49. Правове регулювання застави земельних ділянок.

Залог земельного участка - это способ обеспечения исполнения обязательств. Согласно ст. 572 ГК Украины, "в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом (право залога) . "" Ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица "(ч. 1 ст. 575 ГК Украины). В залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности, но только те из них, которые могут быть отчуждены и на которые в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание. Вторым условием является то, что земельный участок должен быть сформирован в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности (ст. 5 ЗУ "Об ипотеке" от 05.06.2003). Земельные участки, находящиеся у граждан и юридичхних лиц на праве собственности или аренды, с согласия владельца могут быть переданы в залог для обеспечения кредитных организаций. Как вещные права эмфитевзис и суперфиций могут передаваться в залог равно как вещи. Положение комментируемой статьи не распространяются на отношения налогового залога, урегулированы специальными нормами ст. 8 ЗУ "О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и государственными целевыми фондами". Правило, закрепленное в ч. 2 ст. 133 ЗК, с необходимостью вытекает из общих правил об осуществлении права общей собственности (согласие всех собственников). Передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности). Это положение корреспондирует норме ст. 5 ЗУ "Об ипотеке" от 05.06.2003, согласно которой "предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при таких условиях ... недвижимое имущество зарегистрировано в уста ¬ законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено настоящим Законом ". ЗКУ предсказал невозможность передачи в ипотеку, а так же дальнейшее отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения иным, кроме имеющих статус банков согласно ЗУ "О банках и банковской деятельности" от 07.12.2000. Аналогичные правила установлены в отношении эмфитевзиса. Ограничение не распространяется на суперфиций, который, в принципе, также может устанавливаться в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения (по несельскохозяйственных угодий, относительно участков для садоводства с усадебной застройкой и т.п.). О возможности передачи в залог права аренды см. комментарий к ч. 4 ст. 93 ЗКУ. Особенности продажи банком предмета ипотеки урегулированы ст. 38 ЗУ "Об ипотеке". Залоговые отношения урегулированы положениями § 6 главы 49 ГК Украины, ЗУ "О залоге". Особенности ипотеки как залога недвижимости определены ЗУ "Об ипотеке". Земельные участки, находящиеся у граждан и юридических лиц на праве собственности или аренды, с согласия владельца могут быть переданы в залог для обеспечения кредитных организаций. Согласно ч. 1 ст. 18 ЗУ "Об ипотеке", ипотечный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. С момента нотариального удостоверения договор вступает в силу, однако обременения ипотекой подлежит также государственной регистрации, после чего приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество (ч. 1 ст. 4 Закона). Положение о регистрации ипотеки также закреплены в ч. ч. 1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ГК Украины, ч. 2 ст. 111 ЗКУ, ЗУ "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений", ПКМ от 31.03.2004 № 410 "Об утверждении Временного порядка государственной регистрации ипотек". Особые требования к содержанию ипотечного договора сформулированы в ч. 1 ст. 18 ЗУ "Об ипотеке" (их следует применять с учетом положений ч. 2 ст. 132 ЗКУ). Следует отметить, что заключение ипотечного договора само по себе не означает пере ¬ хода права собственности на заложенную земельный участок. Однако такой переход возможен при обращении взыскания на заложенное имущество. Основаниями для обращения взыскания на предмет ипотеки является (1) неисполнение или ненадлежащее исполнение должником основного обязательства (ч. 1 ст. 33 ЗУ "Об ипотеке" и др.. Нормы законодательства о залоге), в определенных случаях (2) нарушения ипотекодателем своих обязанностей (ч. 1 ст. 33, ст. 12 ЗУ "Об ипотеке"), (3) возбуждения производства по делу о восстановлении платежеспособности ипотекодателя или признании его банкротом или при ликвидации юридического лица - ипотекодателя (ч. 2 ст. 33 ЗУ "Об ипотеке"). Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется (1) на основании решения суда, (2) исполнительной надписи нотариуса или (3) согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (ч. 3 ст. 33 ЗУ "Об ипотеке"). В первом и втором случае земельный участок подлежит продаже "на публичных торгах в пределах процедуры исполнительного производства, предусмотренного ЗУ" Об исполнительном производстве "(ч. 1 ст. 41 ЗУ" Об ипотеке "). Также ст. 139 ЗКУ предусматривает, что" [ в] случае обращения взыскания на земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, земельный участок подлежит продаже на земельных торгах, проводимых в форме аукциона '". Процедура проведения земельных торгов в форме аукциона должна быть определена специальным законом (ч. 5 ст. 137 ЗКУ), на сегодня пока не принятым. В третьем случае речь идет о т.н. внесудебное урегулирование, которое "осуществляется в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между: ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки "(ч. 1 ст. 36 ЗУ" Об ипотеке "). Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать (1) передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства или (2) право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки регламентируется ст. 37 ЗУ "Об ипотеке"