографический список

    1. Вольфсон В. Л., Ильяшенко В. А., Комисарчик Р. Г. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справ, производителя работ. М.: Стройиздат, 2003.

    2. ВСН 41-85(р). Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий: Утв. Приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и ар­хитектуре при Госстрое СССР от 18.04.85 № 109.

    3. Жуков Д. М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: Учеб. пособие. М.: ВЛАДОС-ПРЕСС, 2003.

    4. Кузнецов Е. П., Дыбов А. М., Сутырин Н. М. Техника и технологии отраслей городского хозяйства: Учеб. пособие. 2-е изд. СПб.: СПбГИЭУ, 2005.

    5. Методические рекомендации по организации и проведению текуще­го ремонта жилищного фонда всех форм собственности: Утв. Приказом Гос­строя России от 30.12.99 № 170.

    6. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.03. № 170.

    7. СНиП 12-01-2004. Организация строительства: Одобрены и введе­ны в действие с 1 января 2005 г. Постановлением Госстроя России от 19.04.04 № 70.

    8. Словарь-справочник по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2004.

    9. СНиП 12-01-2004. Организация строительства: Одобрены и введе­ны в действие с 1 января 2005 г. Постановлением Госстроя России от 19.04.04 №70.

    10. Справочник современного инженера жилищно-коммунального хо­зяйства / Под общ. ред. д-ра техн. наук, проф. Л. Р. Маиляна. Ростов н/Д: Феникс, 2005.

    11. Файнберг А. И. и др. Экономика, организация и планирование го­родского хозяйства. М.: Стройиздат, 1969.

    12. Чекалин В. С. Экономика городского хозяйства: Учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.

7. ОРГАНИЗАЦИЯ ВОДОПРОВОДНО-КАНААИЗАЦИОННОГО ХОЗЯЙСТВА